樓市再傳收緊信號！北京公積金新政后 90后購房者至少多花12萬(wàn)利息
初秋漸涼的時(shí)節，北京樓市繼去年“3·17”新政后再度傳來(lái)的收緊信號，也讓許多投資客的心“涼”了下來(lái)。
13日，北京市公積金管理中心發(fā)布公告稱(chēng)，從9月17日起，居民購房在使用公積金貸款時(shí)將執行“認房又認貸”的政策，凡是有過(guò)住房貸款記錄的購房者都不能再按照首套房貸款政策來(lái)執行。
同時(shí)，公積金貸款將與繳存年限掛鉤，繳存1年可貸10萬(wàn)元，繳存12年才能貸到最高額度120萬(wàn)元。
思源地產(chǎn)首席分析師郭毅接受《華夏時(shí)報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，對于購房者來(lái)說(shuō)，本次公積金政策調整最核心的一點(diǎn)就是認房又認貸。之前北京認房不認貸，公積金杠桿相對來(lái)說(shuō)運用得比較充分?，F在調整后，把高杠桿最后一條通路也給堵死了。
“按照這個(gè)政策，公積金將基本離開(kāi)剛需?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉指出。
公積金政策全面收緊
新政內容顯示，北京公積金個(gè)人貸款政策全面收緊。此前，北京公積金貸款判斷“首套”還是“二套”的規則是只看借款申請人在北京是否有住房，即“認房不認貸”；而現在個(gè)人住房貸款記錄也被納入考量范圍，而且是根據覆蓋全國范圍的中國人民銀行征信系統核實(shí)，既包括商業(yè)性住房貸款記錄，也包括住房公積金個(gè)人住房貸款記錄。
也即，只有名下無(wú)住房貸款記錄且在北京無(wú)住房的申請者才能按首套房貸款政策辦理；有過(guò)1筆住房貸款記錄，或在北京僅有1套住房，或在北京僅有1套住房并為此貸款，除此以外無(wú)其他住房貸款記錄的申請者，才能按二套房貸款政策辦理；如果被核定為有兩套及以上住房，則不予貸款。
相應地，采取公積金貸款購房的首付比例也有所調整。購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房首付款比例不低于20%，購買(mǎi)共有產(chǎn)權等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%。此二者以外，購買(mǎi)普通自住房為首套房的首付款比例不低于35%，為二套房的不低于60%；購買(mǎi)非普通自住房為首套房的首付款比例不低于40%，為二套房的不低于80%。
易居研究院智庫中心總監嚴躍進(jìn)表示，除非購房者在北京沒(méi)有住房，同時(shí)沒(méi)有貸款過(guò)，那么是可以按照首套房的政策落實(shí)的，否則貸款方面都有壓力。尤其是過(guò)去貸款過(guò)，償付完貸款想再新購住房的申請者這次被界定為二套以上房產(chǎn)類(lèi)型，是不能夠再貸款的，這對于部分住房改善型需求或有一定影響。在首付比例方面，經(jīng)濟適用房、共有產(chǎn)權住房、普通住房和非普通住房，以及首套和二套房等適用了不同的首付比例，或也是由于近期共有產(chǎn)權住房等交易增加，所以政策層面需要積極給予規范。
張大偉認為，北京公積金占交易比例不高，平均在20%左右，但這個(gè)政策影響下預計起碼這比例里的一半需求將只能選擇商業(yè)貸款或者全款。
90后購房者至少多花12萬(wàn)利息
新政另一個(gè)廣受關(guān)注的點(diǎn)，就是公積金繳存年限的長(cháng)短將會(huì )與借款申請人住房公積金的貸款額度掛鉤，每繳存一年可貸10萬(wàn)元，最高可貸120萬(wàn)元。 如果繳存年限不夠1整年的，按1整年計算。如借款申請人為已婚的，以夫妻雙方中繳存年限較長(cháng)的一方計算。
在張大偉看來(lái)，本來(lái)公積金貸款額度就很少，這一項政策對年輕的剛需客影響非常大?！侗本┳》抗e金2017年年度報告》官方數據顯示，截至2017年底，北京地區全年發(fā)放住房公積金個(gè)人貸款535.78億元，涉及住房57818套，回收貸款269.02億元，同比分別減少50.1%、49.4%、18.9%。
據《華夏時(shí)報》記者此前的走訪(fǎng)觀(guān)察，北京有一些樓盤(pán)并不接受公積金貸款和商業(yè)貸款的混合貸，因此這些樓盤(pán)的購房者只能放棄公積金，選擇全部使用商貸。8月底，北京7部門(mén)聯(lián)合下發(fā)了通知，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其委托的房地產(chǎn)銷(xiāo)售機構不得以提高住房銷(xiāo)售價(jià)格、減少價(jià)格折扣等方式，限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款。
但根據新政的差別化要求，當下北京市場(chǎng)平均購房年齡在28歲左右，也就是23歲大學(xué)畢業(yè)開(kāi)始工作的第一批90后們，按照新政只能貸款50萬(wàn)左右，年限不夠無(wú)法貸出的部分須轉移到商業(yè)貸款。據張大偉測算，按照減少到50萬(wàn)計，購房者因為新政策大概將多支付12萬(wàn)左右的利息。
不過(guò)，對于一直以來(lái)執行的最高額度120萬(wàn)元，政策也允許有條件上浮。為了落實(shí)北京城市總體規劃有關(guān)要求，新政對戶(hù)籍在城六區的購房家庭，在城六區外購房且為首套房的，最高貸款額度在120萬(wàn)元的基礎上可上浮10萬(wàn)元、20萬(wàn)元。
借款申請人戶(hù)籍均在北京市東城區或西城區的，購買(mǎi)城六區以外的首套住房，最高貸款額度可上浮20萬(wàn)、至140萬(wàn)元； 如果戶(hù)籍在朝陽(yáng)、海淀、豐臺、石景山區的，購買(mǎi)城六區以外的首套住房，最高貸款額度可上浮10萬(wàn)、至130萬(wàn)元。
嚴躍進(jìn)指出，北京當前市區人口過(guò)于擁擠，未來(lái)非首都核心產(chǎn)業(yè)會(huì )外遷，因此郊區公積金貸款優(yōu)惠政策其實(shí)是配合了當前的產(chǎn)業(yè)結構調整。
樓市監管再度趨嚴
自2018年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)監管進(jìn)一步收緊趨勢就有所加強。
6月底7月初，住建部對30城啟動(dòng)房地產(chǎn)專(zhuān)項治理，打擊投機炒房、“黑中介”、違法違規房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告。7月31日，中共中央政治局召開(kāi)下半年經(jīng)濟工作會(huì )議，明確要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導預期，整治市場(chǎng)秩序，堅決遏制房?jì)r(jià)上漲。
8月17日，住建部再啟約談，?？?、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市政府負責人被要求綜合運用經(jīng)濟、法律和必要的行政手段調節住房需求，促進(jìn)供求平衡，切實(shí)增加住房及用地有效供應，嚴肅清理查處捂盤(pán)捂地、囤房炒房等問(wèn)題，大力整頓規范市場(chǎng)秩序，加強預期管理和輿論引導，嚴厲打擊投機炒作，遏制房?jì)r(jià)上漲。
而歷來(lái)作為全國樓市“牛鼻子”的北京，此次時(shí)隔一年半的時(shí)間再度升級“限貸”政策，也極具指示性。
嚴躍進(jìn)認為，這一政策，其實(shí)是公積金貸款額度相對偏緊、抑制投資投機需求等情況下的政策體現。從當前的購房政策看，本身已經(jīng)比較緊了。公積金政策繼續收緊，尤其是額度減少，影響是偏利空的，購房者面臨的壓力比較大。
同時(shí)，政策中還包含了月均還款額不超過(guò)借款申請人月收入的60%、異地購房只能購買(mǎi)戶(hù)籍地或者戶(hù)籍所在省會(huì )的住房、原則上取消大病提取等條款，直接針對投資投機投機和騙提公積金進(jìn)行封堵。
“北京的政策多少是有信號意義的，所以后續不排除全國各地公積金等方面政策還是會(huì )有收緊的動(dòng)作?！眹儡S進(jìn)指出，這個(gè)信號或也意味著(zhù)今年9月份又會(huì )有部分城市進(jìn)入到新一輪的調控體系中。
