成都房協(xié)會(huì )長(cháng)王曉白：房地產(chǎn)并非“末日來(lái)臨”而是“新的開(kāi)始”
思考是王曉白的能量。干了34年房地產(chǎn)，王曉白很熟悉房地產(chǎn)改革發(fā)展歷程，他很愛(ài)護這個(gè)行業(yè)，也時(shí)常要求同行把握分寸優(yōu)好發(fā)展不負時(shí)代。
對形勢，他不贊成房產(chǎn)行業(yè)“末日來(lái)臨”的說(shuō)法。反而認為，行業(yè)發(fā)生了根本性的、歷史性的巨大變化，是又一個(gè)“新時(shí)代”的開(kāi)始。
對產(chǎn)品，王曉白認為“高端化”“精品化”是今后商品住宅的發(fā)展趨勢，他建議業(yè)內同仁和營(yíng)銷(xiāo)策劃界朋友們在產(chǎn)品宣傳中盡可能少用或不用“豪奢”二字，而主張用“高雅”與“綠色”來(lái)引導高端住宅的消費。他崇尚古人對居所追求那種“美好”和“雅宅”的情愫，在他的視界里，“美好”和“雅宅”有三層意境，一是莊子所講“素樸而天下莫能與之爭美”，二是宋代詩(shī)人林逋所說(shuō)“竹樹(shù)繞吾廬，清深趣有余”，三是清代鄭板橋所寫(xiě)“室雅何須大，花香不在多”。
房產(chǎn)新時(shí)代，王曉白的思考與觀(guān)點(diǎn)，對于房地產(chǎn)同行，有參閱的價(jià)值與需要。
三大特點(diǎn)，中國房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入全新時(shí)期
中國房地產(chǎn)報：一些人認為國內房地產(chǎn)業(yè)已是窮途末路，成都業(yè)界也出現了“末日來(lái)臨”的恐慌，您作為已在這個(gè)行業(yè)干了34年的“房產(chǎn)老兵”和成都市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)，怎么看這些情緒？
王曉白：客觀(guān)地講，以行政手段為主的房產(chǎn)調控越來(lái)越強，流動(dòng)性短缺的壓力越來(lái)越大，使房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的形勢嚴峻，確實(shí)是史無(wú)前例的。
但是，我很不贊成這種房產(chǎn)行業(yè)的“末日來(lái)臨”之說(shuō)法。我認為，應當說(shuō)行業(yè)發(fā)生了根本性的、歷史性的巨大變化，甚至可以說(shuō)這是行業(yè)又一個(gè)“新時(shí)代”的開(kāi)始。
中國房地產(chǎn)報：這個(gè)“新時(shí)代”的“新”，主要表現在哪些方面？
王曉白：我個(gè)人覺(jué)得，至少會(huì )體現在以下三個(gè)方面。一是在解決住房問(wèn)題的制度層面，國家已決定必須實(shí)現由主要靠市場(chǎng)向靠“多主體、多渠道”的根本性轉變；二是在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展路徑上，已經(jīng)迫使我們由過(guò)去的“量”的快速擴張，轉變?yōu)椤百|(zhì)”的穩步提升；三是在商品住宅的建設上，已經(jīng)開(kāi)始由以“剛需房”為主的規?；?，轉變?yōu)橐浴案纳品俊睘橹鞯牟町惢?
中國房地產(chǎn)報：如何理解國家下決心在住房制度上來(lái)一個(gè)根本轉變？
王曉白：五年多前的十八大報告就已提出了“要建立市場(chǎng)配置和政府相結合的住房制度”。十九大報告則進(jìn)一步明確地提出了“房住不炒”的定位和加快建設“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。這就告訴我們，新一屆黨中央已認識到企圖完全通過(guò)市場(chǎng)化的方案來(lái)解決中國城市住房和高房?jì)r(jià)問(wèn)題的老模式已走到盡頭，必須下決心對老模式進(jìn)行改革。這大概就是大家所說(shuō)的“第二次房改”吧！
中國房地產(chǎn)報：您認為的“多主體供應、多渠道保障”是指哪些主體與渠道？
王曉白：這實(shí)際上就是人們常說(shuō)的“多結構的住房新體制”。在新體制下，房屋的結構和供應主體，大約可分三類(lèi)：一是目前的商品房，供應主體為開(kāi)發(fā)商；二是平價(jià)住宅（如過(guò)去的經(jīng)濟適用房，現在的自住型商品房、共有產(chǎn)權房等），供應主體為政府平臺公司，產(chǎn)權為政府公司與擁有部分產(chǎn)權者共有；三是保障房（如廉租房和公租房），供應主體為政府相關(guān)機構或平臺公司。
中國房地產(chǎn)報：后兩類(lèi)產(chǎn)品已經(jīng)存在，怎么說(shuō)是“新體制”呢？
王曉白：目前是以第一類(lèi)為主，后兩類(lèi)為輔。新的體制則是要逐步實(shí)現以后兩類(lèi)為主，第一類(lèi)為輔。
以深圳為例，已明確提出后兩類(lèi)今后須占到城市房屋供應量的60%。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商將由城市房屋的供應主角，逐步變?yōu)榕浣恰?
房產(chǎn)商要提供“美好雅宅”，而不是“豪奢”
中國房地產(chǎn)報：這些重大變化，將給房企帶來(lái)什么樣的深遠影響？
王曉白：純粹市場(chǎng)化的這一塊，它的供應量必然逐漸減少。新的體制決定了剛需型的、中低端的需求將主要由后兩類(lèi)供應主體和渠道來(lái)解決，只剩下改善型的、高端的、投資性的，保留在商品房這一塊。這就是說(shuō)，從商品房的產(chǎn)品來(lái)看，只能走精品化、個(gè)性化（差異化）之路；從企業(yè)的數量與規模上，必然會(huì )由“亂世英雄起四方”的分散化，轉變?yōu)椤捌咝蹱幇浴钡募s化。這也就迫使眾多的房企（尤其是中小房企）必須走轉型之路，即使是大型房企，也將由純粹的房屋供應商，轉變?yōu)椤懊篮蒙畹姆?wù)商”。
中國房地產(chǎn)報：您剛才談到的未來(lái)的房產(chǎn)市場(chǎng)將主要滿(mǎn)足于“高端住宅”需求與商品住宅“精品化”，與當今市場(chǎng)上一些企業(yè)所宣傳的“豪宅”和“頂級奢屋”有什么不同？
王曉白：有關(guān)這個(gè)問(wèn)題，建議我們都學(xué)習一下十九大報告中的兩段話(huà)。一段是：“倡導簡(jiǎn)約適度、綠色低碳的生活方式，反對奢侈浪費和不合理消費，開(kāi)展創(chuàng )建節約型機關(guān)、綠色家庭等行動(dòng)”，另一段是：“文化是一個(gè)國家、一個(gè)民族的靈魂。文化興，國運興，文化強，民族強”。用這兩段話(huà)來(lái)指導我們未來(lái)精品住宅的建設標準，就應當是綠色環(huán)保的、舒適智能的、簡(jiǎn)約適度的，而且應當是富有民族特色與文化內涵的。這幾點(diǎn)絕非是“豪”“奢”二字所包含的。
中國房地產(chǎn)報：您怎么看“豪宅”“奢屋”？
王曉白：我個(gè)人認為，用“豪”“奢”二字來(lái)定位高端（或精品）住宅，是住宅產(chǎn)品宣傳上的一種錯誤導向，因為它遺棄了“簡(jiǎn)約適度”和“崇德尚文”的民族傳統。
由于讀電大時(shí)我學(xué)的是中文專(zhuān)業(yè)，三句話(huà)不離本行，咱們就先從“豪”“奢”的字面意義上做點(diǎn)分析吧：
“豪”：本義為帶刺的豬（豪豬），懶，刺長(cháng)扎人。多為貶義：強橫霸道（如土豪、豪強、豪紳、巧取豪奪），有權有勢（如唐詩(shī)中的“豪門(mén)腐梁肉”）；褒義用于比喻氣魄大、不拘束，無(wú)所顧忌和武夫之義（如豪放、豪邁、豪杰）。
“奢”：幾乎全為貶義，指浪費、不節儉，夸大（如奢言）、過(guò)多、排場(chǎng)大（如奢靡）、過(guò)分（如奢望）。
“奢侈”：指揮霍浪費、愛(ài)慕虛榮，過(guò)分追求享受、浮華。
“奢侈品”：在國際上被定義為“一種超出人們生存與發(fā)展需要范圍的，具有獨特、稀缺、珍奇等特點(diǎn)的消費品，又稱(chēng)為非生活必需品。
基于以上分析，我始終認為，這些年來(lái)，我們的一些同行過(guò)分地宣傳“豪宅”“奢屋”，在事實(shí)上是迎合了部分“暴發(fā)戶(hù)”的顯貴斗富心理，助長(cháng)了頹廢萎靡之風(fēng)，也許，這也是使我們行業(yè)與廣大民眾對立起來(lái)的重要原因之一吧！
因此，雖然我認為“高端化”“精品化”是今后商品住宅的發(fā)展趨勢，但卻建議業(yè)內同仁和營(yíng)銷(xiāo)策劃界的朋友們在宣傳中盡可能少用或不用“豪奢”二字，而主張用“高雅”與“綠色”來(lái)引導高端住宅的消費。談到這里，許多古代文人雅宅的美好畫(huà)面突然呈現在我的腦海之中。所以，我想用古人談“美好”和“雅宅”的幾句詩(shī)文來(lái)加以說(shuō)明：第一句是莊子的“素樸而天下莫能與之爭美”、第二句是宋代詩(shī)人林逋的“竹樹(shù)繞吾廬，清深趣有余”、第三句就是清代鄭板橋所寫(xiě)的“室雅何須大，花香不在多”。
房?jì)r(jià)既不會(huì )暴漲，也不會(huì )暴跌
中國房地產(chǎn)報：房?jì)r(jià)是一個(gè)很敏感的問(wèn)題，請您對成都未來(lái)的房?jì)r(jià)作一個(gè)預判。
王曉白：關(guān)于“房?jì)r(jià)”，這是全社會(huì )最關(guān)心的問(wèn)題之一。我認為成都未來(lái)的房?jì)r(jià)，可以用兩個(gè)“不會(huì )”和一個(gè)“穩步”來(lái)概括。即：從近期來(lái)看，既不會(huì )暴漲，也不會(huì )暴跌；在一定的歷史時(shí)期內，則是穩步上升。
中國房地產(chǎn)報：為什么？
王曉白：“不會(huì )暴漲”的原因在于各級政府的調控政策不會(huì )放松，近幾年的現實(shí)已經(jīng)證明，這只“有形的手”確實(shí)是十分有力的，在正常的情況下，幻想房?jì)r(jià)在短期內“報復性上漲”，幾乎是不可能的?！安粫?huì )暴跌”，除了為保持社會(huì )和金融的穩定等政治經(jīng)濟因素外，建房成本中，所占比例最大的樓面地價(jià)的高企和人工及建材價(jià)格的不斷增長(cháng)，是其最有力的剛性支撐。這就使購房者們坐等房?jì)r(jià)大跌的愿望，只能是一場(chǎng)美好的夢(mèng)。而這一點(diǎn)，對于成都這種在同類(lèi)城市中房?jì)r(jià)基礎相對較低，經(jīng)濟發(fā)展和城市建設發(fā)展相對更快，人口凈流量持續增長(cháng)，且宜居宜業(yè)的美譽(yù)度位居全國前列的新一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，更是如此。
中國房地產(chǎn)報：房?jì)r(jià)不會(huì )暴跌且會(huì )增長(cháng)的這些看法，與您前面所談的“住房新體制”之改革已經(jīng)開(kāi)始的大趨勢是否有點(diǎn)矛盾？
王曉白：別忘了，我所講的房?jì)r(jià)不會(huì )暴跌的時(shí)間是“近期”，將穩步增長(cháng)的時(shí)間是限制在“一定的歷史時(shí)期”內的。因為，新的“房改”，將是一個(gè)艱難的、探索性的漫長(cháng)過(guò)程。即使是一直走在改革前沿，且地方政府對土地財政依賴(lài)度最低的深圳，其將商品房占供應總量壓到40%的宏偉規劃，實(shí)現時(shí)間也定的是2035年（即還需要17年）。至于其他城市，目前連規劃的制定工作都尚未啟動(dòng)或完成。況且，即使是住房的新體制實(shí)現之后，由于商品房的數量大大減少，即使不會(huì )出現任志強先生說(shuō)的“有錢(qián)也買(mǎi)不到房”，但至少會(huì )使“物以稀為貴”的狀況變?yōu)榭赡?。因為，隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和收入水平的提高，對“改善型住宅”的需求必然會(huì )越來(lái)越多、要求的標準也會(huì )越來(lái)越高。只要這部分購房者能夠承受，且交得起房地產(chǎn)稅，則不會(huì )涉及民生保障問(wèn)題，政府也就再無(wú)必要非對它采取“限價(jià)”“限購”之類(lèi)的行政手段來(lái)進(jìn)行“調控”，而只能讓它“隨行就市”了。
中國房地產(chǎn)報：業(yè)界很關(guān)心調控政策走向，您對調控政策的預期是什么樣的？
王曉白：作為一個(gè)基層房協(xié)的負責人，我既無(wú)資格與條件，也無(wú)能力和水平來(lái)對下步的政策走向加以準確地預判。不過(guò)，既然非要讓我講講，我就談點(diǎn)個(gè)人的理解，但不代表協(xié)會(huì )。
在這里，我想用兩個(gè)“不了”來(lái)概括我的研判，即：從時(shí)間上看，既是短不了，也是長(cháng)不了。
所謂“短不了”，這是因為，目前的調控政策雖然是“不得已而為之”的事，但卻又是各級政府層層下達的任務(wù)，對于房?jì)r(jià)增長(cháng)過(guò)快的城市，市長(cháng)是要被約談問(wèn)責的。因此，我們不能期望短期內會(huì )有大的調整。所謂“長(cháng)不了”，是因為它既不符合客觀(guān)的經(jīng)濟規律，也不屬于中央所要求的“長(cháng)效機制”。就拿“面粉貴于面包”（即樓面地價(jià)高于建房總成本）一事為例，近兩年來(lái)，許多地方的政府部門(mén)往往是，既嚴格限制商品房?jì)r(jià)，又堅持土地拍賣(mài)市場(chǎng)的高地價(jià)，導致多地都出現過(guò)土拍市場(chǎng)的樓面地價(jià)（底價(jià)）標準幾乎高于同一區域商品房限價(jià)標準的奇葩現象。所以，今年1月至7月，全國流拍地塊竟高達796宗，多于去年同期121%。成都也是如此，今年1至8月，流拍或“因故終止出讓”的地塊已達22宗。2018年8月15日，四川的成都、南充、廣漢上市的地塊共計9宗，其中，雖然有開(kāi)發(fā)商參與競拍，但因未達到政府部門(mén)內定的“底價(jià)”而流拍的竟達7宗。這種土地流拍的“常態(tài)化”，必然會(huì )倒逼政府不能不理性地調整相關(guān)政策。
綜上所述，我們應當堅信各級政府一定會(huì )實(shí)事求是地面對房地產(chǎn)業(yè)所面對的問(wèn)題與困難。大家都知道，成都武侯祠內早就有一幅聞名于世的“攻心聯(lián)”，其下聯(lián)的第一句講的就是：“不審勢即寬嚴皆誤”。同樣，作為房產(chǎn)企業(yè)，也必須冷靜地面對現實(shí)，注意審時(shí)度勢，切實(shí)做到，既不要饑不擇食地輕舉妄動(dòng)，又不能萎靡不振、坐以待斃，而只能與時(shí)俱進(jìn)、順勢而為，努力使自己適應于住房制度的新變革。
中小房企要看到自己的優(yōu)勢
中國房地產(chǎn)報：許多業(yè)內人士都認為，在這場(chǎng)房地產(chǎn)的大動(dòng)蕩中，被淘汰出局的首先是中小房企。您贊同這種看法嗎？
王曉白：必須承認，這種看法是有依據的。因為“優(yōu)勝劣汰”是不可抗拒的客觀(guān)規律。但是，我必須強調的是，“小”并不等同于“劣”，“大”也不能完全與“優(yōu)”劃等號。
剛才你提到了“生存法則”，這就使我也想起了達爾文在《物種起源》中的那段經(jīng)典論述：“存活下來(lái)的物種，不是那些最強壯的種群，也不是那些智力最高的種群，而是那些對變化做出最積極反應的物種?！币虼?，我認為，“被淘汰的首先是不能對大變革作出積極反應、未能及時(shí)應變的房產(chǎn)企業(yè)，尤其是坐以待斃的中小房企”。
金房集團也屬于“本土中小房企”的范疇，所以，我對中小房企的弱點(diǎn)與困難感同身受，同時(shí)也意識到我們所面對的危機確實(shí)要比大型房企嚴峻得多，故更需要對這場(chǎng)大變革做出更積極、更迅速的反應。我還認為，面臨危機，我們很有必要重新讀一讀毛主席在抗日戰爭時(shí)期所講的關(guān)于八路軍之“小老虎”有辦法對付日本“大驢子”的故事和“在困難的時(shí)候，要看到成績(jì)，要看到光明，要提高我們的勇氣”的名言。
在這里，我建議大家把“要看到成績(jì)”理解為“要看到自己的優(yōu)勢”，充分認識到在“人脈”“地脈”和“船小調頭快”等方面，我們都有著(zhù)許多大企業(yè)所難以具備的條件。這些優(yōu)勢，恰恰又是在大變革中最為需要的“資本”。所以，絕不應當妄自菲薄，失去信心，自己先打敗了自己。
我想，只要我們真正做到既努力學(xué)習大型標桿房企重視規范管理和技術(shù)創(chuàng )新的經(jīng)驗，又注意學(xué)習其他行業(yè)的中小企業(yè)善于在惡劣環(huán)境中生存發(fā)展的品質(zhì)（如：愿意掙小錢(qián)、掙慢錢(qián)、掙辛苦錢(qián)的艱苦奮斗精神），徹底摒棄在溫室中野蠻生長(cháng)的傳統觀(guān)念（如：只習慣于掙大錢(qián)、掙快錢(qián)、掙輕松錢(qián)的“開(kāi)發(fā)商思維”），揚長(cháng)避短、出奇制勝，就必然能在“新變革”中重新打出自己的一片“新天地”。
正如習近平總書(shū)記最近幾次所強調的，“改革有陣痛，但不改革就是長(cháng)痛”。在遭遇劇烈“陣痛”的關(guān)鍵時(shí)刻，我認為偉人毛澤東所講的“勇氣”二字尤為重要，因為，“狹路相逢勇者勝”。我堅信，只要咱們能敢字當頭、隨機應變、團結拼搏，就必然會(huì )沖出峽谷，也就一定會(huì )像涅槃的鳳凰一樣，在投入大變革的熊熊烈火之“陣痛”中重獲新生！
