冰河時(shí)代到來(lái) 房地產(chǎn)再次面臨歷史轉折
2018年，的確是不平凡的一年。逢8魔咒的壓力如期而至，毛衣戰的硝煙愈演愈烈，金融風(fēng)險的防范迫在眉睫。在這千載難逢、天時(shí)地利的時(shí)刻，房地產(chǎn)卻反常的當起了逃兵，輪到它沖鋒陷陣、抗起大旗的時(shí)候，卻掉了鏈子，曾經(jīng)的江湖義氣蕩然無(wú)存。
有人說(shuō)，我國房地產(chǎn)3年一個(gè)周期，即將迎來(lái)觸底反彈，也有人說(shuō)，房?jì)r(jià)太過(guò)畸形，必須大幅調整，還有人說(shuō)，房地產(chǎn)的夜壺功能很難被拋棄，其實(shí)，這些想法都太幼稚，他們還沒(méi)有從以往的思維定勢中走出來(lái)。依我看，我國過(guò)去二十年的房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)走到了盡頭，這次是真的要徹底結束了！
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新加坡模式的開(kāi)局
由于我國底子薄，攤子大，解放后的幾十年里，所有的人力物力財力都集中到了經(jīng)濟建設中去，導致居民住房條件極其困難。從1956年到1986年30年間，全國所有城市僅蓋了7億平米住宅，折合1400萬(wàn)套，平均每年只有47萬(wàn)套，也就是說(shuō)在全國范圍內，我們每年只能解決100多萬(wàn)人的居住問(wèn)題。
1978年，我國人均居住面積只有3.6平米，城鎮地區47.5%的家庭是缺房戶(hù)。當時(shí)，上海近一半的家庭住房沒(méi)有廚房和廁所，只能靠手拎馬桶解決，只能用公共過(guò)道作為廚房。
為了解決住房問(wèn)題，整個(gè)80年代，高層在全國各地進(jìn)行了多次住房改革試點(diǎn)，效果都不理想，始終沒(méi)有突破福利分房的制度。
直到1998年7月3日國發(fā)23號文《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》的問(wèn)世，從根本上打破了陳舊住房制度的禁錮?！锻ㄖ芬螅和Ｖ棺》繉?shí)物分配。建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。
根據這個(gè)房改制度和當時(shí)的收入分配體系測算，我國70%的中低收入家庭是購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房，10%的最低收入家庭由政府或單位提供廉租住房，20%的高收入家庭購買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)的商品住房。
這個(gè)98房改制度，在現在看來(lái)，仍然是那么的科學(xué)、合理、無(wú)懈可擊，完全就是當代版本的“房住不炒”。不知道是我們抄襲了古人，還是古人早已預見(jiàn)到了今日的絕境！
當時(shí)這個(gè)制度的設計，是參考了很多發(fā)達國家的政策后制定出來(lái)的，完全符合我國的國情和國際經(jīng)驗，這其中就包括新加坡。
2017年，新加坡的住房自有率高達90.9%。82%的人居住在政府提供的組屋中，18%的高收入家庭和外國人住在開(kāi)發(fā)商建設的私人住宅里。組屋類(lèi)型多元，中低收入和夾心層都可以選擇不同價(jià)位的組屋，最高價(jià)不到私人住宅的1/3，組屋的房?jì)r(jià)收入比常年維持在5.5左右，也就是普通工薪階層，工作5.5年就可以買(mǎi)到屬于自己的房產(chǎn)。而新加坡的私人住宅房?jì)r(jià)收入比約為21，也遠遠低于香港47、北京44和上海44，居民購房壓力比較小。
1998-2017年，新加坡的名義房?jì)r(jià)僅上漲了41.1%，而我國一線(xiàn)城市上漲超過(guò)了2000％，二線(xiàn)城市上漲也達到了1000％。
我們常說(shuō)，良好的開(kāi)局是成功的一半。98房改的初衷就是現實(shí)版的新加坡模式，公正、合理、極其的完善。只是后來(lái)我們才發(fā)現，前進(jìn)的方向正好相反，越努力離目標就越遠！
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歷史大轉折
“當時(shí)相關(guān)部門(mén)的初衷是，經(jīng)濟適用房能夠覆蓋城市人口的70%以上。然而，直到2008年10年過(guò)去了，結果是大約只有5%的人享受到了經(jīng)適房的政策。保障性住房長(cháng)期的缺失，導致沒(méi)有享受到經(jīng)適房政策的剩余65%的中低收入者，只能把目光投向商品房市場(chǎng)，從而形成了商品房市場(chǎng)中的所謂剛性需求，導致商品房?jì)r(jià)格快速上漲?！痹稳珖ど搪?lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)、建設部科技司司長(cháng)的聶梅生曾無(wú)奈的回憶。
經(jīng)適房的缺失，商品房?jì)r(jià)格的暴漲，全民炒房意識的覺(jué)醒，這一切的轉折點(diǎn)就發(fā)生在2003年！
2003年8月12日，國發(fā)18號文《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》要求：一、房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，是擴大內需，拉動(dòng)投資增長(cháng)，保持國民經(jīng)濟持續快速健康發(fā)展的有力措施。二、調整住房供應結構，逐步實(shí)現多數家庭購買(mǎi)或承租普通商品住房。采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場(chǎng)供應中的比例。搞活住房二級市場(chǎng)，鼓勵居民換購住房。
18號文中，最高層首次開(kāi)創(chuàng )性的將房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，把發(fā)展商品房市場(chǎng)提高到了前所未有的高度。完全可以認為，2003年是中國房地產(chǎn)業(yè)的里程碑、暴發(fā)年。從此，中國房地產(chǎn)就像是注射了興奮劑，亢奮、猖獗，瘋狂的擴張，就像是脫韁的野馬，勇往直前，一騎絕塵。
根據18號文的原則，經(jīng)適房的供應轉變成了商品房供應，原本70％的家庭入住經(jīng)適房，卻變成了90％的家庭購買(mǎi)開(kāi)發(fā)商定價(jià)的商品房。經(jīng)適房的消失，商品房的壯大，把絕大多數工薪階層雙手奉送到了開(kāi)發(fā)商的餐盤(pán)之上。
98年23號文出臺5年之后，03年18號文來(lái)了一次180度的大轉折。這次轉折，對于拉動(dòng)中國經(jīng)濟增長(cháng)、穩定社會(huì )大局具有重要意義，但是，對于解決居民住房問(wèn)題，無(wú)疑是一大挫折。
為了配合18號文的貫徹落實(shí)，2002年5月9日，國土部簽發(fā)11號文件《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權規定》，要求從2002年7月1日起，所有經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的項目用地都必須通過(guò)招標、拍賣(mài)或掛牌方式進(jìn)行公開(kāi)交易。政府成為住宅用地供應的唯一主體，從此，土地財政掀開(kāi)大幕，昂首闊步的走上歷史舞臺！
任志強曾介紹說(shuō)：“2003年以前，土地供應大概是每年平均30%到40%的增長(cháng)，并且逐年遞增。但是該文件的發(fā)布直接導致了土地供應量的下降，其中有十幾個(gè)月的土地新增供應量只有5%左右，甚至出現了負增長(cháng)。所以從2004年到2006年年底的時(shí)候，土地市場(chǎng)供給嚴重不足，導致房?jì)r(jià)開(kāi)始上漲，因為供應和需求之間的匹配關(guān)系已經(jīng)被打破了”。
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香港模式的結局
當然，我國土地財政的興盛和把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的做法，不是我們自己的原創(chuàng )，這一切都要歸功于香港，準確的說(shuō)，其實(shí)是我們抄襲了香港的整個(gè)房地產(chǎn)制度。土地招拍掛、期房預售制、70年土地使用權、公共面積分攤，我們現行的這些“先進(jìn)”、“創(chuàng )新”而又飽受詬病的房地產(chǎn)政策，全部來(lái)源于香港。
由于房地產(chǎn)是香港的支柱產(chǎn)業(yè)，維持房?jì)r(jià)的穩定是港府的職責所在，所以，嚴控土地供應就成了最強有力的武器。
香港的住宅用地占全部土地的比例不到7%，其中，3％是低密度的鄉村丁屋，城區住宅用地占比只有4%。對于港府來(lái)說(shuō)，擴大住宅用地，易如反掌，但因此而帶來(lái)的房?jì)r(jià)下跌，卻是港府難以承受的。
2018年7月，香港私人住宅售價(jià)指數已經(jīng)升到393.5，相對于1984年的17.2，漲幅高達23倍。
全球房?jì)r(jià)最高的殊榮，帶來(lái)的是不菲的財政收入。2016-2017財年，香港地價(jià)收入、印花稅、物業(yè)及投資、一般差餉等房地產(chǎn)相關(guān)收入為2447億港幣，占當年港府全部收入5731億元的43%左右。
再來(lái)對比我國，2017年，我國地方一般公共預算收入和地方政府性基金收入共計14.9萬(wàn)億，而其中，房地產(chǎn)相關(guān)稅收和國有土地出讓收入為6.8萬(wàn)億，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)相關(guān)收入占比地方財政總收入達到了46%。
我們仿效香港的房地產(chǎn)制度，竟然連土地財政依賴(lài)度都驚人的雷同，真是不僅學(xué)到了招式，更領(lǐng)會(huì )到了精髓。
但港府在維持高房?jì)r(jià)的同時(shí)，取之于民用之于民，確保低收入者能夠居者有其屋。在香港，28.9%的居民租住在政府提供的公屋中，租金相當于市場(chǎng)價(jià)的1/6，15.2%的居民購買(mǎi)政府提供的廉價(jià)居屋，剩下55.9％的市民住在開(kāi)發(fā)商建的私人住宅里。也就是說(shuō)，無(wú)論香港的房?jì)r(jià)有多高，也只會(huì )對中高收入者產(chǎn)生影響，另一半始終會(huì )有政府托底保障。
照搬國際先進(jìn)經(jīng)驗可以，可悲之處就在于我們學(xué)了個(gè)半斤八兩，只學(xué)會(huì )了如何通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)制造GDP，如何通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)保證財政收入兩位數增長(cháng)，如何通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)消化天量的貨幣投放，如何通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)掩蓋可怕的通貨膨脹，卻單單沒(méi)有學(xué)會(huì )，香港如何解決低收入人群的住房保障。
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冰河時(shí)代
香港模式的借鑒，的確為我們快速拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，走出經(jīng)濟危機，籌措資金解決全民住房問(wèn)題提供了一條捷徑。但現在看來(lái)，它已經(jīng)完全不適合我國的國情，繼續沿著(zhù)老路走下去，會(huì )給我國經(jīng)濟發(fā)展帶來(lái)極大的風(fēng)險。
我們必須壯士斷腕，與房地產(chǎn)的香港模式堅決劃清界線(xiàn)。物權法已經(jīng)規定，居住用地70年到期后不用主動(dòng)申請，自動(dòng)續期，房地產(chǎn)稅正在加緊制定，幾年后將會(huì )出臺替代土地出讓金。租賃住房、共有產(chǎn)權住房正在一二線(xiàn)城市大力發(fā)展。期房預售制的取消，現售制度的推行也是大勢所趨。完全可以看出，我們正在擺脫香港模式，正在給自己糾偏、矯正，知錯能改，善莫大焉。
“房住不炒”和“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲”，這個(gè)頂層設計的核心，其實(shí)和98房改的精髓如出一轍，高度吻合。奔波20年之后，我們又重新回到了原點(diǎn)，按照1998年的愿景和模式再次重新出發(fā)。這并非原地踏步，而是不忘初心！
所以說(shuō)，從根本上看，房地產(chǎn)野蠻生長(cháng)、房?jì)r(jià)持續暴漲的年代已經(jīng)一去不返，整個(gè)頂層的指導思想和發(fā)展趨勢已經(jīng)轉向。頂層設計的周期就是行業(yè)發(fā)展的周期。對于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，冰河時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。
各大房企如臨大敵，積極尋找多元化發(fā)展的出路，唯恐在房地產(chǎn)這一棵樹(shù)上活活吊死。于是乎，萬(wàn)科、萬(wàn)達、遠洋地產(chǎn)、恒大、雅居樂(lè )、時(shí)代地產(chǎn)、朗詩(shī)、龍湖、合景泰富、保利等通通改名“去地產(chǎn)化”，主動(dòng)撕掉地產(chǎn)標簽，謀求轉型。
房企對后市的悲觀(guān)預期，直接反應在土地市場(chǎng)上。今年1-8月，全國300城土地市場(chǎng)流拍890宗，全年超過(guò)1000宗毫無(wú)疑問(wèn)。而上一輪房地產(chǎn)低谷期的2014年，全國整年土地流拍總數也只有345宗。
在現金為王的當下，所有房企都在收縮戰線(xiàn)，加緊回籠資金。8月30日至10月8日，恒大針對旗下280個(gè)城市646個(gè)樓盤(pán)推出了特惠活動(dòng)，住宅全部8.9折、商鋪全部6折起，首付款可以分期，最低僅需5%。9月26日，廈門(mén)首開(kāi)萬(wàn)科白鷺郡推出107套別墅，原價(jià)500萬(wàn)，現一口價(jià)278萬(wàn)，5折大甩賣(mài)。
在一線(xiàn)城市的帶領(lǐng)下，量?jì)r(jià)齊跌正在蔓延至二線(xiàn)城市。今年1-8月，北京商品住宅銷(xiāo)售面積266.3萬(wàn)平方米，同比去年下降22.7%；上海二手房指數已連續9個(gè)月下跌。廈門(mén)、成都今年二手房房?jì)r(jià)下跌超過(guò)20％，杭州二手房跌幅也已經(jīng)超過(guò)10％。等二線(xiàn)城市全面轉冷之后，三四線(xiàn)的好日子也即將到頭。在大政方針的指引下，沒(méi)有誰(shuí)能夠幸免，也沒(méi)有人敢于心存僥幸。
房地產(chǎn)的歷史使命已經(jīng)結束，暴發(fā)戶(hù)的丑陋惡習必須摒棄。我們在糾錯，我們在還債，我們在扭轉乾坤，確切的說(shuō)，我們在為自己買(mǎi)單，為20年的政策輪回買(mǎi)單。
房地產(chǎn)的確正在走向谷底，但絕不會(huì )是3年小周期的谷底，而是20年大周期的谷底，這個(gè)底有多長(cháng)，也許會(huì )很長(cháng)很長(cháng)。
在這漫長(cháng)的冰河時(shí)代，我們能做的只有養精蓄銳、韜光養晦、備足糧草，為冬眠準備。哪怕它外面風(fēng)吹雨打，天寒地凍，活下來(lái)才是最終目的。那些盲目、激進(jìn)、貪婪的打獵者，注定會(huì )凍死在冰天雪地里，因為他們盼望已久的春天根本就不會(huì )到來(lái)！
