多家中小房企赴港上市 房企整合并購將更劇烈
時(shí)間：2018/10/13
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隨著(zhù)美的置業(yè)（03990.HK）股票28日在香港公開(kāi)發(fā)售，又一家中小規模房企進(jìn)入赴港上市的最后倒計時(shí)。記者梳理發(fā)現，近期內地多家中等規模房企扎堆赴港上市，且這一趨勢愈加明顯。在內地房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴格監管、房企融資渠道收緊、A股上市幾無(wú)可能的背景下，企業(yè)謀求港股融資可解“燃眉之急”。
業(yè)內人士分析認為，香港資本市場(chǎng)對地產(chǎn)企業(yè)估值并不樂(lè )觀(guān)，中小房企此舉或可形容為“割肉續命”，并且預計接下來(lái)內地房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )迎來(lái)更加劇烈的重組兼并。
年內8家中小房企擬赴港上市
美的置業(yè)28日公開(kāi)招股，擬發(fā)行1.8億股，發(fā)行價(jià)17.9港元/股，預計10月11日上市。招股書(shū)顯示，2015年至2017年，該公司年度營(yíng)收額分別為83.13億元、119.92億元和177.17億元，復合增長(cháng)率為46%。
與此同時(shí)，2015年至2017年美的置業(yè)凈負債率分別為622.1%、624.7%、118.9%。其在招股書(shū)中表示，融資金額將用于償還到期債務(wù)，并為附屬公司所開(kāi)發(fā)的項目支付建設成本、土地成本及一切適用稅項。
今年以來(lái)，內地中小房企赴港上市的案例愈發(fā)密集。僅最近一個(gè)月內，就有河南的恒達集團（H00524.HK）、南京的銀城國際、杭州的德信中國（H01015.HK）在香港聯(lián)交所披露招股書(shū)。
招股書(shū)顯示，3家房企2015年至2017年的營(yíng)收均低于美的置業(yè)，德信中國分別為56.95億元、69.8億元、65.54億元；銀城國際分別為20.9億元、25.02億元、46.75億元；而恒達集團則更低，分別為10.38億元、9.31億元、15.50億元。
但3家房企的負債率也處于高位，且融資金額主要用于歸還欠款、拿地以及物業(yè)開(kāi)發(fā)。2015年至2017年，恒達集團的資產(chǎn)負債率分別為677%、762.7%、406.6%，德信中國的凈資產(chǎn)負債率分別為278.7%、435.2%、275.7%，銀城國際的資本負債率分別為141.1%、238.7%、284.9%。
據統計，除去上述4家房企，年內申請港股上市的8家內地房企中，僅弘陽(yáng)地產(chǎn)（1996.HK）在7月掛牌上市；大發(fā)地產(chǎn)（6111.HK）于4月26日披露招股書(shū)后無(wú)具體進(jìn)展；恒達集團已是第三次到香港申請IPO，前兩次分別是2017年6月9日和今年3月1日；萬(wàn)城控股（H00925.HK）則是7月3日向港交所提交招股書(shū)。
融資需求緊迫
本輪房地產(chǎn)去庫存進(jìn)程為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了活躍期，不只是大型房企獲得了銷(xiāo)售額的快速增長(cháng)，越來(lái)越多的中小型房企也將規模擴張作為公開(kāi)的目標。據不完全統計，2017年約有近50家房企提出了千億目標。
但今年以來(lái)，融資監管趨嚴，房企融資渠道逐步收緊，中小型房企的融資成本提高。
一份來(lái)自國有控股信用評級機構聯(lián)合資信的報告顯示，房地產(chǎn)調控收緊，銀行貸款、債權融資、信托和股權融資等房地產(chǎn)融資渠道均受到一定程度的限制，政策對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源的管控水平都有所提升，房企主要融資渠道收窄。
另外，根據 Wind 資訊統計結果顯示，房企債券明后年將迎來(lái)兌付高峰，2018 年地產(chǎn)債到期規模將在 1280 億元左右。
而房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿屬性決定其還舊債很大程度仍依靠再融資，同時(shí)在“房住不炒”調控基調不變的背景下，再融資能力的分化會(huì )推高部分低信用等級房地產(chǎn)企業(yè)的信用溢價(jià)，從而進(jìn)一步加大部分房企的融資成本。
與此同時(shí)，內地資本市場(chǎng)對房地產(chǎn)企業(yè)依然保持嚴格高壓狀態(tài)。
自2010年1月“國十一條”出臺，房地產(chǎn)行業(yè)A股IPO上市就被擱置下來(lái)，8年間再也沒(méi)有房企通過(guò)IPO方式在A(yíng)股上市。
在此期間，金科地產(chǎn)、藍光發(fā)展(5.090, 0.00, 0.00%)、華夏幸福(25.330, 0.27, 1.08%)、綠地控股(6.400, 0.00, 0.00%)等企業(yè)均通過(guò)借殼的方式實(shí)現上市，招商蛇口(18.690, 0.11, 0.59%)的整體上市則屬于重組改制，更多的房企選擇登陸香港資本市場(chǎng)。
2014年，恰逢上一次房地產(chǎn)嚴格調整時(shí)期，彼時(shí)也出現了一波內地中小房企赴港上市的潮流，超過(guò)10家中小房企在當年實(shí)現赴港上市。
今年以來(lái)，截至2018年9月20日，中國證監會(huì )受理首發(fā)及發(fā)行存托憑證企業(yè)289家，其中已過(guò)會(huì )30家，未過(guò)會(huì )259家。未過(guò)會(huì )企業(yè)中正常待審企業(yè)228家，中止審查企業(yè)31家。
房地產(chǎn)企業(yè)中，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)、廣州富力地產(chǎn)、同策房產(chǎn)咨詢(xún)、金輝集團、首創(chuàng )置業(yè)等繼續保持“已反饋”狀態(tài)。按照申報企業(yè)排序，分別位列68、69、70、71、73名。而其中排序最靠前的萬(wàn)達商業(yè)，報送招股書(shū)3年以來(lái)，排序從未超過(guò)第55位。
東吳證券(6.390, 0.08, 1.27%)業(yè)務(wù)副總裁周秦達告訴記者：“其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是金融行業(yè)的一個(gè)翻版了，資金驅動(dòng)型，中小房企當下到了艱難時(shí)期，想盡一切辦法擠進(jìn)IPO是個(gè)解決途徑?！?br />
“調控持續趨嚴的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)A股上市融資也難以放開(kāi)。A股無(wú)法上市，海外資本市場(chǎng)對房地產(chǎn)普遍估值太低，港股成為中小房企為數不多的選擇?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示。
估值并不樂(lè )觀(guān)
為了實(shí)現上市融資，中小房企不得不面對港股估值較低的現實(shí)問(wèn)題。
以7月實(shí)現港股上市的弘陽(yáng)地產(chǎn)為例，其招股結果顯示，全球發(fā)售8億股，本港公開(kāi)發(fā)售項下初步可供認購的香港公開(kāi)發(fā)售股份出現認購不足的情況，因此將香港公開(kāi)發(fā)售項下未獲認購的發(fā)售股份重新分配至國際發(fā)售。
股價(jià)方面，弘陽(yáng)地產(chǎn)最終以每股2.28港元定價(jià)，僅為4.07港元凈資產(chǎn)的56%。掛牌后股價(jià)有小幅上漲，但截至9月28日收盤(pán)，每股2.57元，市凈率為0.71。
有分析師表示，由于投 資者普遍具有本土偏好，會(huì )優(yōu)先投 資自身熟悉的市場(chǎng)，因而在估值中無(wú)法體現港外企業(yè)的知名度，品牌效應和關(guān)注度。
也有業(yè)內人士分析認為，內地對房地產(chǎn)行業(yè)的嚴格監管增加了擬登陸港股的中小房企發(fā)展前景的不確定性，因此也可能會(huì )影響到港交所對內地中小房企上市規模及數量的控制。
“用‘割肉續命’形容當下中小房企赴港上市更恰當?！睆埓髠フf(shuō)，“資金非常緊張的中小房企，不上市‘死’的可能性非常大，上市就算虧，也多了個(gè)融資渠道，多了個(gè)搏命的機會(huì )?！?br />
兼并整合更加劇烈
“盤(pán)活存量”的整體趨勢鼓勵大中型企業(yè)并購行業(yè)中存量的低效率中小企業(yè)，聯(lián)合資信認為，房企分化加劇，未來(lái)圍繞項目與企業(yè)的并購將會(huì )增多。
周秦達認為，內地房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)的一到兩年內重組兼并將會(huì )更加劇烈，“一大批中小房企能否活下來(lái)都是未知數，其實(shí)房地產(chǎn)圍城里的人也都明白，近兩年也就是看誰(shuí)能活下去?！彼f(shuō)。
與此同時(shí)，目前在土地一級招拍掛參與難度加大、房企拿地成本高且限制多以及拿地融資渠道基本被切斷等因素影響下，聯(lián)合和并購拿地已經(jīng)逐漸成為大中型房企擴大規模的首選，聯(lián)合拿地快速減輕了企業(yè)資金壓力，使競爭關(guān)系變?yōu)楹献麝P(guān)系，能有效分散市場(chǎng)風(fēng)險。
業(yè)內人士分析認為，香港資本市場(chǎng)對地產(chǎn)企業(yè)估值并不樂(lè )觀(guān)，中小房企此舉或可形容為“割肉續命”，并且預計接下來(lái)內地房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )迎來(lái)更加劇烈的重組兼并。
年內8家中小房企擬赴港上市
美的置業(yè)28日公開(kāi)招股，擬發(fā)行1.8億股，發(fā)行價(jià)17.9港元/股，預計10月11日上市。招股書(shū)顯示，2015年至2017年，該公司年度營(yíng)收額分別為83.13億元、119.92億元和177.17億元，復合增長(cháng)率為46%。
與此同時(shí)，2015年至2017年美的置業(yè)凈負債率分別為622.1%、624.7%、118.9%。其在招股書(shū)中表示，融資金額將用于償還到期債務(wù)，并為附屬公司所開(kāi)發(fā)的項目支付建設成本、土地成本及一切適用稅項。
今年以來(lái)，內地中小房企赴港上市的案例愈發(fā)密集。僅最近一個(gè)月內，就有河南的恒達集團（H00524.HK）、南京的銀城國際、杭州的德信中國（H01015.HK）在香港聯(lián)交所披露招股書(shū)。
招股書(shū)顯示，3家房企2015年至2017年的營(yíng)收均低于美的置業(yè)，德信中國分別為56.95億元、69.8億元、65.54億元；銀城國際分別為20.9億元、25.02億元、46.75億元；而恒達集團則更低，分別為10.38億元、9.31億元、15.50億元。
但3家房企的負債率也處于高位，且融資金額主要用于歸還欠款、拿地以及物業(yè)開(kāi)發(fā)。2015年至2017年，恒達集團的資產(chǎn)負債率分別為677%、762.7%、406.6%，德信中國的凈資產(chǎn)負債率分別為278.7%、435.2%、275.7%，銀城國際的資本負債率分別為141.1%、238.7%、284.9%。
據統計，除去上述4家房企，年內申請港股上市的8家內地房企中，僅弘陽(yáng)地產(chǎn)（1996.HK）在7月掛牌上市；大發(fā)地產(chǎn)（6111.HK）于4月26日披露招股書(shū)后無(wú)具體進(jìn)展；恒達集團已是第三次到香港申請IPO，前兩次分別是2017年6月9日和今年3月1日；萬(wàn)城控股（H00925.HK）則是7月3日向港交所提交招股書(shū)。
融資需求緊迫
本輪房地產(chǎn)去庫存進(jìn)程為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了活躍期，不只是大型房企獲得了銷(xiāo)售額的快速增長(cháng)，越來(lái)越多的中小型房企也將規模擴張作為公開(kāi)的目標。據不完全統計，2017年約有近50家房企提出了千億目標。
但今年以來(lái)，融資監管趨嚴，房企融資渠道逐步收緊，中小型房企的融資成本提高。
一份來(lái)自國有控股信用評級機構聯(lián)合資信的報告顯示，房地產(chǎn)調控收緊，銀行貸款、債權融資、信托和股權融資等房地產(chǎn)融資渠道均受到一定程度的限制，政策對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源的管控水平都有所提升，房企主要融資渠道收窄。
另外，根據 Wind 資訊統計結果顯示，房企債券明后年將迎來(lái)兌付高峰，2018 年地產(chǎn)債到期規模將在 1280 億元左右。
而房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿屬性決定其還舊債很大程度仍依靠再融資，同時(shí)在“房住不炒”調控基調不變的背景下，再融資能力的分化會(huì )推高部分低信用等級房地產(chǎn)企業(yè)的信用溢價(jià)，從而進(jìn)一步加大部分房企的融資成本。
與此同時(shí)，內地資本市場(chǎng)對房地產(chǎn)企業(yè)依然保持嚴格高壓狀態(tài)。
自2010年1月“國十一條”出臺，房地產(chǎn)行業(yè)A股IPO上市就被擱置下來(lái)，8年間再也沒(méi)有房企通過(guò)IPO方式在A(yíng)股上市。
在此期間，金科地產(chǎn)、藍光發(fā)展(5.090, 0.00, 0.00%)、華夏幸福(25.330, 0.27, 1.08%)、綠地控股(6.400, 0.00, 0.00%)等企業(yè)均通過(guò)借殼的方式實(shí)現上市，招商蛇口(18.690, 0.11, 0.59%)的整體上市則屬于重組改制，更多的房企選擇登陸香港資本市場(chǎng)。
2014年，恰逢上一次房地產(chǎn)嚴格調整時(shí)期，彼時(shí)也出現了一波內地中小房企赴港上市的潮流，超過(guò)10家中小房企在當年實(shí)現赴港上市。
今年以來(lái)，截至2018年9月20日，中國證監會(huì )受理首發(fā)及發(fā)行存托憑證企業(yè)289家，其中已過(guò)會(huì )30家，未過(guò)會(huì )259家。未過(guò)會(huì )企業(yè)中正常待審企業(yè)228家，中止審查企業(yè)31家。
房地產(chǎn)企業(yè)中，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)、廣州富力地產(chǎn)、同策房產(chǎn)咨詢(xún)、金輝集團、首創(chuàng )置業(yè)等繼續保持“已反饋”狀態(tài)。按照申報企業(yè)排序，分別位列68、69、70、71、73名。而其中排序最靠前的萬(wàn)達商業(yè)，報送招股書(shū)3年以來(lái)，排序從未超過(guò)第55位。
東吳證券(6.390, 0.08, 1.27%)業(yè)務(wù)副總裁周秦達告訴記者：“其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是金融行業(yè)的一個(gè)翻版了，資金驅動(dòng)型，中小房企當下到了艱難時(shí)期，想盡一切辦法擠進(jìn)IPO是個(gè)解決途徑?！?br />
“調控持續趨嚴的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)A股上市融資也難以放開(kāi)。A股無(wú)法上市，海外資本市場(chǎng)對房地產(chǎn)普遍估值太低，港股成為中小房企為數不多的選擇?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示。
估值并不樂(lè )觀(guān)
為了實(shí)現上市融資，中小房企不得不面對港股估值較低的現實(shí)問(wèn)題。
以7月實(shí)現港股上市的弘陽(yáng)地產(chǎn)為例，其招股結果顯示，全球發(fā)售8億股，本港公開(kāi)發(fā)售項下初步可供認購的香港公開(kāi)發(fā)售股份出現認購不足的情況，因此將香港公開(kāi)發(fā)售項下未獲認購的發(fā)售股份重新分配至國際發(fā)售。
股價(jià)方面，弘陽(yáng)地產(chǎn)最終以每股2.28港元定價(jià)，僅為4.07港元凈資產(chǎn)的56%。掛牌后股價(jià)有小幅上漲，但截至9月28日收盤(pán)，每股2.57元，市凈率為0.71。
有分析師表示，由于投 資者普遍具有本土偏好，會(huì )優(yōu)先投 資自身熟悉的市場(chǎng)，因而在估值中無(wú)法體現港外企業(yè)的知名度，品牌效應和關(guān)注度。
也有業(yè)內人士分析認為，內地對房地產(chǎn)行業(yè)的嚴格監管增加了擬登陸港股的中小房企發(fā)展前景的不確定性，因此也可能會(huì )影響到港交所對內地中小房企上市規模及數量的控制。
“用‘割肉續命’形容當下中小房企赴港上市更恰當?！睆埓髠フf(shuō)，“資金非常緊張的中小房企，不上市‘死’的可能性非常大，上市就算虧，也多了個(gè)融資渠道，多了個(gè)搏命的機會(huì )?！?br />
兼并整合更加劇烈
“盤(pán)活存量”的整體趨勢鼓勵大中型企業(yè)并購行業(yè)中存量的低效率中小企業(yè)，聯(lián)合資信認為，房企分化加劇，未來(lái)圍繞項目與企業(yè)的并購將會(huì )增多。
周秦達認為，內地房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)的一到兩年內重組兼并將會(huì )更加劇烈，“一大批中小房企能否活下來(lái)都是未知數，其實(shí)房地產(chǎn)圍城里的人也都明白，近兩年也就是看誰(shuí)能活下去?！彼f(shuō)。
與此同時(shí)，目前在土地一級招拍掛參與難度加大、房企拿地成本高且限制多以及拿地融資渠道基本被切斷等因素影響下，聯(lián)合和并購拿地已經(jīng)逐漸成為大中型房企擴大規模的首選，聯(lián)合拿地快速減輕了企業(yè)資金壓力，使競爭關(guān)系變?yōu)楹献麝P(guān)系，能有效分散市場(chǎng)風(fēng)險。
