“銀十”開(kāi)局遇冷： 降準或難改樓市頹勢
盡管央行的四次降準令地產(chǎn)業(yè)內部分人士感到一絲喜悅，但絕大部分業(yè)界認為，降準或不能扭轉樓市頹勢。以北京住宅市場(chǎng)為例，處于“嚴監管”+“低杠桿”的政策收緊期這一市場(chǎng)環(huán)境下，資金沒(méi)有動(dòng)力流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但另一方面，降準有利于緩解企業(yè)資金壓力，穩定市場(chǎng)預期，從整體上維持房地產(chǎn)平穩發(fā)展。
就在剛剛過(guò)去的國慶7天長(cháng)假，整體樓市表現平穩，市場(chǎng)出現了高位回落的現象。中原地產(chǎn)數據統計顯示，從典型城市網(wǎng)簽數據看，國慶7天，北京新建商品住宅網(wǎng)簽235套，二手房住宅網(wǎng)簽44套；上海新建商品住宅網(wǎng)簽645套；廣州656套；深圳226套。整體看，與2017年國慶期間相比有漲有跌，一線(xiàn)城市延續了超過(guò)一年的低迷成交量。
除了一線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市也是一片“涼涼”。據中國指數研究院統計，今年杭州十一假期內新房成交量為293套，相較去年同期下跌70%，同時(shí)也創(chuàng )下近10年來(lái)國慶假期期間成交量的新低。
房企以?xún)r(jià)換量將大面積推開(kāi)，三季度房企降價(jià)的數量已經(jīng)開(kāi)始不斷增多。根據58安居客房產(chǎn)研究院的跟蹤監測的全國50余個(gè)重點(diǎn)城市，已經(jīng)有10余個(gè)品牌房企在打折促銷(xiāo)，預計四季度房企降價(jià)的大趨勢將在更多城市和項目上得以體現。
“涼涼”的國慶長(cháng)假
相比人們出游的熱情，今年國慶期間，購房者看房的熱情普遍不高。
“國慶帶看量不是很多，大家還是在觀(guān)望?！蔽覑?ài)我家經(jīng)紀人郭先生表示。據郭先生觀(guān)察的經(jīng)驗，目前北京二手房基本都有談價(jià)空間?！?30萬(wàn)左右的小房子（二手房）談價(jià)空間為二十萬(wàn)左右，新房談價(jià)空間小?！?
不僅是北京，不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一片冷淡。今年十一期間，杭州大部分中介門(mén)店僅留下一兩個(gè)人值班，其他人都休假去了。申花某中介門(mén)店的小陳表示：“國慶期間很多客戶(hù)和房東都要出去旅游，看房不太方便，所以人本身就不多。再加上今年7月之后市場(chǎng)上觀(guān)望的人越來(lái)越多，成交量一直上不去?！?
“金九銀十”不再已成定局。中原地產(chǎn)數據統計顯示，由于網(wǎng)簽數據具有滯后性。整體看，全國一二線(xiàn)城市，9月樓市成交量環(huán)比8月均無(wú)明顯上漲現象，樓市告別“金九”。包括北京、南京、深圳、寧波、福州等典型城市的庫存都有不同程度上升。另外，1-9月，熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市的新建住宅成交量也出現了同比6.7%的明顯下調。9月，超過(guò)6城城市成交量出現同比下調現象。2018年樓市“金九”成色不足。
國慶期間，很多城市網(wǎng)簽系統暫停，因此數據缺失。但從最近的市場(chǎng)看，部分城市降溫已經(jīng)開(kāi)始出現。尤其是個(gè)別城市，還出現了因為降價(jià)而打砸售樓處的現象。根據58安居客房產(chǎn)研究院的跟蹤監測的全國50余個(gè)重點(diǎn)城市，已經(jīng)有10余個(gè)品牌房企在打折促銷(xiāo)，預計四季度房企降價(jià)的大趨勢將在更多城市和項目上得以體現。
“每年國慶節，都是杭州一年中最舒服的日子之一，也是這輪降溫以來(lái)的第一個(gè)長(cháng)假。然而，和過(guò)去兩年樓市大熱有所不同的是，今年杭州人們不關(guān)心買(mǎi)房，倒是更關(guān)心各地的降價(jià)維權，就更別提有多少外地人到杭州看房了?！焙贾輼鞘袆?dòng)態(tài)首席評論員余鐘斌告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，從市場(chǎng)表現看，開(kāi)發(fā)商比買(mǎi)房者更為積極。國慶前夕，杭州再緊急推出8個(gè)純新盤(pán)，涉及國慶長(cháng)假7天時(shí)間內同時(shí)登記的房源超2000套。從目前登記情況來(lái)看，整體不算理想，受假期和樓市降溫的雙重影響，大江東、江干艮北新城的中簽率都超過(guò)了20%，蕭山科技城、拱墅申化分別出現了“流搖”（當登記家庭數量未達到本次推出房源數量，不用參與公證搖號，由開(kāi)發(fā)商自行安排選房）樓盤(pán)。另外，繼9月一些樓盤(pán)調低部分“次等”房源價(jià)格銷(xiāo)售外，這個(gè)國慶節，售樓處的一些暖場(chǎng)活動(dòng)又頻繁地出現了，比如親子等等，開(kāi)發(fā)商也希望給售樓處增添些人氣。
降準或不能改變樓市頹勢
就在國慶長(cháng)假最后一天，央行發(fā)布了本年度內第四次降準通知。
中國人民銀行決定，從2018年10月15日起，下調大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準備金率 1個(gè)百分點(diǎn)。降準所釋放的部分資金用于償還10月15日到期的約4500億元中期借貸便利（MLF），除去此部分，降準還可再釋放增量資金約7500億元。
盡管央行的四次降準令地產(chǎn)業(yè)內部分人士感到一絲喜悅，但絕大部分業(yè)界認為，降準或不能扭轉樓市頹勢。本次降準在預期之內，根本目的在于支持實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展。麥田房產(chǎn)在《2018年上半年（含6月份月報）北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報告》政策展望部分曾指出“央行下半年還將有降準動(dòng)作”，果不其然，央行年內第四次降準，距離上次降準時(shí)間為三個(gè)半月。今年以來(lái)，中國經(jīng)濟面臨的外部形勢嚴峻且復雜，經(jīng)濟增長(cháng)面臨的壓力依然較大。在此環(huán)境下，7月31日，中央政治局會(huì )議部署要把好貨幣供給總閘門(mén)，保持流動(dòng)性合理充裕，要做好“六穩”工作（穩就業(yè)、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期）。此次降準正是對會(huì )議精神的實(shí)質(zhì)性落實(shí)。
麥田房產(chǎn)認為，降準雖增加市場(chǎng)上的流動(dòng)資金，但是資金主要用于支持小微企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、創(chuàng )新型企業(yè)的發(fā)展。倘若在樓市上漲期，資本出于逐利性本質(zhì)，資金往往會(huì )有轉移到樓市的較大可能性。但目前就北京住宅市場(chǎng)而言，正處于“嚴監管”+“低杠桿”的政策收緊期，市場(chǎng)在經(jīng)歷了年初小陽(yáng)春之后，近幾個(gè)月量?jì)r(jià)均有不同程度的持續下滑。在這種市場(chǎng)環(huán)境下，資金是沒(méi)有動(dòng)力流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但降準有利于緩解企業(yè)資金壓力，穩定市場(chǎng)預期，從整體上維持房地產(chǎn)平穩發(fā)展。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，此次降準依然保持了定向發(fā)放的方式，國家依舊嚴防資金流入樓市，但在實(shí)際操作層面，不排除有一部分資金進(jìn)入樓市，對樓市、股市是利好因素。不過(guò)，四季度房企的資金層面壓力依然較大，可以看到此次降準對于房企融資的利好相對有限，資金很難直接進(jìn)入開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，高融資成本依然是擺在眾多房企面前的大問(wèn)題。張波認為，受慣性影響房企開(kāi)發(fā)投資還將維持一定增速，但土地市場(chǎng)將進(jìn)一步降溫，四季度土地的流拍或將成為一種常態(tài)。
不過(guò)，也有看多樓市的人士。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析，此次央行降準的時(shí)間，應該是有很強的信號意義的。從當前降準政策看，其對于樓市發(fā)展將有三個(gè)積極的利好。第一，每一次降準，無(wú)論是直接還是間接，其實(shí)樓市都會(huì )有較為積極的反應。近期房企拿地的積極性有所減弱，尤其是流拍土地數量增加，所以降準其實(shí)也是為了更好地降低貸款成本，對于部分中大型開(kāi)發(fā)商獲取商業(yè)銀行信貸是有較為積極的作用的；第二、降準利好銀行按揭貸款數據的改善，某種程度上說(shuō)，近期銀行貸款之所以不積極，在于信貸方面是有限制的。但降準以后，或多或少會(huì )刺激銀行對于個(gè)人按揭貸款發(fā)放力度的增加；第三，降準將帶來(lái)一些邊緣性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，尤其是一些和創(chuàng )新支持的業(yè)務(wù)，包括長(cháng)租公寓項目、農村集體建設用地發(fā)展等，都會(huì )獲得較好的貸款政策支持，這也利好房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側結構性改革的發(fā)展。
