鄭州樓市降溫 “金九銀十”已不再？
鄭州限購近兩年以來(lái)，調控不斷加碼。不久之前，鄭州發(fā)布政策，沒(méi)有預售證的項目禁止蓄客、開(kāi)放銷(xiāo)售場(chǎng)所。記者走訪(fǎng)發(fā)現，目前鄭州房產(chǎn)市場(chǎng)售樓部來(lái)訪(fǎng)量普遍減少，經(jīng)開(kāi)區個(gè)別項目已經(jīng)無(wú)證“關(guān)門(mén)”。市場(chǎng)降溫的背后，是鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)已至，還是僅僅為政策高壓下的波動(dòng)期？對此，記者采訪(fǎng)了業(yè)內專(zhuān)家進(jìn)行剖析。
來(lái)訪(fǎng)量有所減少個(gè)別項目無(wú)證“關(guān)門(mén)”
不久之前，鄭州發(fā)布政策，沒(méi)有預售證的項目禁止蓄客、開(kāi)放銷(xiāo)售場(chǎng)所，現在各個(gè)項目執行得咋樣呢？
在經(jīng)開(kāi)區一家鄭州本土房企售樓部?jì)?，幾名置業(yè)顧問(wèn)在前臺低頭各自玩手機。其中一位稱(chēng)，他們是代理公司的，由于項目目前沒(méi)有預售證，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員都調到別的項目去了，“現在查得嚴，我們只是展示一下項目，不敢提賣(mài)房的事，也不敢留來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)的姓名電話(huà)”。
而在附近的一個(gè)項目，售樓部干脆以正在裝修為由直接“關(guān)門(mén)”，只保留二樓辦公場(chǎng)所。
“最近幾個(gè)星期，我們的來(lái)訪(fǎng)量每天都在下降，現在平均還不到十組客戶(hù)?！痹诮鹚畢^某項目售樓部一名銷(xiāo)售人員稱(chēng)，剛剛過(guò)去的中秋節該項目雖然也搞了暖場(chǎng)活動(dòng)，但還是沒(méi)有達到預期效果。
記者了解到，目前開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)的項目售樓部來(lái)訪(fǎng)量普遍有所下降，有的項目為了增加人氣，甚至不惜花錢(qián)請人來(lái)當托。
去化率普遍降低有項目以?xún)r(jià)換量
除了來(lái)訪(fǎng)量減少，樓市熱度降溫的現象也反映在價(jià)格上。
在之前的熱點(diǎn)區域綠博片區，某樓盤(pán)為了盡快回款，打出“首付20萬(wàn)、30萬(wàn)即可買(mǎi)房”的廣告。
附近某樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理之前手里囤了一套房子，“最早內部?jì)r(jià)為9000多元/㎡，現在我開(kāi)價(jià)11000元/㎡都沒(méi)有人問(wèn)，而現在周邊行情為13000元/㎡”。
“現在市場(chǎng)行情分為兩個(gè)極端，一種是死扛型的，不愿意降價(jià)，自然賣(mài)得不好；而那些按備案價(jià)甚至低于市場(chǎng)價(jià)銷(xiāo)售的項目去化率就很高?！编嵵菽稠椖繝I(yíng)銷(xiāo)負責人王先生稱(chēng)。
近期中原區某項目開(kāi)盤(pán)，推出的300多套房源全部售罄。業(yè)內分析認為，這是跟其低于市場(chǎng)每平方米500~1000元的售價(jià)是分不開(kāi)的。
記者梳理近期開(kāi)盤(pán)的十余個(gè)項目發(fā)現，售價(jià)比周邊或本項目上漲的幾乎沒(méi)有，之前存在的房企要求購房者“一次性全款付清”的現象也不復存在，優(yōu)惠力度普遍加大。從銷(xiāo)售情況來(lái)看，選擇“低開(kāi)”的項目銷(xiāo)量不錯，但總體去化率普遍低于80%，個(gè)別項目甚至僅為20%、9%。
限購持續加碼投資客紛紛離場(chǎng)
“現在的市場(chǎng)可以用差、冷來(lái)形容?！鄙鲜鲰椖繝I(yíng)銷(xiāo)負責人王先生稱(chēng)，鄭州限購已經(jīng)兩年，那些有購房資格且有購買(mǎi)能力的客戶(hù)慢慢被“收割”完畢，而另外沒(méi)有資格但有購房能力的消費者又被近期的嚴查拒之門(mén)外，市場(chǎng)真正客戶(hù)逐漸減少。
王先生認為，實(shí)際上，幾個(gè)月前鄭州市場(chǎng)的降溫就已經(jīng)開(kāi)始了，并逐步蔓延至地市級房地產(chǎn)市場(chǎng)，“上半年土地市場(chǎng)和銷(xiāo)售市場(chǎng)火熱的許昌，近期也出現好幾次土地流拍現象，現在不僅僅是購房者在觀(guān)望，開(kāi)發(fā)商也對市場(chǎng)信心不足”。
此外，在北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長(cháng)宋向清看來(lái)，市場(chǎng)的降溫還跟投資客逐漸離場(chǎng)有關(guān)，“不僅是鄭州，從全國范圍來(lái)講，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不是最好的投資渠道，長(cháng)期的限購，持續的加碼，嚴格的監管造成投資客對市場(chǎng)期望降低，紛紛離場(chǎng)?！?
“雖然樓市目前還沒(méi)有觸底，但是已經(jīng)到了轉折點(diǎn)?！编嵵菽车禺a(chǎn)公司副總裁認為，但目前樓市已然到達拐點(diǎn)。包括碧桂園、萬(wàn)科、保利、恒大、金地在內的一線(xiàn)房企都在全國多城市多盤(pán)聯(lián)動(dòng)促銷(xiāo)，這就是市場(chǎng)明顯降溫的跡象和信號。
對于這種“拐點(diǎn)論”“轉折論”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)有著(zhù)不同的觀(guān)點(diǎn)。
“鄭州樓市降溫現象，是周期性的和短期波動(dòng)性的?！彼f(shuō)，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易，受到了非常嚴格的政策管控，但需求規模其實(shí)還是有的，“市場(chǎng)短期內調整是正常的，但還不算達到了拐點(diǎn)，但是傳統的‘金九銀十’已經(jīng)不存在了?！?
