長(cháng)租公寓資金池到了必須監管的時(shí)候
長(cháng)租公寓資金池到了必須監管的時(shí)候
一直處在風(fēng)口浪尖的長(cháng)租公寓又迎來(lái)了新的壞消息。
10月16日，上海長(cháng)租公租市場(chǎng)傳出消息，老牌公寓運營(yíng)商寓見(jiàn)疑似遭遇資金流危機，遭到上海華瑞銀行發(fā)公函詢(xún)問(wèn)貸款安全，數萬(wàn)名交了押金、背負分期貸款的租客則面臨被收回房源甚至上征信黑名單的危險，而退還租金、免除租金貸等租客訴求尚未得到正式回應。
資金池的安全性是不少人對長(cháng)租公寓抱有疑慮的根源。由于長(cháng)租公寓往往需要預付半年甚至一年房租，但通過(guò)租金貸等金融方式，用戶(hù)可以進(jìn)行分期付款。這意味著(zhù)，一旦公寓方現金流出現問(wèn)題，用戶(hù)可能賠上信用、丟了住處。
“現在核心的問(wèn)題是，千軍萬(wàn)馬都在做長(cháng)租公寓，各種金融杠桿都來(lái)了。什么車(chē)都有，但高速公路沒(méi)人建?！狈繓|東公寓學(xué)院創(chuàng )始人全靂表示，長(cháng)租公寓行業(yè)還有一些基礎規則需要完善。
資金池缺乏監管將成為巨大隱患
長(cháng)租公寓的資金安全問(wèn)題不斷。據媒體報道，深圳“魚(yú)悅公寓”因多層轉租，三房東卷款跑路，二、四房東產(chǎn)生糾紛，租客突然被通知租賃合同提前終止，需在短期內全部搬離，此前向四房東繳納的租房押金也幾經(jīng)周折，多番追討。粗略估計，有430戶(hù)租客受此影響，押金總額達250萬(wàn)元。
受長(cháng)租公寓資金問(wèn)題影響的，不只是租客，還有可能是業(yè)主。長(cháng)沙長(cháng)租公寓“咖啡貓”最近被爆，在與業(yè)主簽約時(shí)，要求其在“房樂(lè )分”平臺注冊，表面上是為了確保業(yè)主本人收到租金，實(shí)際上卻讓業(yè)主背負貸款。
在眾多長(cháng)租公寓爆雷案例中，資金問(wèn)題總會(huì )是關(guān)鍵詞。隨著(zhù)長(cháng)租公寓的快速發(fā)展，配套的資金監管措施不夠完善這一問(wèn)題日益凸顯。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，金融化帶來(lái)的“資金池”已經(jīng)成為長(cháng)租公寓最大的問(wèn)題?，F在，長(cháng)租公寓已經(jīng)不僅是一個(gè)租賃企業(yè)，而是一個(gè)個(gè)標準的“金融企業(yè)”。而目前，對于長(cháng)租公寓資金池的監管還很少。
資金池可以讓長(cháng)租公寓得到快速發(fā)展，很多長(cháng)租公寓企業(yè)利用多收租戶(hù)租金、晚付房主租金的方式加快擴張。張大偉分析，這種模式把中介企業(yè)從“中介費+差價(jià)”的模式，變成了投資者，一旦爆倉就會(huì )出現上下游多重糾紛?！叭狈φ弑O管，對于租賃的發(fā)展來(lái)說(shuō)，存在非常多的隱患?！?
張大偉告訴中國青年報·中青在線(xiàn)記者，長(cháng)租公寓類(lèi)企業(yè)在北京、上海等城市市場(chǎng)份額已經(jīng)超過(guò)20%，如果把二房東等同樣模式交易計算進(jìn)來(lái)，有約60%的租賃房源很難見(jiàn)到房主交易。
“資金池存在的最大問(wèn)題是可以掩蓋問(wèn)題，后移投資風(fēng)險。將房主的預期租金，通過(guò)平臺項目轉移到公司名下，實(shí)際控制人可以隨意動(dòng)用。這些金融工具帶來(lái)了巨大的市場(chǎng)風(fēng)險?！睆埓髠フf(shuō)。
榮盛發(fā)展首席經(jīng)濟學(xué)家、中國社科院金融所研究員尹中立在媒體撰文指出，在國家鼓勵發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策刺激下，很多機構投資者開(kāi)始介入住房租賃市場(chǎng)。這些機構投資者攜巨資介入住房租賃市場(chǎng)，深刻改變住房市場(chǎng)的生態(tài)平衡，以往個(gè)人與個(gè)人之間的交易變成了個(gè)人與機構之間的交易。
尹中立還指出，當前金融監管部門(mén)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款采取的是限制政策，但住房租賃貸款不在限制之列，于是有些機構從監管中套利。其操作手法之一就是租金貸，即大量獲取房源，以租約為基礎資產(chǎn)獲取貸款融資。利用接近或稍高于銀行正常利率的貸款利率，同從信托等市場(chǎng)渠道融資的高額利率之間的價(jià)差，獲取套利空間。
資金池監管亟須出臺統籌規定
事實(shí)上，針對資金池問(wèn)題，一些地方已經(jīng)探索了監管舉措。日前，浙江省住建廳等出臺了《關(guān)于促進(jìn)長(cháng)租公寓市場(chǎng)平穩健康有序發(fā)展的指導意見(jiàn)》。該文件要求，從事住房房源委托出租業(yè)務(wù)的長(cháng)租公寓企業(yè)，應當按照約定每季度或每半年向全體住房房源委托出租人、長(cháng)租公寓承租人，通告住房租金收入、支付總額，按期或者逾期支付，以及經(jīng)營(yíng)住房委托出租業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的沉淀資金使用等情況。定期通告租金收付及沉淀資金使用情況的條款，應當在委托出租協(xié)議、承租協(xié)議中分別予以約定。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)指出，浙江省新近出臺的這份文件，并沒(méi)有規定資金池是違法違規的。若沒(méi)有金融政策支持，僅靠單純房源積累出租，長(cháng)租公寓的潛在成本很高，運營(yíng)難度很大，因此對資金池的監管還應探索更多思路。
事實(shí)上，監管的缺乏不僅給不法經(jīng)營(yíng)者鉆了空子，也給一些希望合規經(jīng)營(yíng)的企業(yè)帶來(lái)了難題。
某長(cháng)租公寓企業(yè)CEO李晨（化名）告訴中國青年報·中青在線(xiàn)記者，由于各方壓力，前段時(shí)間不少金融機構一度暫停了租金貸業(yè)務(wù)，對長(cháng)租公寓的資金管理也提出了更多要求。他曾向監管部門(mén)提出希望做出明確規定，講清楚涉租金的資金管理應該怎么做，以免影響更多長(cháng)租公寓的正常發(fā)展。
嚴躍進(jìn)說(shuō)，對于長(cháng)租公寓的資金管理，需要工商、住房、稅務(wù)等行政部門(mén)積極行動(dòng)，例如對長(cháng)租公寓的產(chǎn)業(yè)定位、租賃住房發(fā)展的政策規范、相關(guān)租賃業(yè)務(wù)的稅費減免等做出更具體的規定，才能給長(cháng)租公寓的后續發(fā)展留出更大空間。
張大偉認為，考慮到市場(chǎng)現狀，從金融監管部門(mén)到住建委等部門(mén)，應該對長(cháng)租公寓資金池等問(wèn)題出臺統籌的管理規定，進(jìn)而保證資金專(zhuān)款專(zhuān)用。
尹中立建議，有關(guān)部門(mén)建立聯(lián)合工作機制，嚴格監管進(jìn)入長(cháng)租公寓的資本，嚴格監管“租金貸”業(yè)務(wù)，要求長(cháng)租公寓成為獨立法人，在長(cháng)租公寓與主要出資人之間建立防火墻，防止資金被挪用。
未來(lái)兩年長(cháng)租公寓行業(yè)或將加速洗牌
接連出現的爆雷案例，給行業(yè)發(fā)展蒙上了一層陰影。李晨指出，如果租金問(wèn)題不能得到有效監管，一些經(jīng)營(yíng)不善的長(cháng)租公寓企業(yè)會(huì )虧損倒閉，但也會(huì )有企業(yè)承接繼續運營(yíng)。所以接下來(lái)兩年，長(cháng)租公寓領(lǐng)域可能繼續出現爆倉案例，但房源資產(chǎn)還是可以運營(yíng)的，不過(guò)整個(gè)行業(yè)的整合洗牌速度會(huì )進(jìn)一步加快。
“從長(cháng)遠看，金融化才是它（長(cháng)租公寓）的魅力所在。但是短期內過(guò)度使用金融以后，可能會(huì )把自己弄死。尤其是租金的使用，還需要完善制度?！痹谧咴L(fǎng)過(guò)行業(yè)內許多企業(yè)后，全靂提出了自己的擔心：長(cháng)租公寓的整體信用在降低，而近兩年，無(wú)論是創(chuàng )業(yè)公司還是房企、銀行，都很看重長(cháng)租公寓，也給予了很多金融杠桿支持，但對于資金的監管似乎沒(méi)有跟上。
張大偉則進(jìn)一步指出，租金不應該有任何信貸支持。因為和其他消費不同，租房和吃飯一樣，屬于最底層消費。如果租房需要貸款，就像吃飯需要貸款一樣，是“非常非常不健康的行為”。
李晨說(shuō)，長(cháng)租公寓行業(yè)涉及大額資金，應該有一定的資質(zhì)門(mén)檻，尤其是要對資金池的管理提出具體規范。他判斷，若對資金池問(wèn)題開(kāi)展規范化監管，長(cháng)租公寓行業(yè)將會(huì )迎來(lái)一輪洗牌，但在此之后留下的，一定是經(jīng)營(yíng)穩健，且得到資金方和監管層支持的企業(yè)。
