北京房租環(huán)比下降 中介高價(jià)收的房砸手里了
近日，由中國社科院財經(jīng)戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心住房大數據項目組發(fā)布的2018年10月《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報告》)稱(chēng)，熱點(diǎn)城市住房租金已由7月時(shí)的快速上漲發(fā)展至8、9月的穩中略降。
租金走勢的變化在微觀(guān)市場(chǎng)上直接表現就是，部分中介經(jīng)紀人抬高價(jià)格收來(lái)的房源，還沒(méi)來(lái)得及租出去就砸在了手里。王女士最近就向北京青年報記者反映，自家房子在與中介公司簽署了委托協(xié)議兩個(gè)月后，經(jīng)紀人就以租金價(jià)格太高為由，要求要么把房子退給她，要么重新簽委托協(xié)議。
中介高價(jià)收房砸手里
“大姐，您這房子租了兩個(gè)月都沒(méi)有租出去，定的價(jià)格太高了，而且只和我們簽了一年，肯定是賠本的了，您抽時(shí)間過(guò)來(lái)一趟，我們把房子鑰匙退還給您?！?
10月份，我愛(ài)我家相寓位于宣武門(mén)的門(mén)店經(jīng)紀人給王女士發(fā)來(lái)了這樣一條消息。中介的理由讓王女士格外納悶：租金價(jià)格是相寓收房時(shí)定的，怎么說(shuō)我定的價(jià)高，要求退房?
今年7月底，王女士位于宣武門(mén)附近的一套兩居室租約到期，原本給上一家租戶(hù)定的是6500元/月，但隨著(zhù)租金上漲，王女士打算把租金提高到7000元/月。很快她就收到了鏈家、我愛(ài)我家、蛋殼公寓等多家中介經(jīng)紀人的電話(huà)。當時(shí)由于租賃行情火爆，中介公司為了搶房源，紛紛開(kāi)出比業(yè)主心理價(jià)位更高的租金，最終，王女士選擇與相寓簽約，租期一年，從8月份開(kāi)始，空置45天，租金則達到了8000元/月。
“他們發(fā)信息只說(shuō)要退房給我，沒(méi)有談補償辦法，而且租金明明是他們報給我的，現在說(shuō)我要價(jià)太高，這讓我不能接受?！蓖跖扛嬖V北青報記者，她回家重新翻看了合同，合同明確規定，提前違約要支付一個(gè)月房租作為違約金。
面對王女士的質(zhì)疑，負責房源維護的經(jīng)紀人小趙話(huà)鋒一轉，表示不要求退房了，而是直接建議王女士把之前的合同作廢、再重簽一份，租金價(jià)格低一些，可以少算點(diǎn)免租期作為補償。
對于中介的新要求，王女士陷入苦惱，她擔心順從中介的意思會(huì )讓自己利益受到損失，堅持原合同，又怕鑰匙在中介手上，會(huì )出現安全隱患或者毀壞房屋的極端情況。
自從北京住建委要求中介公司提供更多可租賃房源，嚴禁惡意漲價(jià)以來(lái)，很多區域的房租都由漲轉跌，此前中介經(jīng)紀人高價(jià)收來(lái)的房源，沒(méi)租出去的難免要賠本降價(jià)出租，連一些租賃需求旺盛的重點(diǎn)學(xué)區也不能幸免。
位于西城區德勝門(mén)附近，因為多所重點(diǎn)小學(xué)中學(xué)集中，二手房的買(mǎi)賣(mài)和租賃需求一向旺盛，但在最近兩個(gè)月，租金也出現了明顯下滑。
“6、7月份的時(shí)候，原本8000每月的三居室，報到10000元，也有人租，很快就出手了，那時(shí)候手上可租賃的房源幾乎被一搶而光。我們?yōu)榱苏倚路吭?，都得挨家打電?huà)問(wèn)業(yè)主愿不愿意出租?！蔽挥谛陆挚谕獯蠼值奈覑?ài)我家門(mén)店經(jīng)紀人小張告訴北青報記者，但現在租金明顯降了，能有個(gè)10%左右吧，原來(lái)7000多的兩居室，現在報價(jià)6500，甚至還能再談?wù)?。而且還不好租。小張稱(chēng)，一套房源最初報價(jià)6900元/月，租了半個(gè)月，只有3組客戶(hù)看過(guò)房，租金剛剛調至6500元/月，暫時(shí)還是空置著(zhù)。
不過(guò)小張也表示，雖然他接觸的房源租金有所降了，當仍舊高于6月份的水平，“恐怕很難降回上半年的程度了?！?
半數租客至少一年換一次房
一邊是租金有所下降，另一邊，租房需求并未明顯減弱。貝殼研究院最近發(fā)布的一份調查報告顯示，隨著(zhù)越來(lái)越多的年輕人涌入大城市工作生活，城市的單身租客群也在日漸龐大，其中半數以上的租客一年至少換一次房。調查數據顯示，超九成租客兩年內換一次房，其中50.91%的租客一年至少換一次房，選擇2年以上長(cháng)租者不足10%。
選擇換房，很大程度上是由于租金的變化。報告顯示，北京、深圳、上海、杭州四個(gè)城市人均月租金在全國最高，分別為3400元/月、3036元/月、2864元/月、2428元/月。而廣州則以1840元/月位列第五，第六至十名依次為南京、武漢、成都、長(cháng)沙、重慶。
而在租房面積上，南京則以89.7平方米的套均面積位列第一，北京、武漢、杭州、上海緊隨其后?？梢?jiàn)，北京不僅房租領(lǐng)先其他城市，租房面積也同樣位居前列。
8月后租金環(huán)比已經(jīng)出現下行
針對目前租房市場(chǎng)的新變化，近日由中國社科院財經(jīng)戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心住房大數據項目組發(fā)布的2018年10月《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報告》)也顯示，熱點(diǎn)城市住房租金已由7月時(shí)快速上漲發(fā)展至8、9月的穩中略降?！秷蟾妗妨信e大數據住房租金指數監測顯示，今年前7月部分城市住房租金快速上漲，并于7月達到漲幅峰值，當月28個(gè)重點(diǎn)監測城市房租平均環(huán)比上漲1.145%，其中鄭州、蘇州、中山、東莞、合肥、深圳、北京、上海等8城市環(huán)比漲幅在2%以上，杭州、重慶、無(wú)錫、石家莊、煙臺、天津、南京、大連、珠海等9城市環(huán)比漲幅在1%到2%之間。
到了8月和9月時(shí)，重點(diǎn)城市住房租金水平輕微回落。其中在8月，29座樣本城市住房租金平均環(huán)比下跌0.11%，杭州、西安、上海、天津、廣州、北京、長(cháng)沙、廈門(mén)、東莞、合肥、深圳、佛山等城市租金漲速均有所回調。但與去年12月相比，今年9月住房租金累計漲幅在5%以上的仍有石家莊(11.4%)、上海(9.52%)、北京(8.27%)、珠海(8.08%)、深圳(6.31%)5個(gè)城市。
《報告》分析稱(chēng)，8、9月租金止漲，主要受到各地政府對租金上漲調節干預的影響。但另一方面，住房租賃市場(chǎng)立法滯后，相關(guān)市場(chǎng)規則欠缺，導致住房租賃市場(chǎng)秩序混亂，租房者權益得不到有效保護。少數企業(yè)利用資本杠桿爭搶房源壟斷市場(chǎng)，推高了北京、上海等租賃房源相對不足城市的租金。
對此，來(lái)自戴德梁行的分析認為，從本質(zhì)上看，在自由市場(chǎng)的前提下，租金走勢由供需關(guān)系決定，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調控影響下，部分人群由于資格或資金受限等因素而由置業(yè)市場(chǎng)轉向租賃市場(chǎng)，需求進(jìn)一步擴大，過(guò)去幾年房?jì)r(jià)的上漲也造成了月供等業(yè)主成本的上升，因而一定程度上提高了租金收入的預期。
對于租金波動(dòng)的管理，戴德梁行的建議同樣認為應當對租賃市場(chǎng)加強引導和監管，包括引導在租賃市場(chǎng)的增量投資，有計劃地控制存量投資的推進(jìn)。同時(shí)應當警惕對租賃房源的壟斷，以及操縱、哄抬房租的行為。另外，監管租賃金融資金，包括“房租貸”“租金貸”等，防止租賃市場(chǎng)過(guò)度金融化也有必要。
