樓市眾生相
政府層面，從今年初中央再次重申“房住不炒”，堅持房地產(chǎn)調控目標不動(dòng)搖、力度不松勁。再到地方層面“四限”（限購、限價(jià)、限貸、限售）擴容、加碼，部分城市開(kāi)始暫停企業(yè)購買(mǎi)商品住房，同時(shí)也對“離婚買(mǎi)房”“先落戶(hù)再購房”等渠道逐個(gè)“堵漏”。各類(lèi)調控舉措背后，其根本目的是讓住房回歸居住屬性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
市場(chǎng)層面，截至2018年9月底，70城新建商品住宅價(jià)格指數已連續40個(gè)月環(huán)比均呈上漲趨勢，但9月價(jià)格環(huán)比漲幅由1.5%降至1.0%，收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)?？硕鹧袌笾赋?，考慮到當前市場(chǎng)的“轉冷”趨勢，預計四季度將有更多城市房?jì)r(jià)面臨回調，尤其是那些缺乏需求支撐的弱三四線(xiàn)城市。
企業(yè)層面，控投資、快回款的發(fā)展策略，已然成為下半年房企們的普遍共識?！颁N(xiāo)售難度在逐漸加大，如果沒(méi)有放松調控的政策，銷(xiāo)售難度還會(huì )持續下去，去化率的難度也會(huì )提高?！比f(wàn)科投資者關(guān)系總監趙旭翔表示。
樓市轉折期下，房企應該如何過(guò)冬？明后兩年的還債高峰期，將對地產(chǎn)行業(yè)格局產(chǎn)生怎樣的影響？針對上述疑問(wèn)，時(shí)代周報記者專(zhuān)訪(fǎng)新城控股高級副總裁歐陽(yáng)捷，試圖厘清行業(yè)現狀，剖析樓市轉折期下的眾生相。
時(shí)代周報：今年10月31日，中央政治局會(huì )議再次強調穩經(jīng)濟，但并直接提及去杠桿和房地產(chǎn)，您怎么看待這種變化？
歐陽(yáng)捷：中央政治局會(huì )議對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求自2013年以來(lái)一直強調要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”。目前，房?jì)r(jià)上漲趨勢已被基本遏制，市場(chǎng)已經(jīng)出現下行的跡象，但房?jì)r(jià)也不能大落，樓市趨穩既是政策訴求，也是眾望所歸。本次會(huì )議不提房地產(chǎn)，相信意味著(zhù)房地產(chǎn)不需要加碼調控，符合中央希望房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩健康發(fā)展的既定立場(chǎng)。
時(shí)代周報：您對一二三四線(xiàn)城市接下來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向如何預判？
歐陽(yáng)捷：目前，中央已經(jīng)關(guān)注到市場(chǎng)的變化，也會(huì )提前預判、消除隱患，比如會(huì )增加一二線(xiàn)城市土地供應，緩解供求失衡的矛盾；比如明年繼續加大棚改力度，在維持房?jì)r(jià)穩定的基礎上繼續實(shí)施棚改貨幣化；比如限制房?jì)r(jià)上漲的同時(shí)也會(huì )限制房?jì)r(jià)跌幅，保持樓市平穩；比如適時(shí)發(fā)出穩定市場(chǎng)的信號，適當時(shí)候允許地方政府微調除限貸限價(jià)政策外的本地政策，引導市場(chǎng)預期，穩定房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售。目前一二線(xiàn)城市趨穩，全國市場(chǎng)也會(huì )逐步恢復信心。
時(shí)代周報：今年以來(lái)，土地流拍現象明顯增多，這是否可以看作是市場(chǎng)下行的信號？
歐陽(yáng)捷：今年前8個(gè)月，土地流拍現象明顯增多，但我們認為，這并非市場(chǎng)下行信號，而是土地財政無(wú)法割舍、土地市場(chǎng)趨于理性的寫(xiě)照。根據我們的調研情況來(lái)看，87%的土地流拍項目都在三四線(xiàn)城市，房企在上述城市的土地儲備相對充裕，已經(jīng)不急于拿地，希望等待相對較低的地價(jià)水平。但政府自降地價(jià)的意愿還不強烈，畢竟很多城市房?jì)r(jià)已到高位，地價(jià)太低，將無(wú)法覆蓋拆遷補償安置成本。今年后四個(gè)月，三四線(xiàn)城市推出土地將明顯減少，土地流拍現象也將大幅減少。
時(shí)代周報：樓市轉折期，將對地產(chǎn)格局產(chǎn)生怎樣的影響？
歐陽(yáng)捷：按照目前的趨勢來(lái)看，所有的資源都在向大房企集中，銀行等金融機構也很少再給百強房企以外的房企貸款。因為規模越大的房企現金流越多，越安全。所以銀行等金融機構會(huì )給那些房企比較高的信用等級，比較低的資金成本。而一些銷(xiāo)售額不夠大且債額過(guò)大的房企，將會(huì )面臨資金壓力過(guò)大的風(fēng)險。尤其是在目前融資杠桿不斷收緊的大背景下。
時(shí)代周報：根據你們的了解，目前房企融資情況如何？
歐陽(yáng)捷：房企到位資金增速有所回調，來(lái)自銀行機構的按揭貸款和開(kāi)發(fā)貸款均處在負增長(cháng)區間，主要是依賴(lài)客戶(hù)定金、預收收款和自籌資金兩位數的增長(cháng)，才保持了房企到位資金6%的增速。但目前房企融資渠道縮窄，相信年底房企到位資金增速將回歸我們年初預判的“零增長(cháng)區間（指房地產(chǎn)主要指標在±3%以?xún)?，少數指標?%左右）”。
時(shí)代周報：樓市調控與融資收緊雙重壓力下，房企應該如何“過(guò)冬”？
歐陽(yáng)捷：今年的住房市場(chǎng)雖然沒(méi)有過(guò)去幾年高增長(cháng)，但仍然是相對平穩的市場(chǎng)，我們認為是屬于僅次于高增長(cháng)時(shí)代的“次好”的市場(chǎng)，房企不應再奢望未來(lái)的市場(chǎng)還會(huì )有高增長(cháng)。實(shí)際上，平穩的市場(chǎng)，反而有利于企業(yè)做好戰略規劃、調整資源分配、爭取均衡發(fā)展。在拓展方面，房企應該緩拿地、拿對地、拿好地，便宜的土地永遠可以拿。融資方面，房企可以通過(guò)設立地產(chǎn)基金等多種形式，爭取相對便宜的資金，降低融資成本。在保證產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應繼續堅持資金高周轉策略，加快資金回籠，確保企業(yè)現金流安全。
