小產(chǎn)權房：一邊喊著(zhù)末日，一邊屢禁不止
近日，深圳市的兩份政策文件，又讓大伙兒擔憂(yōu)起了小產(chǎn)權房的未來(lái)。
一份是11月5日發(fā)布的《深圳市城中村（舊村）總體規劃（2018-2025）》征求意見(jiàn)稿，一份是11月6日發(fā)布的《關(guān)于做好沒(méi)收違法建筑執行和處置工作的指導意見(jiàn)》。
其實(shí)兩份文件都沒(méi)有明確提及小產(chǎn)權房，更沒(méi)有做討伐狀，但輿論已成驚弓之鳥(niǎo)，甚至有人認為文件已將深圳的小產(chǎn)權房判了死刑。
不過(guò)，說(shuō)起這小產(chǎn)權房，確實(shí)是一筆讓人頭疼的賬。
?一方面，政府顯然不愿將其合法化，未繳納土地出讓金，沒(méi)有國家房管部門(mén)開(kāi)出的產(chǎn)權證，合法化就是鼓勵后繼者。這口子絕不能開(kāi)。
?另一方面，各大城市高企的房?jì)r(jià)地價(jià)，又在不斷催生民間的小產(chǎn)權房，想買(mǎi)者眾，想賣(mài)者眾，想建者眾。一竿子打翻必然激起民憤。
由于缺乏相關(guān)登記備案，小產(chǎn)權房的規模統計也一直滯后、不全，甚至互相矛盾。相對可信的數據是：
截至2007年上半年，全國約有1/3的城鎮住宅為小產(chǎn)權房；
截至2014年底，深圳市違法建筑（統計口徑略大于“農村城市化歷史遺留違法建筑”）占當年全市住房總面積的3/4。
看看這兩個(gè)數據有多陳舊和粗略，大約可以體現各方對小產(chǎn)權房這一難題的態(tài)度——拖著(zhù)吧，先拖著(zhù)吧。
可是拖也不是一勞永逸的辦法，民間總想轉正，政府總想治理。那要怎么辦呢？讓我們來(lái)聽(tīng)聽(tīng)大頭們的觀(guān)點(diǎn)。
賈康
華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院首席經(jīng)濟學(xué)家
小產(chǎn)權房問(wèn)題應及早解決
但不能簡(jiǎn)單地采取一種極端辦法
關(guān)于小產(chǎn)權房，我們也曾在深圳等地做過(guò)調研，結論是應該及早解決，這樣政府能多爭取一些主動(dòng)權，否則越是積累問(wèn)題，矛盾越積重難返。
然而即便如此，也不可能對所有小產(chǎn)權房采取同一種極端的辦法，那得激發(fā)出多少社會(huì )矛盾？
總的來(lái)說(shuō)，過(guò)去深圳一直都在探索，也具有其特殊性，利用特區的立法權，已將所有土地的終極產(chǎn)權都明確為國有，不存在集體土地了。
目前就剩下原住民的小產(chǎn)權房問(wèn)題，這方面在過(guò)去探索中已經(jīng)形成了一定的初步經(jīng)驗，就是分類(lèi)處理，設計出一個(gè)利益分配方案，采取雙層談判（不是政府直接跟可能的釘子戶(hù)打交道，政府只跟社區打交道，社區與政府談成框架后再一一說(shuō)服可能的釘子戶(hù)），并逐步兌現。
關(guān)鍵在于，這得是一勞永逸的解決方案，也就是逐步解決完之后就沒(méi)有后遺癥了。
在小產(chǎn)權問(wèn)題上，深圳先行先試，能提供經(jīng)驗教訓，但其他地區如生搬硬套恐怕也不行。要允許各個(gè)地方試點(diǎn)，進(jìn)一步積累經(jīng)驗，這是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，我估計還需要相對較長(cháng)的時(shí)間去探索和實(shí)踐。
房地產(chǎn)稅立法和適時(shí)分地區先后推進(jìn)其改革，會(huì )倒逼這一過(guò)程。
盧俊
“真叫盧俊”公眾號創(chuàng )始人
將小產(chǎn)權房納入國有是大勢所趨
前提是市場(chǎng)租賃房源不斷檔
11月5號，深圳市規劃和國土資源委員會(huì )發(fā)布了深圳市城中村總體規劃征求意見(jiàn)稿，主要內容是：在特定時(shí)間內保留一定比例的城中村，合理有序地開(kāi)展深圳市城中村更新工作，推進(jìn)規?；y租改造，滿(mǎn)足條件的可納入政策性住房保障系統，引導城中村存量房屋開(kāi)展規?；赓U業(yè)務(wù)。
其實(shí)，深圳關(guān)于城中村的意見(jiàn)稿已經(jīng)推過(guò)無(wú)數輪了，但這一次依舊強調，難度確實(shí)非常大。從數據上看，深圳啟動(dòng)城中村計劃已有5-10年，但僅僅完成了25%。
其中，①是牽涉的利益太多，上到頂層，下到百姓，中間還有非常多利益鏈；②是背后牽扯到太多的資金投入。
城中村的更新重度依賴(lài)拆遷，而拆遷直接對標周邊房?jì)r(jià)，如果完全依賴(lài)政府，無(wú)法快速推進(jìn)。
所以這一次的保留意見(jiàn)提到的有序推進(jìn)類(lèi)似于承租，滿(mǎn)足條件可納入住房保障系統等，其實(shí)是讓開(kāi)發(fā)商用更好的模式來(lái)介入城中村的規劃和改造。
據說(shuō)，深圳的城中村解決了深圳70%的租賃需求，足以說(shuō)明城中村乃至小產(chǎn)權房的民生意義。但因為小產(chǎn)權房未能給國家創(chuàng )造更好的收益，因此有些微妙和敏感。
從全國來(lái)看，有消息說(shuō)小產(chǎn)權房面積達70億平米，體量實(shí)在太大。因為其身份敏感，未來(lái)國家處理會(huì )比較慎重，不會(huì )一刀切，也不會(huì )大刀闊斧地解決。
從目前信號看，將小產(chǎn)權房納入國有是大勢所趨，但這一切發(fā)生的前提是市政配套有能力解決租賃市場(chǎng)的供應問(wèn)題，這也是這兩年租售并舉強勢推進(jìn)的重要原因。
我認為，未來(lái)會(huì )傾向于通過(guò)城市化發(fā)展進(jìn)行騰籠換鳥(niǎo)，通過(guò)合理的拆遷消滅一些，再新建一些，或者以翻新的形式貼上標簽，讓其合法化。
這樣既符合國家利益也符合地方城市發(fā)展，且不會(huì )引起市場(chǎng)租賃房源的斷檔，整體來(lái)看是三方得利的方案。
董藩
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任
著(zhù)有《房地產(chǎn)的邏輯》
小產(chǎn)權房猶如超生的孩子
政府拆不掉也不敢合法化
小產(chǎn)權房的存在本身是合理的，但是按國家現行法律規定來(lái)講它不合法，這樣一來(lái)，理和法就發(fā)生了沖突，所以開(kāi)始較勁。
民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權房，為什么？便宜。而擁有土地的一方，也就是集體單位，比如村委會(huì )或者鄉鎮政府，它們又不愿意把土地白白讓國家或上級政府給征走，因為它們得到的利益很少，所以它們愿意蓋房子賣(mài)。
有人想買(mǎi)小產(chǎn)權房，有人想開(kāi)發(fā)、想賣(mài)，但是政府要叫停他們。為什么呢？是因為我們國家現行的財稅制度就是這樣的。
如果允許農地直接跟開(kāi)發(fā)市場(chǎng)對接，地方政府就沒(méi)有地賣(mài)了。從數據看，平均50%的地方財政收入來(lái)自賣(mài)地，這還不包括開(kāi)發(fā)、交易，只是賣(mài)地。所以，政府基于財稅理由，是不會(huì )認可小產(chǎn)權房的。
當然了，對于已經(jīng)產(chǎn)生的很多小產(chǎn)權房，現在要處理很難。我打過(guò)一個(gè)比方，這個(gè)孩子是超生的，違反了計劃生育法規，但已經(jīng)生出來(lái)了，你能把他扔到井里嗎？不可能的。
所以，政府沒(méi)法兒管，嘴上說(shuō)我們要堅決治理，但實(shí)際是沒(méi)有辦法采取行動(dòng)，因為已經(jīng)賣(mài)給老百姓了，如果強行把它推倒，毫無(wú)疑問(wèn)會(huì )產(chǎn)生激烈的沖突。
政府也不敢下令把小產(chǎn)權房全部拆掉，也拆不掉。但是又不敢說(shuō)讓其合法化，如果讓存量合法化，意味著(zhù)有人就會(huì )受到鼓舞，繼續開(kāi)發(fā)，所以這是個(gè)兩難的問(wèn)題。
張大偉
中原地產(chǎn)首席分析師
小產(chǎn)權房主要集中在一二線(xiàn)城市
深圳占比超過(guò)一半
深圳是全國土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)最特殊的城市，小產(chǎn)權房的比例可以說(shuō)在全國所有城市中最高，這由城市發(fā)展的特殊性決定。
不過(guò)，這次的政策并沒(méi)有一刀切，更多還是用發(fā)展的眼光解決問(wèn)題。短期看，小產(chǎn)權房是調整而不是判死刑。
從全國看，小產(chǎn)權房在一二線(xiàn)城市的比例最高。深圳占比超過(guò)一半，其他城市基本都在10%左右。從整體規?？?，目前尚無(wú)準確數據，主要是因為小產(chǎn)權房建設沒(méi)有審批，容積率也沒(méi)有審批。
我覺(jué)得，小產(chǎn)權房是歷史產(chǎn)物，不會(huì )轉正也不會(huì )一刀切拆除，讓時(shí)間解決肯定是政策的主流。
