北京將供應7萬(wàn)套限競房 龍頭房企“減一線(xiàn)”缺席拍地
一日看盡12塊地花落別家，這或許是多數長(cháng)期盤(pán)踞北京樓市的民營(yíng)房企前日的內心感慨。望而卻步的背后是，未來(lái)兩年的北京樓市，共有產(chǎn)權房和限競房等政策性住房將繼續唱主角。
11月26日，北京一天出讓12宗經(jīng)營(yíng)性用地，一日賣(mài)地收入達316.46億元，創(chuàng )下單日成交地塊數量的新紀錄。這一看似熱鬧的土地盛況之下，卻意味著(zhù)北京累計供應的限競房土地合計已達80塊。
據中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，按照“70∕90”產(chǎn)品占大部分計算，北京已經(jīng)出讓成交的土地將形成超過(guò)7萬(wàn)套限競房。而2017年全年，北京新建商品房成交不足6萬(wàn)套。不難看出，想在北京發(fā)展，已繞不開(kāi)限競房。
或許，這才是龍頭房企未積極參與這一拍地盛宴的原因。正如合碩機構首席分析師郭毅所示，碧桂園、恒大在北京虛晃一槍后重回三、四線(xiàn)城市市場(chǎng)，融創(chuàng )、保利、中海、龍湖、綠地缺席此次土地盛宴，華潤以聯(lián)合體方式參與白盆窯地塊、萬(wàn)科參與北七家地塊，最終顆粒無(wú)收。
“共有保證金”護航
復盤(pán)2018年全國各地的土地拍賣(mài)情況可知，今年上半年，北京曾遭遇多次流拍；下半年，全國土地市場(chǎng)頻繁出現流拍現象，土地溢價(jià)率亦一路走低。今年年初，房企集中搶三、四線(xiàn)城市土地的現象已經(jīng)不再。
在這種市場(chǎng)背景下，11月26日，北京順義區北小營(yíng)鎮地塊在掛牌階段無(wú)人報名，當天拍賣(mài)時(shí)臨時(shí)摘牌停止出讓。而其余12塊土地，遍布順義、房山、昌平、豐臺、大興、延慶、密云7大區域，其中1宗為商業(yè)用地，要求競得人100%自持20年，3宗為共有產(chǎn)權住房用地，其余9宗均為“限競房”地塊。
需要注意的是，四環(huán)至五環(huán)位置共推出兩宗地塊，地塊均位于豐臺區白盆窯。這兩宗地塊曾規劃為共有產(chǎn)權用地推出，并于今年年初雙雙流拍。
郭毅表示，此次規土委將地塊的產(chǎn)品性質(zhì)修改為限競房再次推出，限售價(jià)格由此前的43000元/平方米提高至均價(jià)67702元/平方米，最高不超過(guò)71087元/平方米，而起始樓面價(jià)僅由31000元/平方米提高至35000元/平方米，為房企預留了一定的利潤空間，且相比共有產(chǎn)權房，限競房雖然售價(jià)大幅提升，但對購房者資質(zhì)要求較為寬松，產(chǎn)品局限性也更小，且產(chǎn)品和定價(jià)與四環(huán)的城市地段更為匹配，因此市場(chǎng)定位相對清晰，去化壓力較小，加之利潤合理，因此得以順利出讓。
值得關(guān)注的是，在以往的土拍活動(dòng)中，一般情況下參與一宗土地的拍賣(mài)就要交一次保證金。而在此次土拍中，競買(mǎi)人只要交納規定金額的共用保證金即可參與組內所有地塊競拍活動(dòng)。
共享保證金的制度，相當于用原本只夠報名一宗地的資金，現在可用于報名競買(mǎi)兩宗地甚至三宗地，增加了土地拍賣(mài)的企業(yè)數，無(wú)疑資金本就緊張的房企多了一次參拍機會(huì )。
有業(yè)內人士稱(chēng)，這或許是現場(chǎng)30余家房企參與土地拍賣(mài)的原因，其中不乏萬(wàn)科、華潤等房企參與，也有首開(kāi)、金地、華發(fā)、住總等企業(yè)。
中鐵系花129億元重倉京城
以往的“招拍掛”大戶(hù)萬(wàn)科、華潤雖然都參與了此次的土拍盛宴，但最終結果是出價(jià)意愿并不強，最終均未摘得心儀地塊。而與TOP10房企冷對北京土拍不同的是，闊別北京已久的富力、佳兆業(yè)回歸，謀求千億元的華發(fā)、新城現身土地二級市場(chǎng)，抄底北京的意圖顯露無(wú)遺。
但最終的贏(yíng)家，是中鐵。據媒體統計，繼中鐵諾德70.2億元總價(jià)摘得豐臺區花鄉白盆窯村BPY-L010、BPY-L013地塊后，中鐵置業(yè)以58.4億元摘得豐臺區花鄉白盆窯村BPY-L011地塊。
而北京中鐵諾德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是中鐵建工集團的全資子公司，中鐵建工是中國中鐵股份有限公司的全資公司。中鐵置業(yè)集團北京有限公司則為中鐵置業(yè)的全資子公司，中鐵置業(yè)同為中國中鐵的全資子公司。
如此算來(lái)，中鐵諾德與中鐵置業(yè)同為中鐵系子公司。這意味著(zhù)中鐵系斥資128.6億元競得豐臺區兩宗地塊，新增土地儲備10.19萬(wàn)平方米，可謂是大手筆。
值得一提的是，相對于民營(yíng)龍頭房企的缺席和望而卻步，住總、北京城建等其他國資背景的房企則均有收獲。
實(shí)際上，從北京目前限競房的供應和成交情況來(lái)看，北京年內累計入市限競房項目合計31個(gè)項目39期，供應限競房套數為18580套，面積為216.5萬(wàn)平方米，網(wǎng)簽銷(xiāo)售套數為3391套，簽約比例只有18.3%。按照最近入市的節奏看，預計2018年，限競房將積壓庫存超過(guò)1000億元。
而據記者了解，不少限競房面臨著(zhù)還沒(méi)入市就開(kāi)始降價(jià)的局面，這或許是一些房企不得不縮減對北京市場(chǎng)投資的原因。因為，利潤低，擠壓時(shí)間比預期長(cháng)，周轉速度慢。
對此，郭毅表示，TOP10房企去年在土地市場(chǎng)斬獲頗豐，但同時(shí)也背負了沉重的庫存壓力。但從長(cháng)遠來(lái)看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求依然堅實(shí)，抓住有利時(shí)機，進(jìn)軍核心城市，有利于在市場(chǎng)逐漸見(jiàn)頂的白銀時(shí)代贏(yíng)得更大的成長(cháng)機會(huì )。
