“隔斷房”引爭議 如何建設租房供給長(cháng)效機制
租房領(lǐng)域從來(lái)不缺爭議話(huà)題。在長(cháng)租公寓、租房資產(chǎn)證券化之后，最近引起關(guān)注和討論的新話(huà)題是“N+1”(租房隔斷）。
近日，蘇州市人大常委會(huì )對《蘇州市出租房屋居住安全管理條例（草案）》（以下稱(chēng)草案）進(jìn)行了一審。草案規定，廚房、衛生間、陽(yáng)臺、車(chē)庫、地下儲藏室、未設置外墻窗戶(hù)的房間，不得出租供人員居??；符合安全出租條件的出租房屋，人均承租建筑面積不得低于12平方米。
值得注意的是，原先的規定是“不允許客廳出租”，而草案對出租房屋的要求是未設置外墻窗戶(hù)，且人均承租建筑面積不得低于12平方米。業(yè)內人士認為，這意味著(zhù)“N+1”合法化在地方城市層面進(jìn)入實(shí)際探索階段。
事實(shí)上，上海、成都、武漢等城市早先也相繼發(fā)布過(guò)對“N+1”模式利好的地方性政策文件，但在不同時(shí)間、不同地點(diǎn)，“N+1”總是會(huì )有不同待遇：有的地方合法，有的地方違規；有時(shí)候合乎規定，有時(shí)候被集中整治。
該如何看待“N+1”的租房模式，如何處置租房隔斷？
“N+1”監管：有的地方合法，有的地方整治
早在2016年，“N+1”的租房模式就被公開(kāi)提及。有關(guān)部門(mén)認為，在一些大城市，特別是租賃市場(chǎng)供求關(guān)系比較緊張的地方，為滿(mǎn)足青年人、新市民的住房租賃需求，允許將現有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造后按間出租，并將研究制定現有住房改造后按間出租的條件、人均居住面積的標準以及單間最多居住人數等辦法，確保房屋住用安全。
之后，成都、武漢等城市相繼發(fā)布了允許“N+1”模式的地方性文件。2017年1月，廣東省允許住宅可以按規范改造后出租；2017年12月，成都出臺規定，要求住宅改造后出租人均面積不得低于4平方米。
2018年1月，武漢市正式發(fā)布《關(guān)于規范住房租賃服務(wù)企業(yè)代理經(jīng)租社會(huì )閑散存量住房的試行意見(jiàn)》，規定單套住房?jì)仁褂妹娣e12平方米以上的客廳，可以作為一間房間單獨出租使用，同時(shí)承租人人均住房使用面積不得低于5平方米。
雖然有的地方政策允許將客廳“打隔斷”出租，但住建部門(mén)尚未針對“N+1”模式出臺統一的規范意見(jiàn)。而且，在一些地方“N+1”是被禁止的。2017年8月，北京出臺監管文件要求，以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部布局分割出租。同年9月，位于北京的蛋殼公寓多套公寓屋內的隔斷墻被政府相關(guān)部門(mén)強制拆除。2017年11月，北京市大興區西紅門(mén)鎮新建村一家名為“聚福緣”的公寓發(fā)生火災，共造成19人死亡，8人受傷。據稱(chēng)該公寓房間進(jìn)行了多次隔斷。此后，北京全市范圍內開(kāi)展了為期40天的安全隱患排查及清理整治，重點(diǎn)整治場(chǎng)所包括出租房屋、出租公寓。
即使是最近對“N+1”模式釋放善意的蘇州，也曾開(kāi)展過(guò)對包括隔斷在內的租房行為的整治行動(dòng)。今年4月，蘇州多處租賃房屋發(fā)生火災。此后，蘇州針對“三合一”場(chǎng)所（倉庫/生產(chǎn)車(chē)間/宿舍在同一棟建筑物上）、出租房（群租房）開(kāi)展為期100天的集中整治專(zhuān)項行動(dòng)。全市共排查“三合一”場(chǎng)所7.9萬(wàn)余家，群租房16.6萬(wàn)余家。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，蘇州的政策沒(méi)有明確提及“N+1”合法化，該文件和住建部相關(guān)文件都要求，不得分割房間。而且目前個(gè)別城市試點(diǎn)“N+1”做法的前提，是客廳要做安全測試。
已成業(yè)內通行做法，“N+1”爭議中前行
雖然“N+1”在不同地方享受的政策待遇各有不同，但實(shí)際上這已經(jīng)成為業(yè)內通行的做法。
國泰君安證券今年1月發(fā)布的關(guān)于武漢允許符合條件的客廳改造后出租的研究報告稱(chēng)，在早期多地對“N+1”的默許下，公寓企業(yè)已經(jīng)投入大量成本做了大量“N+1”房源。將客廳打隔斷做出一個(gè)居住單間的做法相當普遍，而“N+1”模式也被運用在分散式長(cháng)租公寓中，多出來(lái)的房間租金早已成為這些企業(yè)盈利的重要來(lái)源。該報告還指出，“N+1”模式被廣泛運用于分散式公寓，在提升租賃市場(chǎng)供給的同時(shí)，還能增加機構盈利能力。
11月16日，在第二屆品牌公寓CEO年會(huì )上，魔方生活服務(wù)集團CEO柳佳表示，當前中國租房市場(chǎng)仍然存在著(zhù)結構性錯配的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商建設的商品房一般面積很大，對應家庭居住需求，而租房市場(chǎng)的主力消費人群是單身的年輕人，其租房需求一般面積更小，更注重性?xún)r(jià)比，租房供需錯配導致房屋租賃企業(yè)有時(shí)必須要改造一些房型，以匹配需求。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，對業(yè)主交付的房屋進(jìn)行改造后出租，在大城市有比較大的市場(chǎng)需求。雖然這類(lèi)做法不能大幅降低租房成本，但對于大城市的租房者來(lái)說(shuō)，租金一個(gè)月即使只能便宜200元，也是好的。
趙秀池則指出，打隔斷的做法未必會(huì )平抑租房?jì)r(jià)格，因為打隔斷出來(lái)的房間也是按正常房間出租的，除非限定一套住房的房租總價(jià)，否則打隔斷并不會(huì )明顯降低租金水平。她認為，允許“N+1”的城市需要細化具體的監管措施，包括是否允許“N+2”、“N+3”，打隔斷后房間面積應該控制在多少平方米以上。
從實(shí)踐看，對房屋的“N+1”改造的確存在一些問(wèn)題，最為明顯的一個(gè)隱患就是，為增加盈利空間而肆意擴大“N+1”的界限，讓“N+1”變成“N+2”、“N+3”甚至群租房。
去年，某長(cháng)租公寓創(chuàng )始人在公開(kāi)場(chǎng)合表示，不改變客廳結構，僅加一層非承重墻和門(mén)，不算改變房屋結構，不違反相關(guān)規定。對此說(shuō)法，張大偉明確表示，在住建部相關(guān)規定沒(méi)有重新定義房屋結構的情況下，加墻也屬于改動(dòng)房屋結構。目前政策對此行為是不允許的，如果開(kāi)了口子，就會(huì )有越來(lái)越多這樣的行為。
“放開(kāi)‘N+1’，就會(huì )有更多的‘N+2’。目前這些企業(yè)其實(shí)都是違規運營(yíng)?！痹趶埓髠タ磥?lái)，正是因為有了隔斷，才有那么多資本進(jìn)入租房市場(chǎng)。但租房隔斷本身是不安全的，不僅改變了消防條件，也改變了整個(gè)建筑物的荷載和承重。在一棟樓里打隔斷，樓上樓下的建筑荷載都受到影響。
租房供給的蛋糕如何做得更大
監管政策并未全國統一，“N+1”仍在爭議中前行，該如何建設租房供給長(cháng)效機制？業(yè)內人士認為，還應該進(jìn)一步細化監管規則，并提供更多元化的租房供給。
11月16日，V領(lǐng)地青年社區CEO周君強在第二屆品牌公寓CEO年會(huì )上強調，租房行業(yè)的消防安全非常重要，尤其是分布式的租賃公寓往往缺乏系統的消防設施，如果開(kāi)展了“N+1”的改造，更應該重視這一問(wèn)題?！皠倓傔M(jìn)入行業(yè)的人首先要考慮安全問(wèn)題?！?
嚴躍進(jìn)認為，當前租房“N+1”改造模式盡管還缺乏規范，但己存在濫用現象。要避免出現更多的消防等安全問(wèn)題，既需要鼓勵長(cháng)租企業(yè)積極收儲房源，增加租賃規模和供給；也要在監管層面積極增加土地供應，把租房供給的蛋糕做得更大。
張大偉指出，增加租賃住房供給還有很多更安全的手段，例如增加集體用地供給等?！按蚋魯鄮?lái)的結果是不可預測的，這是一個(gè)無(wú)奈之舉?！壁w秀池表示，隨著(zhù)租賃需求更加多元化，不能僅著(zhù)眼于“打隔斷”的低端需求，也要兼顧中高端的租賃需求，政策工具應該更多考慮增加租賃住房的整體數量，并且針對不同的收入人群提供相適應的租賃住房。她建議，各城市可以把低效利用的廠(chǎng)房、閑置的商業(yè)辦公類(lèi)房屋改造成長(cháng)租公寓或集體宿舍。
