年終房地產(chǎn)市場(chǎng)討論此起彼伏，專(zhuān)家：房?jì)r(jià)有起落，總體尚平穩
時(shí)間：2018/12/15
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觀(guān)察房地產(chǎn)市場(chǎng)，不能因為個(gè)別城市出現了松動(dòng)，就草率說(shuō)樓市進(jìn)入寒冬。也不能因為個(gè)別城市價(jià)格上漲就認定樓市反彈。未來(lái)，在“房住不炒”定位之下，房地產(chǎn)調控不會(huì )松懈。預計未來(lái)一段時(shí)間，樓市總體仍將繼續保持平穩——
年終歲末，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的消息又多了起來(lái)。有些城市房?jì)r(jià)跌了，有些城市庫存多了，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入寒冬了……類(lèi)似的討論，一直也沒(méi)有停歇。針對百姓關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，經(jīng)濟日報·中國經(jīng)濟網(wǎng)記者采訪(fǎng)了相關(guān)部門(mén)和專(zhuān)家。
全國樓市總體平穩
觀(guān)察房地產(chǎn)市場(chǎng)，不能因為個(gè)別城市出現了松動(dòng)，就草率說(shuō)樓市進(jìn)入寒冬，也不能因為個(gè)別城市價(jià)格上漲就認定樓市出現反彈。近一段時(shí)間，各地繼續堅持因城因地制宜、精準施策，強化地方調控主體責任，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性，目前全國樓市總體平穩。
國家統計局發(fā)布的最新數據顯示，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格有4個(gè)下降，66個(gè)環(huán)比上漲。4座城市是廈門(mén)、深圳、溫州、三亞，都是過(guò)去的熱點(diǎn)城市。一線(xiàn)等熱點(diǎn)城市平穩，甚至有些城市出現下降。
總體而言，近一段時(shí)間沒(méi)有出臺新的重大調控措施。房?jì)r(jià)領(lǐng)漲的是一些三四線(xiàn)城市。通常認為，二手房可能更能體現真實(shí)供需情況。從最新數據看，二手房?jì)r(jià)格與上月相比，出現下降的城市比新房多，不同城市漲跌互現，并沒(méi)有出現大規模過(guò)快上漲苗頭，也沒(méi)有大規模下降。
不可否認的是，個(gè)別城市樓市價(jià)格下降，甚至出現了買(mǎi)房人要求退房現象。市場(chǎng)上一些聲音認為，政府不會(huì )讓市場(chǎng)下滑，可能會(huì )托市。需要明確的是，房地產(chǎn)調控取得了顯著(zhù)成效，過(guò)去房?jì)r(jià)在一些城市過(guò)快上漲的趨勢得到了遏制。未來(lái)，仍應保持戰略定力，對于可能會(huì )過(guò)快上漲的城市，仍應堅持房住不炒定位，堅定不移出手調控。同時(shí)，既防止房地產(chǎn)過(guò)快上漲，又避免大起大落，促進(jìn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
有市場(chǎng)人士認為，一二線(xiàn)城市出現了庫存上行苗頭。房子積壓了，賣(mài)不動(dòng)了嗎？意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)大降溫了嗎？
按照國家統計局數據，在總體庫存下降的10月末，商品房待售面積52789萬(wàn)平方米，比9月末減少了401萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少了321萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少了15萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少了46萬(wàn)平方米。
同時(shí)，對于一些城市庫存出現上升，也應具體問(wèn)題具體分析。過(guò)去熱點(diǎn)城市樓市過(guò)熱，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，是供不應求的主要矛盾所致。加大土地和商品房供給成為眾多一線(xiàn)等熱點(diǎn)城市控制房?jì)r(jià)的重要舉措。供給的合理增加，促進(jìn)了供需平衡，這正是我們樂(lè )見(jiàn)的。
加強租賃市場(chǎng)監管
房地產(chǎn)市場(chǎng)對經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的重要性不言而喻。因此，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)，應該既防止過(guò)快上漲，又防止大起大落。未來(lái)，在“房住不炒”定位之下，房地產(chǎn)調控不會(huì )松懈。預計未來(lái)一段時(shí)間，樓市總體仍將繼續保持平穩?；A性制度和長(cháng)效機制建設也應進(jìn)一步推進(jìn)。
推進(jìn)租購并舉的住房制度，被認為是長(cháng)效機制建設的重要一環(huán)。2018年，有關(guān)城市加大了住房租賃管理，租賃將在解決居住問(wèn)題方面發(fā)揮重要作用。
然而，不可回避的是，當前租賃市場(chǎng)的發(fā)育尚不成熟，也遇到了一些問(wèn)題。8月份前后北京出現過(guò)一輪房屋租賃價(jià)格快速上漲，租賃機構亂象較多，一些機構因為和金融工具摻和在一起，出現了資金鏈斷裂的情況。
北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )有關(guān)負責人介紹，截至10月20日，10家租賃服務(wù)企業(yè)累計投放房源133131套（間），完成公開(kāi)承諾總量的1.1倍。相比9月份，北京住房租賃市場(chǎng)量?jì)r(jià)繼續回落，成交量環(huán)比下降約8%；在租金方面，“自如”整租租金環(huán)比下降5.5%，“相寓”租金環(huán)比下降4.3%，“蛋殼”租金環(huán)比下降0.1%。各企業(yè)出租房屋空置期均有拉長(cháng)，收房日趨謹慎；針對個(gè)別企業(yè)續租漲價(jià)問(wèn)題，中介協(xié)會(huì )已經(jīng)開(kāi)展調查，將按照協(xié)會(huì )章程對違反承諾的企業(yè)給予處理。
當前，個(gè)別城市住房租賃市場(chǎng)出現的一些新問(wèn)題需高度關(guān)注，加強防范。市場(chǎng)人士普遍認為，應該防范“租金貸”引發(fā)的社會(huì )風(fēng)險。一旦代理經(jīng)租企業(yè)挪用“租金貸”資金或經(jīng)營(yíng)不善導致資金鏈斷裂，將嚴重侵害租賃當事人合法權益，擾亂住房租賃市場(chǎng)秩序。同時(shí)，相關(guān)部門(mén)也應防范代理經(jīng)租企業(yè)哄抬租金。代理經(jīng)租行業(yè)高價(jià)爭搶房源的情況需要未雨綢繆，防患于未然。
上海市有關(guān)部門(mén)表示，下一步將多管齊下，逐步規范住房租賃市場(chǎng)，嚴格規范“租金貸”業(yè)務(wù)。不久前，上海市住建委等5部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規范本市代理經(jīng)租企業(yè)及個(gè)人“租金貸”相關(guān)業(yè)務(wù)的通知》，就代理經(jīng)租企業(yè)與金融機構合作開(kāi)展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)，提出了一系列監管要求。同時(shí)，將切實(shí)服務(wù)好本市租房群體。將充分發(fā)揮國資國企“穩定器”和“壓艙石”作用，多渠道增加住房租賃市場(chǎng)供應，優(yōu)化租賃市場(chǎng)供應結構。上海市將依托住房租賃公共服務(wù)平臺，全面建立代理經(jīng)租行業(yè)監管制度，抓緊構建本市住房租賃監測體系。
推進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展
改革開(kāi)放40年來(lái)，特別是1998年前后住房制度改革以來(lái)，我國城鄉居民住房條件不斷改善。目前，全國居民人均住房建筑面積40.8平方米。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了長(cháng)足發(fā)展，但不可否認的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨著(zhù)許多突出問(wèn)題。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )劉志峰認為，當前我國房地產(chǎn)面臨供需不平衡，租售結構不合理，住房屬性被扭曲，行業(yè)作用被放大，杠桿率過(guò)高，品質(zhì)提升緩慢，企業(yè)發(fā)展持續性差，資源能源浪費大等問(wèn)題。因此，應積極推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
劉志峰認為，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，就是要推進(jìn)綠色健康住房發(fā)展。隨著(zhù)群眾生活水平的提高，住房需求已經(jīng)不僅僅是滿(mǎn)足睡眠的空間，而是滿(mǎn)足綠色健康生活的需要。綠色建筑評價(jià)級別高，住宅性能認定好，采用的材料、部品都要符合綠色健康要求。沒(méi)有全方位、全周期的住宅健康環(huán)境和服務(wù)，高質(zhì)量就不全面，也談不上美好居住生活，要圍繞實(shí)施“健康中國”戰略，讓老百姓從“有房住”向“住好房”“住得健康”轉變。為此，應從以下幾個(gè)方面發(fā)力。
首先，要依靠數字化改善生產(chǎn)。這與房屋建筑質(zhì)量密切相關(guān)。應強化住宅開(kāi)發(fā)的品質(zhì)管理，在建造全過(guò)程跟蹤，確保規范施工、安全生產(chǎn)，防止偷工減料、弄虛作假。
其次，要依靠工業(yè)化提高精度。住宅質(zhì)量通病得不到根治，很重要的原因是手工勞動(dòng)比重大、產(chǎn)品精度低。采用工業(yè)化生產(chǎn)住宅，可大幅提升住房品質(zhì)和性能，延長(cháng)使用年限、降低使用成本和維護費用。
再次，要依靠信息化、智能化做好服務(wù)。發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)+、大數據的作用，將教育、醫療、旅游、大健康等信息接入社區和家庭，以滿(mǎn)足人民群眾日益增長(cháng)的需求。
年終歲末，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的消息又多了起來(lái)。有些城市房?jì)r(jià)跌了，有些城市庫存多了，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入寒冬了……類(lèi)似的討論，一直也沒(méi)有停歇。針對百姓關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，經(jīng)濟日報·中國經(jīng)濟網(wǎng)記者采訪(fǎng)了相關(guān)部門(mén)和專(zhuān)家。
全國樓市總體平穩
觀(guān)察房地產(chǎn)市場(chǎng)，不能因為個(gè)別城市出現了松動(dòng)，就草率說(shuō)樓市進(jìn)入寒冬，也不能因為個(gè)別城市價(jià)格上漲就認定樓市出現反彈。近一段時(shí)間，各地繼續堅持因城因地制宜、精準施策，強化地方調控主體責任，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性，目前全國樓市總體平穩。
國家統計局發(fā)布的最新數據顯示，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格有4個(gè)下降，66個(gè)環(huán)比上漲。4座城市是廈門(mén)、深圳、溫州、三亞，都是過(guò)去的熱點(diǎn)城市。一線(xiàn)等熱點(diǎn)城市平穩，甚至有些城市出現下降。
總體而言，近一段時(shí)間沒(méi)有出臺新的重大調控措施。房?jì)r(jià)領(lǐng)漲的是一些三四線(xiàn)城市。通常認為，二手房可能更能體現真實(shí)供需情況。從最新數據看，二手房?jì)r(jià)格與上月相比，出現下降的城市比新房多，不同城市漲跌互現，并沒(méi)有出現大規模過(guò)快上漲苗頭，也沒(méi)有大規模下降。
不可否認的是，個(gè)別城市樓市價(jià)格下降，甚至出現了買(mǎi)房人要求退房現象。市場(chǎng)上一些聲音認為，政府不會(huì )讓市場(chǎng)下滑，可能會(huì )托市。需要明確的是，房地產(chǎn)調控取得了顯著(zhù)成效，過(guò)去房?jì)r(jià)在一些城市過(guò)快上漲的趨勢得到了遏制。未來(lái)，仍應保持戰略定力，對于可能會(huì )過(guò)快上漲的城市，仍應堅持房住不炒定位，堅定不移出手調控。同時(shí)，既防止房地產(chǎn)過(guò)快上漲，又避免大起大落，促進(jìn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
有市場(chǎng)人士認為，一二線(xiàn)城市出現了庫存上行苗頭。房子積壓了，賣(mài)不動(dòng)了嗎？意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)大降溫了嗎？
按照國家統計局數據，在總體庫存下降的10月末，商品房待售面積52789萬(wàn)平方米，比9月末減少了401萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少了321萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少了15萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少了46萬(wàn)平方米。
同時(shí)，對于一些城市庫存出現上升，也應具體問(wèn)題具體分析。過(guò)去熱點(diǎn)城市樓市過(guò)熱，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，是供不應求的主要矛盾所致。加大土地和商品房供給成為眾多一線(xiàn)等熱點(diǎn)城市控制房?jì)r(jià)的重要舉措。供給的合理增加，促進(jìn)了供需平衡，這正是我們樂(lè )見(jiàn)的。
加強租賃市場(chǎng)監管
房地產(chǎn)市場(chǎng)對經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的重要性不言而喻。因此，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)，應該既防止過(guò)快上漲，又防止大起大落。未來(lái)，在“房住不炒”定位之下，房地產(chǎn)調控不會(huì )松懈。預計未來(lái)一段時(shí)間，樓市總體仍將繼續保持平穩?；A性制度和長(cháng)效機制建設也應進(jìn)一步推進(jìn)。
推進(jìn)租購并舉的住房制度，被認為是長(cháng)效機制建設的重要一環(huán)。2018年，有關(guān)城市加大了住房租賃管理，租賃將在解決居住問(wèn)題方面發(fā)揮重要作用。
然而，不可回避的是，當前租賃市場(chǎng)的發(fā)育尚不成熟，也遇到了一些問(wèn)題。8月份前后北京出現過(guò)一輪房屋租賃價(jià)格快速上漲，租賃機構亂象較多，一些機構因為和金融工具摻和在一起，出現了資金鏈斷裂的情況。
北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )有關(guān)負責人介紹，截至10月20日，10家租賃服務(wù)企業(yè)累計投放房源133131套（間），完成公開(kāi)承諾總量的1.1倍。相比9月份，北京住房租賃市場(chǎng)量?jì)r(jià)繼續回落，成交量環(huán)比下降約8%；在租金方面，“自如”整租租金環(huán)比下降5.5%，“相寓”租金環(huán)比下降4.3%，“蛋殼”租金環(huán)比下降0.1%。各企業(yè)出租房屋空置期均有拉長(cháng)，收房日趨謹慎；針對個(gè)別企業(yè)續租漲價(jià)問(wèn)題，中介協(xié)會(huì )已經(jīng)開(kāi)展調查，將按照協(xié)會(huì )章程對違反承諾的企業(yè)給予處理。
當前，個(gè)別城市住房租賃市場(chǎng)出現的一些新問(wèn)題需高度關(guān)注，加強防范。市場(chǎng)人士普遍認為，應該防范“租金貸”引發(fā)的社會(huì )風(fēng)險。一旦代理經(jīng)租企業(yè)挪用“租金貸”資金或經(jīng)營(yíng)不善導致資金鏈斷裂，將嚴重侵害租賃當事人合法權益，擾亂住房租賃市場(chǎng)秩序。同時(shí)，相關(guān)部門(mén)也應防范代理經(jīng)租企業(yè)哄抬租金。代理經(jīng)租行業(yè)高價(jià)爭搶房源的情況需要未雨綢繆，防患于未然。
上海市有關(guān)部門(mén)表示，下一步將多管齊下，逐步規范住房租賃市場(chǎng)，嚴格規范“租金貸”業(yè)務(wù)。不久前，上海市住建委等5部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規范本市代理經(jīng)租企業(yè)及個(gè)人“租金貸”相關(guān)業(yè)務(wù)的通知》，就代理經(jīng)租企業(yè)與金融機構合作開(kāi)展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)，提出了一系列監管要求。同時(shí)，將切實(shí)服務(wù)好本市租房群體。將充分發(fā)揮國資國企“穩定器”和“壓艙石”作用，多渠道增加住房租賃市場(chǎng)供應，優(yōu)化租賃市場(chǎng)供應結構。上海市將依托住房租賃公共服務(wù)平臺，全面建立代理經(jīng)租行業(yè)監管制度，抓緊構建本市住房租賃監測體系。
推進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展
改革開(kāi)放40年來(lái)，特別是1998年前后住房制度改革以來(lái)，我國城鄉居民住房條件不斷改善。目前，全國居民人均住房建筑面積40.8平方米。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了長(cháng)足發(fā)展，但不可否認的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨著(zhù)許多突出問(wèn)題。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )劉志峰認為，當前我國房地產(chǎn)面臨供需不平衡，租售結構不合理，住房屬性被扭曲，行業(yè)作用被放大，杠桿率過(guò)高，品質(zhì)提升緩慢，企業(yè)發(fā)展持續性差，資源能源浪費大等問(wèn)題。因此，應積極推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
劉志峰認為，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，就是要推進(jìn)綠色健康住房發(fā)展。隨著(zhù)群眾生活水平的提高，住房需求已經(jīng)不僅僅是滿(mǎn)足睡眠的空間，而是滿(mǎn)足綠色健康生活的需要。綠色建筑評價(jià)級別高，住宅性能認定好，采用的材料、部品都要符合綠色健康要求。沒(méi)有全方位、全周期的住宅健康環(huán)境和服務(wù)，高質(zhì)量就不全面，也談不上美好居住生活，要圍繞實(shí)施“健康中國”戰略，讓老百姓從“有房住”向“住好房”“住得健康”轉變。為此，應從以下幾個(gè)方面發(fā)力。
首先，要依靠數字化改善生產(chǎn)。這與房屋建筑質(zhì)量密切相關(guān)。應強化住宅開(kāi)發(fā)的品質(zhì)管理，在建造全過(guò)程跟蹤，確保規范施工、安全生產(chǎn)，防止偷工減料、弄虛作假。
其次，要依靠工業(yè)化提高精度。住宅質(zhì)量通病得不到根治，很重要的原因是手工勞動(dòng)比重大、產(chǎn)品精度低。采用工業(yè)化生產(chǎn)住宅，可大幅提升住房品質(zhì)和性能，延長(cháng)使用年限、降低使用成本和維護費用。
再次，要依靠信息化、智能化做好服務(wù)。發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)+、大數據的作用，將教育、醫療、旅游、大健康等信息接入社區和家庭，以滿(mǎn)足人民群眾日益增長(cháng)的需求。
此外，還要注重住房全壽命的資源能源節約和全方位服務(wù)。住房應該是成品，不應該是半成品，要努力實(shí)現全裝修一步到位，減少浪費。由于住房的使用周期長(cháng)，但家庭結構變化快，所以要推進(jìn)空間可變的結構體系。
