供應量成交額雙降 北京“限競房”地塊2018年唱主角
在今年樓市調控密集、信貸融資收緊、土地出讓條件高等因素影響下，雖然臨近年底，但很多城市卻無(wú)法完成今年的供地計劃。11月份以來(lái)，眾多城市的土地市場(chǎng)普遍進(jìn)入密集供應及成交時(shí)段。僅12月13日，中指土地情報重點(diǎn)監測的百城中就有25城共計80宗土地出讓。
在當前房地產(chǎn)調控背景下，開(kāi)發(fā)商資金面整體面臨不小的壓力，對土地市場(chǎng)的投資態(tài)度也回歸理性。2018年前11個(gè)月，40個(gè)典型城市土地出讓金累計收入20001億元，同比下降1.8%，連續兩個(gè)月同比下降。從溢價(jià)率情況來(lái)看，11月份40城土地成交溢價(jià)率已下滑至歷史低點(diǎn)附近，預計未來(lái)幾個(gè)月溢價(jià)率下滑趨勢將趨緩。
值得注意的是，除了溢價(jià)率下滑外，限競房用地、公共產(chǎn)權房用地、租賃房用地逐漸成為不少城市的供地主流。
12月11日，北京土地再次開(kāi)閘，兩塊位于順義區的限競房用地投入市場(chǎng)。最終，合景泰富以9.2億元、溢價(jià)29.58%拿下順義新城牛欄山組團一級開(kāi)發(fā)項目地塊；而高麗營(yíng)于莊地塊被龍湖等4家房企聯(lián)合體以29.6億元、溢價(jià)7.3%收入囊中。綜合兩塊土地成交總額，溢價(jià)率僅為13.4%，這樣的低溢價(jià)成交在一定程度上代表了2018年北京土拍的總體情形。
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，2018年北京土拍經(jīng)歷了年初的火爆開(kāi)局、年中的供求兩淡和年末的逐步回暖，雖有亮點(diǎn)，但總體表現平淡，土地供應量和成交額雙雙走低。
供應量成交額雙雙走低僅完成年度供地計劃7成
根據《北京市2108年度建設用地供應計劃》顯示，今年北京市建設用地計劃供應總量為4300公頃，其中國有建設用地供應4100公頃，集體土地租賃住房用地供應200公頃，與2017年基本持平。4100公頃中住宅用地計劃1000公頃，其中商品住宅650公頃，保障性安居工程用地350公頃。
今年1月4日，北京在元旦后迎來(lái)首場(chǎng)土拍，吸引了超過(guò)20家房企參與。當時(shí)出讓的3宗土地均為限競房地塊。最終豐臺區槐房村和新宮村舊村改造項目被電建以16.75億元的價(jià)格競得，朝陽(yáng)區孫河鄉地塊由“首創(chuàng )＋遠洋”聯(lián)合體以61億元奪得，密云區檀營(yíng)鄉地塊進(jìn)入競自持階段，被京投以19.425億元、2%的自持比例拿下。
中國指數研究院數據顯示，北京1月土拍延續了2017年整體火爆的態(tài)勢，共成交12宗土地，出讓金總額達到403.1億元，同比增長(cháng)374%，供應面積同比增長(cháng)281%，成交樓面價(jià)格比起拍價(jià)格高岀約23%。并且1月4日成交的孫河地塊還成為當月全國300城市的樓面價(jià)冠軍。
2018年北京土拍取得了“開(kāi)門(mén)紅”。
但此后，北京土地市場(chǎng)就卻顯示出了疲態(tài)。中國指數研究院數據顯示，1~6月北京推出住宅用地26宗，成交21宗，出讓金為751.3億元，比上年同期下降25%；供應面積同比下降2%，土地溢價(jià)率為24%，較去年同期有所下降。
隨著(zhù)7月31日“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲”的總基調出臺，北京市的土地市場(chǎng)更是進(jìn)入供求兩淡的境地。8月份，北京僅成交2宗土地，住宅用地面積供應同比下降38%，出讓金總額更是跌出了全國前20位。
直到10月份，北京土地市場(chǎng)才有了小幅回暖趨勢。據中國指數研究院數據，當月北京成交土地6宗，出讓金達177.6億元。11月份，北京土地加速供應，推出16宗地塊，成交12宗，土地出讓金達432.9億元，同比增加37%，一躍成為全國之首。值得注意的是，僅在11月27日當天，12宗土地集中釋放，一日攬金316億元，單幅地塊最高溢價(jià)率近50%。
12月截至目前，北京推出4宗住宅用地，全部位于順義區，共攬金61.75億元，但溢價(jià)率卻維持在較低水平。此外，12月北京土地市場(chǎng)還將有7宗土地掛牌出讓。
但據媒體公開(kāi)報道，今年前11月北京市供應建設用地面積僅363.69公頃，其中居住類(lèi)238.57公頃，遠未達到全年土地供應總指標，與2017年全年965.81公頃、居住類(lèi)688.6公頃的供地規模相比也相距甚遠。北京中原市場(chǎng)研究部統計顯示，北京2018年土地供應計劃完成率為72%。
和碩機構首席分析師郭毅向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“今年土地市場(chǎng)其實(shí)是在2017年土地大量供應之后，面臨商品房去化問(wèn)題，土地市場(chǎng)需求有所下滑，一些主流的房企在拿地策略上有所收緊?！?
“限競房”地塊成主流明年供地預計維持穩定
毫無(wú)疑問(wèn)，北京2018年土地市場(chǎng)中，“限競房”用地成為主流。
據《每日經(jīng)濟新聞》記者統計，截至2018年12月13日，北京市國土局已掛出72宗地塊，其中流拍7宗，2宗地塊中止出讓?zhuān)灰殉山坏?3宗經(jīng)營(yíng)性用地，包括11宗共有產(chǎn)權房地塊、39宗限競房地塊、11宗商業(yè)辦公類(lèi)地塊1塊純商品房地塊和1宗石景山古城地塊(一部分為共有產(chǎn)權房用地，一部分為限竟房用地)。值得注意的是，限競房用地占到了成交總數的62%。
同時(shí)，房企的一些優(yōu)勢資源也向限競房領(lǐng)域集中，土地稀缺的北京三環(huán)和中央別墅區等區域也出現了限競房項目。不僅是優(yōu)勢地段，隨著(zhù)中心城區的政策愈發(fā)收緊，越來(lái)越多的限競房地塊在大興、房山、順義等地區釋放。
據我愛(ài)我家研究院分析，由于土地供應多位于郊區，拉低了整體市場(chǎng)均價(jià)。11月北京重點(diǎn)成交的12宗居住類(lèi)用地，除2宗位于豐臺外，其他10宗均位于郊區，其中有2宗位于遠郊密云、延慶兩區，成交樓面價(jià)僅6000元/平方米。
中原地產(chǎn)研究院數據指出，截至12月11日，北京入市的共有產(chǎn)權房年內多達29個(gè)項目，提供房源32446套，比2017年5個(gè)項目3752套上漲了765%。中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉表示：“北京在未來(lái)一年左右要入市的限競房住宅土地將是是570萬(wàn)平米左右，大約5萬(wàn)套限競房?！?
“明年土地供應還會(huì )以限競房用地為主流?！惫惚硎荆骸跋薷偡抗情L(cháng)效機制的一種手段，如果沒(méi)有出現大面積流標流拍，這將會(huì )是地市場(chǎng)供應的一個(gè)主要趨勢。從目前來(lái)看，北京市的土地供應和需求保持著(zhù)穩定的局面，所以明年的限競房土地供應和今年的情況應大致相同?！?
