神預言！限購、限貸、限價(jià)、限售，2019年這項將最先放松！
2018年無(wú)疑是“調控年”，全年發(fā)布政策多達438次——限購、限貸、限價(jià)、限售輪番上陣，剛需焦灼、改善糾結、投資者躁動(dòng)...沒(méi)有人能逃過(guò)樓市調控的余波和桎梏。
“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲”，這8個(gè)字，言簡(jiǎn)意賅卻字字千金，讓整個(gè)房地產(chǎn)圈感到驚心動(dòng)魄！
那一刻，所有房地產(chǎn)人都明白了：舊有的邏輯和經(jīng)驗已失效，或正在失效的路上踽踽獨行。
未來(lái)，變得更加撲朔迷離。
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2019年最先放松哪個(gè)？
那么，在“穩”字當頭的2019年，樓市調控政策會(huì )松動(dòng)嗎？會(huì )先放松哪個(gè)？
或許，我們能從“四限”在2019年的發(fā)展看到樓市接下來(lái)的方向。
目前“四限”達到了控制房?jì)r(jià)上漲的目標，但會(huì )長(cháng)期作戰下去嗎？
答案是：一定、確定以及肯定
——絕無(wú)可能！
首先，我們梳理一下“四限”。
（1）限購：通過(guò)戶(hù)口和在這個(gè)城市呆了多久（社保）來(lái)決定購房名額
比如廣州，需要廣州戶(hù)口或者連續繳納社保5年才能買(mǎi)房
直接影響：符合買(mǎi)房條件的人大大減少
（2）限貸：用過(guò)購房貸款的人，二次用貸款額度就會(huì )縮短
首套房：一般可以貸款7成
二套房：一般之前貸款還清可以貸款5成，未還清只能貸3成
直接影響：買(mǎi)房的上車(chē)成本增高
（3）限價(jià)：房?jì)r(jià)不是你想賣(mài)，想賣(mài)就能賣(mài)
針對每個(gè)地區的房子，政府都會(huì )給出指導銷(xiāo)售價(jià)，限制房地產(chǎn)抬價(jià)銷(xiāo)售
直接影響：房?jì)r(jià)表面沒(méi)漲，但購房者首付增加了，衍生出雙合同現象
（4）限售：房子要到“法定年齡”才能“出嫁”
一般是，新房子必須得取得房產(chǎn)證兩年后才能交易。
直接影響：一方面，市場(chǎng)上二手房源供應減少，另一方面，投資者新入市減少 。
在四大樓市調控政策下，樓市得到了合理遏制，我們在昨天的文章有對2019年樓市進(jìn)行定調，說(shuō)明頂層的意思非常明確，要維持房?jì)r(jià)穩定，不要讓房?jì)r(jià)大漲，但是也不能讓房?jì)r(jià)出現大跌。
但，目前各大城市樓市分化嚴重：
一線(xiàn)城市價(jià)穩量降；
二線(xiàn)城市的部分熱點(diǎn)城市降溫明顯，價(jià)格不斷探底；
而三四線(xiàn)，反應比較滯后，部分城市仍然虛火微漲，目前相對嚴厲的調控政策已不適用當前的樓市行情。
所以，我認為，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策將有所放開(kāi)，分類(lèi)調控將成為主要手段。
放開(kāi)的先后順序應該是：限貸-限價(jià)-限購-限售。
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為何是限貸最先放松？
首先是限貸，限貸是有兩個(gè)作用機制的，第一重機制是限制銀行住房貸款的總量，從央行的源頭強制某銀行今年只能放出去多少房貸，也就是對房貸額度進(jìn)行限制；第二重機制，是直接上浮房貸利率，增大購房成本。
對銀行房貸總量進(jìn)行限額，能夠控制“水”流入房地產(chǎn)，而上浮房貸利率，則能夠直接降低房產(chǎn)投機的熱度。
目前來(lái)看，房貸利率的下調也不是新鮮事了，截至11月，全國首套房貸平均利率5.47%,上浮10%，二套6.06%，上浮20%。
不僅北廣深、杭州、南京、武漢、佛山、東莞等城市都出現了下調，而且放款速度也已經(jīng)加快。
這預示著(zhù)，在2019年，限貸政策整體會(huì )有所松動(dòng)。
因為，目前樓市已企穩，房貸利率繼續上浮的條件基本不存在了。
在供給端，一聲“去杠桿”直接把開(kāi)發(fā)商打趴下，天天說(shuō)房企資金鏈緊張，不是裁員就是倒閉，截至10月末的不完全統計，至少有10家房企因資金鏈斷裂宣布破產(chǎn)，再打壓下去房地產(chǎn)也會(huì )撐不住。
在需求端，貨幣政策的松緊直接影響購房者的錢(qián)袋子，進(jìn)而影響購買(mǎi)力，本來(lái)樓市下行購買(mǎi)意愿就薄弱，利率高企更會(huì )讓本就不多的剛需者望而卻步。
在頂層，外部經(jīng)濟環(huán)境如此微妙，維持積極的財政政策和穩健中性的貨幣政策非常必要。
最好的結果是：限貸放開(kāi)，營(yíng)造寬松的貨幣政策環(huán)境，但是又適當控制水流方向。
例如像以前毫無(wú)節制地加杠桿炒房，一定會(huì )被控制，畢竟房子是你的房子，而金融卻是國家的金融。
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限價(jià)將慢慢放開(kāi)
其次是限價(jià)，早在今年10月份，廣州的南沙、增城、花都就打響限價(jià)放開(kāi)第一槍。
10月19日，廣州住建委緊急回應，發(fā)布《關(guān)于我市進(jìn)一步規范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理作出說(shuō)明》，強調嚴禁開(kāi)發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報備，并將對新建商品住房預售和網(wǎng)簽價(jià)格指導機制進(jìn)行優(yōu)化。
自此之后，全國大多數城市也逐步取消了“雙合同”，別說(shuō)限制成交價(jià)了，連降價(jià)也不無(wú)法救市，依然對成交量無(wú)力回天。
在這一輪行情中，強二線(xiàn)城市的搶房就是由于限價(jià)引起的，例如杭州的網(wǎng)紅奧體板塊限價(jià)3.5萬(wàn)/㎡，周?chē)亩址恳呀?jīng)突破4萬(wàn)/㎡，高達5000/㎡的價(jià)差。
購房者的心里就是：政府給我派個(gè)這么大的大紅包，我不去搶?zhuān)疑祮幔?
于是——搶?zhuān)寭專(zhuān)寭寭專(zhuān)?
雖然限價(jià)政策不影響市場(chǎng)供求關(guān)系，但是會(huì )極大地改變市場(chǎng)預期。
而當前市場(chǎng)的限價(jià)盤(pán)已經(jīng)消化得差不多，而且整個(gè)樓市形勢都在扭轉。按照2019年的走勢，即便放開(kāi)地價(jià)和售價(jià)，資質(zhì)好的項目不會(huì )出現暴漲，抗住樓市寒冬都己經(jīng)是表現喜人了。
而資質(zhì)差的項目，該賣(mài)不出照例賣(mài)不出，部分城市降價(jià)還被勒令停止，比如合肥“降價(jià)未遂”。
所以，限制高價(jià)在絕大多數城市已經(jīng)是空懸在頂的虛令，價(jià)格放不放開(kāi)已經(jīng)不能影響到樓市行情，不如因城施策，把限價(jià)等手段慢慢放開(kāi)。
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限購將慎重調整
接下來(lái)是限購，限購政策的調整會(huì )比較慎重，應當會(huì )局部放開(kāi)。
因為，一旦放開(kāi)不利，可能會(huì )導致部分區域突然涌入大量剛需而對當地市場(chǎng)產(chǎn)生強烈沖擊，對穩定不利，所以限購的放開(kāi)，一定是有先決條件的。
對于人口密度過(guò)高的大型城市，比如北上廣深這些城市，會(huì )從人口疏散的戰略角度出發(fā)，嚴格對購買(mǎi)資格進(jìn)行把關(guān)。
而，像廈門(mén)及其類(lèi)這樣房?jì)r(jià)泡沫膨脹的二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，本輪的調控已經(jīng)造成房?jì)r(jià)開(kāi)始發(fā)生明顯下跌，跌幅最大甚至達到了10000元以上，而且，新房和二手房交易量也連續多月下滑，這些城市,在泡沫擠得差不多的時(shí)候，應該逐步放開(kāi)限購。
放開(kāi)限購“廣迎賓客”，讓廣大無(wú)購房資格的剛需，可以在回調階段趁機上車(chē)，適當得給市場(chǎng)補充需求，才有可能讓擠泡沫變得更有彈性，而不至于一下子摧毀，才能形成較為穩定的良性的樓市環(huán)境。
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限售才是調控的底線(xiàn)
限售，一定是調控的底線(xiàn)，是最不可能放開(kāi)的政策，一定排在最末端。
我們都知道，被提及最多的就是房住不炒。 而限售，就是實(shí)現“不炒”關(guān)鍵，可以直接鎖定了房子交易的流動(dòng)性。
面對再高的轉售價(jià)，炒房客短期也無(wú)法出手，資金也只能乖乖被套牢在房子里，很大程度減少炒房客進(jìn)場(chǎng)，以及價(jià)格炒高。
如果放開(kāi)限售，在目前的樓市跌跌不休的行情下，就可能會(huì )出現集中拋售潮，造成嚴重的樓市“踩踏”事件。
溫州就是血淋淋的例子，2000年-2010年溫州房?jì)r(jià)暴漲，從兩三千元一平迅速上升到2010年的3萬(wàn)多元/平方米。
到了2010年底，隨著(zhù)原材料價(jià)格上漲、勞動(dòng)力成本上升、國際市場(chǎng)動(dòng)蕩不定的多重壓力，溫州中小企業(yè)步履維艱，發(fā)生了企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難、資金鏈斷裂、老板跑路的現象。
一時(shí)間，中小企業(yè)大面積的倒閉，直接影響了包括房地產(chǎn)在內的眾多行業(yè)的整個(gè)圈層，企業(yè)、個(gè)人紛紛拋售房產(chǎn)！
棄房斷供潮對溫州造成了毀滅性的打擊，直至現在都難以修復。
所以不得不佩服當局的前瞻性，在擠泡沫的操刀前，率先設置了限售作為兜底，把炒房客的出口牢牢鎖上，頗有“關(guān)門(mén)打狗”的意味，這是安全閥，萬(wàn)萬(wàn)不可輕易動(dòng)搖。
