11月全國樓市轉冷趨勢不變 觀(guān)望情緒增加成交乏力
國家統計局公布2018年1-11月份數據顯示，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速與上月持平，但土地購置面積與成交價(jià)款增速環(huán)比收窄，新開(kāi)工指標維持高位增速環(huán)比上漲，前期投資增速保障新開(kāi)工面積持續增長(cháng)，年末房企投資力度放緩土地市場(chǎng)有回歸理性跡象。全國商品房銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積增速雙雙回落，市場(chǎng)保持觀(guān)望趨勢不變。資金方面，國內貸款降幅繼上月收窄保持相對穩定后，本月降幅出現大幅收窄，發(fā)改委支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)的企業(yè)債融資，或有逐漸放松房企國內貸款趨勢。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資謹慎，房企開(kāi)始選擇更穩妥區域及城市進(jìn)行投資
從投資開(kāi)發(fā)角度來(lái)看，11月單月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為10758億元，環(huán)比增長(cháng)0.9%，與上月開(kāi)發(fā)投資意愿迅速回落不同，本月幾乎保持相對穩定。從區域上來(lái)看東部區域投資熱情有回暖跡象，區域的高抗風(fēng)險能力在當下的市場(chǎng)環(huán)境下更加保險。
土地購置意愿開(kāi)始出現松動(dòng)，增速有所回落。一些熱點(diǎn)城市，尤其是一線(xiàn)城市(如北京)的大量供地，讓一些龍頭及快速發(fā)展期房企的投資熱情階段性被帶動(dòng)。但整體土地市場(chǎng)進(jìn)入觀(guān)望期，投資熱情進(jìn)一步趨冷，企業(yè)在投資上對于區域與能級的選擇更加謹慎。之前的高增長(cháng)使開(kāi)發(fā)商手中存有大量土地，在市場(chǎng)長(cháng)期不改變嚴控的趨勢下，開(kāi)發(fā)商也加快開(kāi)工，以便“以量換價(jià)”度“寒冬”，這也直接保證了新開(kāi)工面積增速的持續微漲。
2018年前11月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資110083億元，同比增長(cháng)9.7%，增速與1-10月份相同，在連續三個(gè)月增速放緩后出現持平(其中住宅投資增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn))。土地購置面積增速進(jìn)入11月繼續保持下降趨勢，環(huán)比下跌1.1%。商品房新開(kāi)工面積增速11月環(huán)比上漲0.5%。開(kāi)發(fā)投資增速保持趨于平穩。其中，住宅投資78027億元，增長(cháng)13.6%，增速減緩0.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資仍為開(kāi)發(fā)投資主力，住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.9%。
全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速
分區域來(lái)看，東北地區投資增速上漲0.6個(gè)百分點(diǎn)，住宅投資與1-10月持平。而1-10月增速較快的西部區域11月投資增速小幅減緩0.2個(gè)百分點(diǎn)，住宅投資增速環(huán)比上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)，保持平穩上漲趨勢。中部區域持續投資轉冷趨勢，投資增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，幾乎與上月持平，住宅投資增速回落更快，為1.4個(gè)百分點(diǎn)。東部地區作為調控重點(diǎn)區域，1-11月的投資增速有明顯回升，環(huán)比1-10月增速上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)，住宅投資增速環(huán)比上漲0.3個(gè)百分點(diǎn)。
整體市場(chǎng)持續轉冷，二線(xiàn)市場(chǎng)表現與城市基本面吻合
11月全國商品房銷(xiāo)售情況延續轉冷趨勢不變，觀(guān)望情緒進(jìn)一步增加。隨著(zhù)部分上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市出臺政策限制房?jì)r(jià)、三四線(xiàn)城市市場(chǎng)逐步回歸理性投資性需求離場(chǎng)、部分二線(xiàn)城市集中放量但成交端兩極分化、一線(xiàn)城市庫存量不斷增加催生購房者觀(guān)望進(jìn)一步加深，整體市場(chǎng)的成交端持續乏力。
與1-10月不同的是，銷(xiāo)售面積增速回落大于銷(xiāo)售額增速回落，主要由于三四線(xiàn)市場(chǎng)的逐漸轉冷與一二線(xiàn)市場(chǎng)的供應放量年尾搶收，部分城市表現良好放緩銷(xiāo)售額增速收窄。
1-11月份，商品房銷(xiāo)售面積148604萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)1.4%，增速比1-10月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)2.1%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降11.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降5.1%。商品房銷(xiāo)售額129508億元，增長(cháng)12.1%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)14.8%，辦公樓銷(xiāo)售額下降6.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額下降0.2%。
全國商品房、商品住宅銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額同比增速
分區域來(lái)看，1-11月份，東部地區商品房銷(xiāo)售面積59142萬(wàn)平方米，同比下降5.1%，降幅比1-10月份擴大0.4個(gè)百分點(diǎn)(與上月相同)；銷(xiāo)售額68503億元，同比增長(cháng)5.6%，增速環(huán)比上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)。東部地區作為調控重點(diǎn)區域，銷(xiāo)售面積降幅持續擴大，銷(xiāo)售額增速有所回升。
中部地區商品房銷(xiāo)售面積42577萬(wàn)平方米，同比增速7.9%，增速環(huán)比回落0.8個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額28695億元，同比增長(cháng)20.6%，增速環(huán)比回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。西部地區商品房銷(xiāo)售面積39732萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)6.6%，增速環(huán)比回落2.0個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額27082億元，同比增長(cháng)23.5%，增速環(huán)比回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。東北地區商品房銷(xiāo)售面積7152萬(wàn)平方米，同比下降4.4%，降幅環(huán)比收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額5228億元，增長(cháng)7.3%，增速環(huán)比上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)。
庫存方面，11月末，商品房待售面積52627萬(wàn)平方米，比10月末減少162萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少204萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加25萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少15萬(wàn)平方米。
整體庫存量較上月的去化速度來(lái)看明顯轉緩，各業(yè)態(tài)表現均如此。而從區域上來(lái)看，西部城市存在部分需求的提前透支，年尾的大規模放量并沒(méi)有帶動(dòng)成交端回暖。從監測的一些中西部熱點(diǎn)二線(xiàn)城市來(lái)看，武漢、西安、成都等城11月的商品住宅銷(xiāo)供比均在0.5-0.6之間，市場(chǎng)上漲動(dòng)力不足。相比而言東部地區一些熱點(diǎn)城市表現良好，市場(chǎng)成交結構不斷上移也拉升了整體的銷(xiāo)售額繼續上漲趨勢。
房企到位資金累計增速平穩，企業(yè)國內融資環(huán)境邊際寬松初顯
2018年1-11月份，房企到位資金增速連續兩月小幅收窄。1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金150077億元，同比增長(cháng)7.6%，增速比1-10月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，自籌資金50619億元，增長(cháng)10.0%，增速回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，占到位資金的33.7%，到位資金累計增速連續2個(gè)月收窄。
全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金增速
從到位資金來(lái)源分析，國內貸款跌幅與10月末相比大幅收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)，利用外資跌幅明顯收窄5.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內貸款21807億元，同比下降3.7%；利用外資102億元，同比下降30.4%；自籌資金50619億元，同比增長(cháng)10.0%；定金及預收款高速增長(cháng)，1-11月份共計49551億元，增長(cháng)15.7%；個(gè)人按揭貸款降幅收窄，1-11月份共計21420億元，同比下降0.9%(與上月持平)。
各渠道到位資金(億元)及變化情況
房企目前多渠道融資保障資金充裕以便借新還舊，發(fā)改委日前發(fā)布《國家發(fā)展改革委關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強企業(yè)債服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟能力的通知》。諸葛找房分析指出，該通知并不能很大程度的改善當前融資環(huán)境趨緊的背景，更多的是服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟與化解重大風(fēng)險的目的。
