企業(yè)債新政惠及優(yōu)質(zhì)房企 發(fā)改委：不支持商業(yè)地產(chǎn)項目
2018年年末，綁在樓市身上的“枷鎖”開(kāi)始有所松動(dòng)。
12月12日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟能力的通知》（下稱(chēng)“通知”）指出，重點(diǎn)支持符合要求的優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，要求包括主體信用等級達到AAA；最近3年未發(fā)生公司信用類(lèi)債券或其他債務(wù)違約，且不存在處于持續狀態(tài)的延遲支付本息事實(shí)，未納入失信黑名單。
此外，重點(diǎn)支持的優(yōu)質(zhì)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)財務(wù)指標應處于行業(yè)或區域領(lǐng)先地位。其中，房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)指標要求包括：房企資產(chǎn)總額應大于1500億元；營(yíng)收大于300億元；不超過(guò)所在行業(yè)資產(chǎn)負債率重點(diǎn)監管線(xiàn)，未明確重點(diǎn)監管線(xiàn)的，原則上資產(chǎn)負債率不得超過(guò)85%。
這是今年少有的對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)債提供融資便利的量化發(fā)行標準。業(yè)內普遍認為，通知釋放出一絲放松的信號，但直接受益主體較小，部分房企資金鏈緊繃狀況會(huì )得到一定程度的緩解，融資集中度有望進(jìn)一步提升。
伴隨著(zhù)寬松融資政策出臺，12月13日，地產(chǎn)股股價(jià)抬升，全線(xiàn)飄紅，地產(chǎn)板塊整體漲幅1.51%，凈流入2.08億元。
中泰證券首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究所所長(cháng)李迅雷認為，此次發(fā)債政策對資金用途實(shí)行正負面清單管理，從通知的“負面清單”要求來(lái)看，房企的企業(yè)債融資只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領(lǐng)域的項目，所以并不會(huì )刺激房地產(chǎn)。此次政策主要還是支持實(shí)體經(jīng)濟。
按照上述條件，民生證券梳理出符合要求的潛在受益主體，其中A股10家分別為，華僑城A、金地集團、招商蛇口、保利地產(chǎn)、首開(kāi)股份、金科股份、華夏幸福、萬(wàn)科A。H股12家包括，新鴻基地產(chǎn)、九龍倉、中海、世茂、華潤、中國金茂、遠洋、龍湖、雅居樂(lè )、綠城中國、富力、恒大、萬(wàn)科企業(yè)。
并不是所有大中型房企都滿(mǎn)足條件，例如碧桂園、綠地、融創(chuàng )、中南建設、新城控股等企業(yè)便因為資產(chǎn)負債率或評級問(wèn)題，難以達到上述要求。
支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)債，不包括商業(yè)地產(chǎn)
從通知中不難發(fā)現，該政策旨在進(jìn)一步增強企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟能力，重點(diǎn)在于明確了優(yōu)質(zhì)企業(yè)支持范圍，優(yōu)化了發(fā)行管理方式，實(shí)行“負面清單+事中事后監管”模式，并規范了優(yōu)質(zhì)企業(yè)信息披露要求。
其中涉及房地產(chǎn)行業(yè)的部分引發(fā)了市場(chǎng)的關(guān)注，被房地產(chǎn)業(yè)界解讀為是對房地產(chǎn)調控放松的前兆，在引發(fā)地產(chǎn)股一波狂歡后，發(fā)改委旗下媒體緊急發(fā)文稱(chēng)，有自媒體和市場(chǎng)人士對政策中涉及房地產(chǎn)行業(yè)的部分有誤讀。
參與文件撰寫(xiě)的某權威人士表示，通知中提到的房地產(chǎn)業(yè)，僅僅是國民經(jīng)濟行業(yè)分類(lèi)中的一個(gè)類(lèi)別。國家發(fā)改委對貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調控的決策部署是堅決的、一貫的，也是非常嚴厲的，這一點(diǎn)在企業(yè)債券融資方面也是一致的。按照中央關(guān)于房地產(chǎn)長(cháng)效機制建設的精神，目前國家發(fā)改委企業(yè)債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領(lǐng)域的項目，不支持商業(yè)地產(chǎn)項目。這幾年，企業(yè)債券在貫徹執行國家房地產(chǎn)調控方面的政策沒(méi)有變化。
實(shí)際上，通知同時(shí)明確了優(yōu)質(zhì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)必須“符合國家產(chǎn)業(yè)政策和宏觀(guān)調控政策”。主管部門(mén)還有明確的事中事后監管措施，確保募集資金使用依法合規，符合政策要求。通知強調了對債券資金用途實(shí)行正負面清單管理?！柏撁媲鍐巍卑ǖ幌抻趯Y金用于房地產(chǎn)投資和過(guò)剩產(chǎn)能投資，用于與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的股票買(mǎi)賣(mài)和期貨交易等風(fēng)險性投資，用于彌補虧損和非生產(chǎn)性支出?！柏撁媲鍐巍鳖I(lǐng)域可根據企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行補充和調整。
也就是說(shuō)，“負面清單”限制了投資范圍，后續優(yōu)質(zhì)主體在申報企業(yè)債時(shí)，仍存在諸多限制。
民生證券分析師楊柳認為，此次新政直接受益的項目申報主體雖然擴容，但是可申報企業(yè)債的項目范圍極小，操作上存在一定困難，仍需政策進(jìn)一步明確或者邊際放松。目前市場(chǎng)對于“房地產(chǎn)投資”限定的范圍解讀有爭議，房地產(chǎn)投資限定的范圍是否包括長(cháng)租公寓、舊城改造、產(chǎn)業(yè)園區的開(kāi)發(fā)建設投入，存在不確定性。在資金用于補充營(yíng)運資金50%上限的背景下，可以考慮部分多元化房企在非地產(chǎn)領(lǐng)域投資的項目。
天風(fēng)證券固定收益分析師孫彬彬認為，該政策的目的在于有效引導債券資金流向符合國家產(chǎn)業(yè)政策的領(lǐng)域和實(shí)體經(jīng)濟。發(fā)改委公布的“優(yōu)質(zhì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)財務(wù)指標參考標準”中的行業(yè)包括國民經(jīng)濟行業(yè)分類(lèi)中所有的行業(yè)，不能簡(jiǎn)單把對優(yōu)質(zhì)企業(yè)債券審核的放松解讀為房地產(chǎn)行業(yè)政策的轉向。
頭部房企受益，操作空間可探
在中央“房住不炒”的大方針下，2018年房地產(chǎn)行業(yè)出現了史上最難融資困境——銀行信貸收縮、拿地款融資通道被封、國內發(fā)債暫停、海外發(fā)債和信托融資成本高漲。
從國內市場(chǎng)發(fā)債的情況來(lái)看，不論是交易所還是銀行間，房企發(fā)債利率超過(guò)6％、7％的比比皆是?？硕鹧芯恐行淖钚聰祿@示，今年11月房企境內外發(fā)債綜合成本達到8.54%，已經(jīng)創(chuàng )下2015年以來(lái)單月融資成本的最高水平。
除融資成本高漲外，多家房企發(fā)行公司債遭遇駁回。年內包括碧桂園、龍湖、泰禾、富力等房企的部分公司債券被中止發(fā)行。
市場(chǎng)寒冬之下，地產(chǎn)商們紛紛推出救市方案。如減少拿地，謹慎出價(jià)；暫停多元化布局，退出一部分運營(yíng)不佳、前景不明朗的業(yè)務(wù)；精簡(jiǎn)內部機構，控制成本甚至裁員。
在這一年，樓市“入冬論”漸起。中金報告指出，經(jīng)歷兩年高于預期的增長(cháng)后，預計2019年中國房地產(chǎn)投資可能下降5%至10%之間。地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售放緩會(huì )直接拖累GDP增速，也會(huì )間接影響總需求增長(cháng)。預計對2019年名義GDP增速的拖累可能達到1.2個(gè)百分點(diǎn)，而同期地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)業(yè)對名義GDP增速的貢獻也可能減少0.3~0.4個(gè)百分點(diǎn)。樓市需求及開(kāi)發(fā)商融資相關(guān)政策亟須調整，宜早不宜遲。
隨著(zhù)國家發(fā)改委此番對部分優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債要求放松，部分房企的資金狀況會(huì )暫時(shí)有所好轉，不過(guò)，從民生證券梳理的名單來(lái)看，可以被納入優(yōu)質(zhì)范圍的潛在房企還是少數，部分高周轉企業(yè)被排除在外。
同策咨詢(xún)研究總監張宏偉認為，符合通知要求的這些上市房企基本都在金融機構的白名單中，現在發(fā)改委表態(tài)，對房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有實(shí)質(zhì)影響，起碼資本市場(chǎng)對于符合條件的上市房企反應一般。
華東某房企高管認為，此次新政將引導流動(dòng)性向效益更高的企業(yè)配置，使得大中型房企融資端得到逐步改善，也可改善相應的債務(wù)結構。未來(lái)是否會(huì )對更廣泛的房企放寬，以及房企間融資成本的分化，還要看是否會(huì )有進(jìn)一步的政策出臺。
在通知出臺之前，房地產(chǎn)企業(yè)融資似乎已經(jīng)開(kāi)始變得活躍起來(lái)。在剛剛過(guò)去的11月不少房企紛紛發(fā)布了各類(lèi)融資公告，包括發(fā)行公司債、中票短融、境外優(yōu)先票據以及信托等方式，關(guān)于房地產(chǎn)融資放松的言論也多了起來(lái)。
據Wind資訊數據統計，截至2018年12月13日，2018年房地產(chǎn)業(yè)共發(fā)行732只債券，發(fā)行金額6122.38億元。這兩者較去年同期的399只、3466.92億元，均有大幅提高。
業(yè)內人士認為，目前的入圍名單中，部分房企即便在過(guò)去一年中并未遭遇太大的融資困境，依舊還能以較低利率獲得境內債券融資，相反一些資金鏈繃緊的企業(yè)則不在優(yōu)質(zhì)范圍內，一方面可以看出政策對完成去杠桿的企業(yè)還是予以支持，另一方面，房企間融資成本差異有可能進(jìn)一步拉大。
民生證券則指出，新政出臺后，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司可以選擇發(fā)行企業(yè)債。本次融資新政雖然直接受益的主體有限，但是發(fā)債標準空間較大，頭部房企均有可能受益，潛在受益者包含了50強房企中的大多數，遠超市場(chǎng)預期。對應企業(yè)債新政中提及的四大標準的地產(chǎn)企業(yè)在逐年增多，而對應地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率85%以下的要求，也不會(huì )對地產(chǎn)公司形成實(shí)質(zhì)性約束。一方面，地產(chǎn)公司的負債存在出表等可能，一方面，地產(chǎn)公司存在以預收賬款為主的大量經(jīng)營(yíng)性負債，可以伴隨地產(chǎn)公司加快結算進(jìn)度而降低負債率。
