新華社回望2018年樓市：持續調控堅決遏制房?jì)r(jià)上漲
2018年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續調控，“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主基調。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上保持平穩運行，逐步回歸理性，熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭得到遏制。
房?jì)r(jià)：一線(xiàn)城市持續趨穩，二三線(xiàn)城市回歸理性
國家統計局數據顯示，11月份，一二三線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格同比累計平均漲幅均比去年同期回落，前期熱度不減的二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅也趨于穩定。深圳和廈門(mén)2個(gè)城市新房?jì)r(jià)格已低于去年同期，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲趨勢在2018年底基本被遏制。
記者近期在多地調查發(fā)現，不少房企出于沖刺業(yè)績(jì)和融資成本壓力，正陸續申領(lǐng)預售證，大量新盤(pán)集中入市，價(jià)格基本較年初計劃售價(jià)打了八折。多地二手房的議價(jià)空間也逐漸增大，但真正出手的購房者較少，成交量下滑。
國家統計局數據顯示，1至11月，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格平均同比微漲0.3%，漲幅比去年同期回落10.6個(gè)百分點(diǎn)。11月份，北上廣深四城二手房連續2個(gè)月下跌，且價(jià)格跌幅持續擴大。
國家統計局數據顯示，7月份，70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)環(huán)比上漲的城市增至65個(gè)，比2月份的44個(gè)增長(cháng)近五成?！啊瞬判抡档土讼拶忛T(mén)檻，使部分城市樓市供給更為緊張，帶來(lái)房?jì)r(jià)上漲預期?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認為。
樓市升溫讓各地的房地產(chǎn)調控政策持續加碼。7月31日，中央政治局會(huì )議指出，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導預期，整治市場(chǎng)秩序，堅決遏制房?jì)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制。
易居企業(yè)集團首席執行官丁祖昱認為，各地樓市調控持續加碼，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市幾乎均出臺了遏制投機需求的相關(guān)措施，房?jì)r(jià)上漲趨勢得到遏制，房?jì)r(jià)預期也開(kāi)始扭轉。未來(lái)一段時(shí)間內，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)將總體上保持平穩運行。
租賃：租購并舉進(jìn)行時(shí)，長(cháng)租公寓遭遇“成長(cháng)的煩惱”
作為解決“住有所居”重要途徑的住房租賃市場(chǎng)，在2018年實(shí)現重要突破，租購并舉格局加快建立。
住建部有關(guān)負責人表示，2018年我國加快培育和規范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，在12個(gè)大中城市開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)，在13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)。中央加快研究和制定住房租賃和住房銷(xiāo)售管理條例，規范住房租賃和銷(xiāo)售行為，維護當事人合法權益。
自去年上海首推純租賃用地開(kāi)始，今年廣州、深圳、杭州、鄭州等地陸續推出“只租不售”地塊，北京計劃在未來(lái)5年提供租賃用地約1300公頃、租賃住房合計約50萬(wàn)套。
住房租賃市場(chǎng)的參與主體更加多元。開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)業(yè)化租賃運營(yíng)商、中介機構、酒店集團等各類(lèi)企業(yè)紛紛搶灘“新風(fēng)口”，打造自有租賃公寓品牌。
多地政府打造的住房租賃交易服務(wù)平臺投入使用。截至目前，全國已有10余個(gè)城市搭建官方平臺。
然而，在大量社會(huì )資本涌入長(cháng)租公寓領(lǐng)域的背后，由于欠缺準入門(mén)檻、標準規范以及法律法規，市場(chǎng)發(fā)展良莠不齊的問(wèn)題日漸突出。例如，一些不具規模的企業(yè)跟P2P等小額貸款公司合作，過(guò)度使用杠桿增大了住房租賃企業(yè)和租客的風(fēng)險。
此外，長(cháng)租公寓還被視為推漲房租的重要因素。易居智庫研究總監嚴躍進(jìn)表示，一些長(cháng)租公寓運營(yíng)商，為了擴大規模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%惡性爭搶房源，人為抬高收房?jì)r(jià)格，讓長(cháng)租公寓的租金也呈現高端化趨勢。
針對租房市場(chǎng)出現的亂象，多地監管部門(mén)采取了行動(dòng)。7月份以來(lái)，已有北京、上海、深圳、南京和西安等20余個(gè)城市出臺住房租賃新政，通過(guò)用地保障、增加房源投入、規范“租金貸”及其他住房租賃交易服務(wù)等舉措，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。
全國房地產(chǎn)商會(huì )聯(lián)盟主席顧云昌認為，我國住房租賃市場(chǎng)還不夠成熟，政府應從制度建設、金融支持、服務(wù)保障等多方面入手，實(shí)現租售“兩條腿”走路。
地價(jià)：溢價(jià)率持續走低，土地市場(chǎng)降溫
樓市的嚴格調控效應已傳導至土地市場(chǎng)。住房銷(xiāo)售市場(chǎng)遇冷讓高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商“套牢”，房企在拿地方面變得謹慎理性，土拍市場(chǎng)熱度也隨之退卻。
去年年初，中海地產(chǎn)以總價(jià)50.9億元、溢價(jià)率超過(guò)71%拍得松江三幅宅地，這一位于上海遠郊的區域樓板價(jià)創(chuàng )出新高，突破3萬(wàn)元/平方米。近期，該地塊所建項目“中海九峯里”推出的500余套房源卻幾乎無(wú)人問(wèn)津，樓盤(pán)首開(kāi)僅售出十余套。在南京、蘇州和鎮江等地所拿多幅高價(jià)地塊也在調控之下，銷(xiāo)售承壓無(wú)法入市。
一位房企高管表示，在樓市調控高壓不減的態(tài)勢之下，商品房銷(xiāo)售價(jià)格無(wú)法再現快速增長(cháng)甚至還要下調，房企利潤空間難以把握。因此，不少房企盡量不通過(guò)招拍掛的形式拿高價(jià)地。
中 國 指 數 研究院統計顯示，下半年以來(lái)，隨著(zhù)土地供應增多，低溢價(jià)乃至底價(jià)成交漸成常態(tài)，土地流拍數量也明顯增多。2018年11月，全國300個(gè)城市住宅類(lèi)用地平均溢價(jià)率為7%，較去年同期下降15個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海、寧波、天津、成都和南京等重點(diǎn)城市的土地成交平均溢價(jià)率同比降幅超過(guò)70%。據統計，今年上海成交地塊大部分以底價(jià)成交。除溢價(jià)率下行外，上海、北京、重慶、蘇州和深圳等熱點(diǎn)城市的地價(jià)與去年同期相比也出現下降。
新城控股高級副總裁歐陽(yáng)捷表示，流拍地增多是土地市場(chǎng)回歸理性的信號?！斑^(guò)去20多年，地價(jià)的不斷上漲傳導至新房房?jì)r(jià)，進(jìn)而影響周邊二手房?jì)r(jià)格，構成了房?jì)r(jià)不斷上漲的邏輯鏈條。地價(jià)不斷下行將引導消費者預期，促使房?jì)r(jià)進(jìn)一步回歸理性?！?
