專(zhuān)家：房地產(chǎn)調控應因城施策 不能搞“一刀切”
最近大家關(guān)注的一個(gè)政策變化是，樓市的調控政策會(huì )不會(huì )放松？最近菏澤市調整了限購政策，取消房地產(chǎn)限購，被市場(chǎng)解讀為打響了樓市政策放松的第一槍?zhuān)谧蛱鞆妱菟⑵?，房地產(chǎn)板塊應聲而起，成為這兩天表現最好的板塊之一。
山東省及時(shí)發(fā)布了聲明，指出不同的城市將會(huì )因城施策而不是“一刀切”，甚至是采取一城一策的措施。因為各個(gè)城市的情況不一樣，所以在政策方面不能“一刀切”，要根據各地城市自身的情況來(lái)主控。省住建廳進(jìn)行總體把控，不干涉各個(gè)地方住建部門(mén)的具體政策，有的政策需要報備，有的政策不用報備。
其實(shí)在去年中央就強化了房地產(chǎn)調控以地方調控負責為主，把握兩大原則，一個(gè)是房住不炒，一個(gè)是穩房?jì)r(jià)，防止房?jì)r(jià)破壞上漲。在這兩大前提之下，各個(gè)地方政府自行進(jìn)行調控。今年確實(shí)有部分城市對房地產(chǎn)政策進(jìn)行了調整，比如說(shuō)之前蘭州取消了對部分庫存較大的偏遠地區的限購措施，并以限售替代限購，而對住房供求矛盾突出的主城區仍然從嚴實(shí)施限購等調控措施。廣州針對雙合同問(wèn)題，在調控力度不放松保持房?jì)r(jià)穩定的前提下，也做了一些調整，最近對于一些商服樓房取消了限售。
房地產(chǎn)調控主要是為了防止房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，打擊一些炒房的行為，因為高房?jì)r(jià)已經(jīng)成為一些城市留不住人才的原因，也成為很大的社會(huì )性問(wèn)題。高房?jì)r(jià)將會(huì )損害城市的競爭力，但是在對房地產(chǎn)調控時(shí)要對癥下藥，一方面通過(guò)政策措施打擊一些炒房的行為，鼓勵剛需，包括第一套房和改善性住房。由于房地產(chǎn)價(jià)格最終決定因素還是供求關(guān)系，要想防止房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，就要通過(guò)打擊炒作資金減少需求。
另一方面還要增加樓盤(pán)的供給。增加供給一是要增加土地的供應量，將更多的土地推向市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，無(wú)論是建銷(xiāo)售的住房還是建只租不售的房子，增加供給并推向市場(chǎng)必然會(huì )壓制房?jì)r(jià)。對于開(kāi)發(fā)商的貸款開(kāi)發(fā)方面，我認為還是要有合理的信貸支持，因為開(kāi)發(fā)商如果缺資金，沒(méi)有資金去拿地開(kāi)發(fā)新的樓盤(pán)，也會(huì )導致很難推出更多的房產(chǎn)。
其實(shí)決定房?jì)r(jià)長(cháng)期上漲的因素只有一個(gè)，就是該樓盤(pán)的地段所在區域每平方米產(chǎn)生的GDP。在核心區域的住房無(wú)疑有更大的投資機會(huì )，因為在核心區域的住房供給有限，比較稀缺，而需求是剛需，這樣在貨幣長(cháng)期貶值的背景之下，房地產(chǎn)的保值功能依然很強。
但另一方面對于一些投機客炒作比較多的住房，房?jì)r(jià)就可能會(huì )出現較大幅度調整，特別是在嚴格調控之下。也就是說(shuō)買(mǎi)房閉眼賺錢(qián)、躺著(zhù)賺錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，大家必須得擦亮雙眼，認真的去分析，去比較選擇核心區域的住房來(lái)進(jìn)行投資。
對于房地產(chǎn)板塊來(lái)說(shuō)，之前的調整已經(jīng)非常充分，很多房地產(chǎn)股的估值已經(jīng)跌到歷史的底部，現在有政策放松的預期。雖然從中央的層面仍然不會(huì )放松，但是一些地方政府根據自己的情況可能會(huì )局部放松，這會(huì )有利于地產(chǎn)板塊的反彈。
