北京小產(chǎn)權房交易仍活躍
“現在小產(chǎn)權房太多了，而且這個(gè)房子的使用權是永久性的，購買(mǎi)不進(jìn)行網(wǎng)簽，所以不占購房名額?！痹诒本?，?？陕?tīng)到房產(chǎn)中介人員對于小產(chǎn)權房的這些銷(xiāo)售說(shuō)辭。
近日，《中國經(jīng)營(yíng)報》記者走訪(fǎng)了北京通州、大興等區域的小產(chǎn)權房項目了解到，在農村地區，小產(chǎn)權房仍是較普遍存在。盡管相關(guān)政策明文規定禁止違法建設、銷(xiāo)售小產(chǎn)權房，建設、銷(xiāo)售和購買(mǎi)小產(chǎn)權房均不受法律保護，但小產(chǎn)權房的交易依然頻繁。
業(yè)內專(zhuān)家表示，對于農村集體建設用地建房而出現的小產(chǎn)權房，類(lèi)似用地本身不允許建住宅項目，部分小產(chǎn)權房多和城中村、城邊村的發(fā)展有關(guān)。小產(chǎn)權房交易屢禁不止的原因是小產(chǎn)權房便宜，解決了一部分人的住房問(wèn)題，有市場(chǎng)需求。另外，人們法律意識淡泊，違法者眾多，法不責眾，執法難度很大。
小產(chǎn)權房交易仍活躍
太玉園小區，位于通州區張家灣鎮，分為東西兩個(gè)區，總共可容納8000多戶(hù)，建設包括板樓、洋房、別墅。專(zhuān)門(mén)負責這一片區小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)和租賃的房產(chǎn)中介王麗（化名）告訴記者，東區80%是外地人購買(mǎi)的，西區80%是村民自己住的。因為沒(méi)有電梯，低樓層均價(jià)2萬(wàn)元/平方米左右，高樓層均價(jià)每平方米一萬(wàn)七八左右，小區房?jì)r(jià)最高的時(shí)候達到過(guò)2.5萬(wàn)元/平方米。
她告訴記者，小產(chǎn)權房需要全款購買(mǎi)，只需要去太玉園小區物業(yè)辦理過(guò)戶(hù)手續，包括簽一份購房合同、房本的更名、小區物業(yè)電腦系統的更名，水電、燃氣、物業(yè)、取暖等。
根據王麗給記者出示的購房合同顯示，合同名稱(chēng)為北京市太玉園（三期）房屋購銷(xiāo)合同，由北京市通州區張家灣鎮人民政府監制。關(guān)于產(chǎn)權約定這一條寫(xiě)著(zhù)，買(mǎi)受人購置的房屋屬集體產(chǎn)權，有永久使用權、法定繼承權。而這個(gè)永久使用權也就成了王麗一直掛在嘴邊的宣傳噱頭。房產(chǎn)證是一個(gè)紅本，封面上寫(xiě)著(zhù)“北京市太玉園房屋所有權證，北京市太玉園物業(yè)管理有限公司制”。
王麗告訴記者，通州區有40%都是小產(chǎn)權房，這一片包括太玉園、欣橋家園、環(huán)湖小鎮、月亮灣小鎮、皇家新村、高樓金第等，交易大多是同樣的流程，只是有的小區買(mǎi)賣(mài)合同相對比較正規，有的小區就是一張協(xié)議，沒(méi)有保障。她表示，上個(gè)月太玉園小區交易了近10套小產(chǎn)權房。
但記者在通州區土橋地鐵站附近的高樓金第小區走訪(fǎng)時(shí)，中介人員告訴記者，小區不能進(jìn)行過(guò)戶(hù)，所以不能買(mǎi)賣(mài)，只能租賃。
北京市規劃和自然資源委員會(huì )相關(guān)工作人員表示，小產(chǎn)權房是違法的，目前沒(méi)有任何消息表示會(huì )轉成大產(chǎn)權，不受法律保護。購買(mǎi)小產(chǎn)權房，如果拆的話(huà)，沒(méi)有任何保障。
張家灣鎮政府相關(guān)工作人員也表示，小產(chǎn)權房違法，不受法律保護，沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)權證，只有村里下發(fā)的產(chǎn)權證?！艾F在小產(chǎn)權房的交易都是這樣的，合同上會(huì )有村委會(huì )蓋的章。如果想要受法律保護，還是購買(mǎi)大產(chǎn)權房?！?
航天星漢小區位于大興區前管營(yíng)村，也是小產(chǎn)權房。劉佳（化名）在這個(gè)小區有兩套房子，都是90多平方米。劉佳告訴記者，房?jì)r(jià)高的時(shí)候，以128萬(wàn)元賣(mài)了一套，現在急著(zhù)用錢(qián)，想把剩下這一套也賣(mài)了，以現在的行情98萬(wàn)元就能接受，相當于1萬(wàn)元/平方米左右。同樣，進(jìn)行交易的話(huà)也是去物業(yè)簽一份合同，手里也只有一個(gè)村里發(fā)的紅本。
小區的居民告訴記者，現在農村這種小產(chǎn)權房很多，已經(jīng)見(jiàn)怪不怪了。商品房太貴了，小產(chǎn)權房便宜，住著(zhù)也挺好的。
北京市大興區不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心工作人員表示，小產(chǎn)權房屬于違法建設，對于小產(chǎn)權房，中心都不會(huì )進(jìn)行登記?！靶‘a(chǎn)權房本來(lái)就是違法的，買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權房更是違法交易，簽的合同也沒(méi)有保障?！?
北京盈科（上海）律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師認為，根據我國土地管理法相關(guān)規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設，村民對于宅基地只享有使用權，其興建的房屋只能在集體成員內部流轉，而無(wú)權出售給本村以外的人。購買(mǎi)小產(chǎn)權房的人拿不到正式的房產(chǎn)證，因此沒(méi)辦法獲得真正意義上的產(chǎn)權，小產(chǎn)權房只有使用權，沒(méi)有所有權。
郭韌還表示，小產(chǎn)權房的買(mǎi)賣(mài)合同一般是無(wú)效的，除非是對于發(fā)生在本鄉范圍內的農村集體經(jīng)濟組織成員之間的農村房屋買(mǎi)賣(mài)，這樣的小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同是可以認定為有效的。根據土地管理法相關(guān)規定，買(mǎi)受人購置的房屋之下的土地是屬于集體所有，故而，小產(chǎn)權房未來(lái)可以使用，但因土地使用權是屬于農村集體所有，因此說(shuō)有法定繼承權是沒(méi)有法律依據的。
北京上海試點(diǎn)集體建設用地建租賃住房
關(guān)于小產(chǎn)權房的性質(zhì)，目前多指農村集體土地上建的房子，未繳納土地出讓金，其產(chǎn)權證不是國家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由政府或村委會(huì )頒發(fā)，亦稱(chēng)“鄉產(chǎn)權房”。專(zhuān)家指出，“小產(chǎn)權房”不是法律概念，是社會(huì )實(shí)踐中形成的一種稱(chēng)謂。該類(lèi)房沒(méi)有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會(huì )給予備案，所謂產(chǎn)權證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權證。
近年來(lái)，國務(wù)院有關(guān)部門(mén)多次重申農村集體土地不得用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，城鎮居民不得到農村購買(mǎi)宅基地、農民住房和小產(chǎn)權房。國家相關(guān)部委下發(fā)的《關(guān)于堅決遏制違法建設、銷(xiāo)售“小產(chǎn)權房”的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”）強調，建設、銷(xiāo)售小產(chǎn)權房，嚴重違反土地和城鄉建設管理法律法規，不符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，不符合土地用途管制制度，建設、銷(xiāo)售和購買(mǎi)小產(chǎn)權房均不受法律保護。
《通知》要求各級主管部門(mén)對在建、在售的小產(chǎn)權房堅決叫停，嚴肅查處，對頂風(fēng)違法建設、銷(xiāo)售，造成惡劣影響的小產(chǎn)權房案件，要公開(kāi)曝光，掛牌督辦，嚴肅查處，堅決拆除一批，教育一片，發(fā)揮警示和震懾作用。
2017年北京市住建委、北京市工商局曾對違法發(fā)布小產(chǎn)權房信息的中介機構以及部分小產(chǎn)權房周邊存在違規代理的中介機構進(jìn)行了排查，并現場(chǎng)關(guān)停了近30家違法經(jīng)營(yíng)的中介門(mén)店。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，小產(chǎn)權房除了用地方面不合法以外，其他方面和普通住房的差異并不大，這也成為其交易活躍的原因。
“小產(chǎn)權房的建設，背后其實(shí)也是一種扭曲的經(jīng)濟利益。尤其是很多小產(chǎn)權房即便是不能交易，但是出租情況不錯，這個(gè)時(shí)候很多人也會(huì )有此類(lèi)違法建設的做法。在具體案例中，部分人也有僥幸心理，認為有轉正的可能，這樣也會(huì )使得部分人去認購此類(lèi)住房?！眹儡S進(jìn)說(shuō)。
首都經(jīng)濟貿易大學(xué)教授趙秀池認為按照目前的相關(guān)法律是不能轉為大產(chǎn)權房的，除非這些集體土地根據城市規劃需要占用收歸國有。
相關(guān)政策的出臺則為集體建設用地的后續轉變提供了想象空間。去年，為構建購租并舉的住房體系，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，住房城鄉建設部、國土資源部等多部委多次下發(fā)通知指出，在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開(kāi)展集體建設用地上建設租賃住房試點(diǎn)，第一批試點(diǎn)城市為北京、上海等13個(gè)城市。
但業(yè)內專(zhuān)家指出，部委下發(fā)的文件目前仍在頂層建設階段，業(yè)內仍在等待執行細則的出臺。
