驚雷！ 樓市最最重要的政策 終于亮相了！我們對2019年樓市預測不變
2019年樓市關(guān)鍵詞，因城施策。
房地產(chǎn)主基調已定。12月21日的中央經(jīng)濟工作會(huì )議，對房地產(chǎn)的描述是：要構建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(cháng)效機制，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類(lèi)指導，夯實(shí)城市政府主體責任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。
2019年，房地產(chǎn)定調兩大特點(diǎn)：
一， 邊緣化。對比去年、前年，今年沒(méi)有直接提及房地產(chǎn)調控，說(shuō)明目前調控是有效的。
二， 細化。過(guò)去說(shuō)的是差別化調控，現在明確，因城施策，分類(lèi)指導。
翻譯成大白話(huà)就是，想調控放松？沒(méi)門(mén)兒。調控收緊？不一定。主要看地方房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是穩定，地方政府權力擴大，根據城市情況發(fā)布定制款，沒(méi)什么千篇一律。
會(huì )議召開(kāi)前，山東一座人口大市、經(jīng)濟小城搶吃螃蟹。12月18日，菏澤推出新政，取消2017年11月的限售政策，山東住建廳一臉無(wú)辜，表示當地沒(méi)有備案，自己不知情，菏澤強調居民需求，所以取消轉讓期限。
這簡(jiǎn)直是一場(chǎng)教科書(shū)式“因城施策”。平地驚雷，全國限售松綁第一城悄然出現。
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棚改第一城 發(fā)飆了！房地產(chǎn)不能崩
菏澤是名符其實(shí)的棚改第一城。
從2015年到2017年，三年時(shí)間，菏澤棚改累計完成征收27.4萬(wàn)戶(hù)、4135萬(wàn)平米，安置房基本建成11.4萬(wàn)套，在建12.7萬(wàn)套，貨幣補償5.4萬(wàn)套。
從2018開(kāi)始到2020年，新三年棚改計劃，菏澤要求改造征收25萬(wàn)套。
從2016年開(kāi)始，菏澤的棚改規模連續兩年位居全國地級市首位。
大量菏澤持幣吃瓜群眾要買(mǎi)房安家。有媒體報道，一位鎮民表示，原來(lái)鎮子上有1000多戶(hù)居民，全部拆遷完只花了1個(gè)月時(shí)間。
可是，2017年11月，菏澤頒布的房地產(chǎn)調控新政，要求新房和二手房在取得房產(chǎn)證后2年才能交易，這堵死了交易通道，急死了買(mǎi)房的棚改人群。
假設，2015年被棚改，通常要到2017年才能拿到回遷房，而且回遷房不止一套，這些人會(huì )把多余的住房出售給后續棚改的家庭，但限售一來(lái)，卡住了交易，立馬梗阻。
于是，菏澤二手房市場(chǎng)出現神奇一幕。買(mǎi)家付給賣(mài)家50%的定金，先住進(jìn)房子里，等產(chǎn)權證滿(mǎn)2年后正式交易過(guò)戶(hù)。
成交量劇烈震蕩。一位本地中介公司老板說(shuō)，2017年11月限售前，公司月均成交在120套左右，限售后成交量腰斬，現在再次取消限售，成交量跳漲到200套以上。
菏澤居民想換房，主要得靠棚改貨幣化補貼?？僧數卣膊桓辉?。菏澤政府工作報告顯示，2017年全年GDP為2820億元，位居山東省17個(gè)城市第13位。公共財政預算收入186.55億，公共財政支出達到509.56億，財政赤字323.01億。
龐大的土地出讓金，彌補了財政缺口。中原地產(chǎn)數據顯示，2017年菏澤市土地出讓金總額為263億，同比增長(cháng)312.54%，位居山東省土地出讓金第四位，同比增幅位居全國第二。
土地出讓金的來(lái)源是房企拿地，菏澤新政放開(kāi)限售，買(mǎi)家賣(mài)家終于能夠順利交易，還降低了開(kāi)發(fā)商的資金監管，房企和買(mǎi)房者的焦慮，從源頭上被釋放了。
2
珠海跟進(jìn) 給凍僵的樓市暖暖小
山東菏澤撕開(kāi)調控一條小口子，珠海和廣州立馬跟進(jìn)。
12月21日，《新京報》報道，從10月底開(kāi)始，珠海調整限購要求，不是珠海市戶(hù)籍居民，在人社系統開(kāi)具人才證明后，按不同條件繳納1到12個(gè)月不等社保就可以買(mǎi)房。但具體哪些條件繳納多長(cháng)時(shí)間社保，珠海住建局沒(méi)有進(jìn)一步公開(kāi)信息。
珠海將政策傾斜到人才的天平上，同時(shí)，也在溫暖凍僵的新房樓市。
珠海統計局數據顯示，2018年以來(lái)，珠海商品房銷(xiāo)售面積增速整體負增長(cháng)。二手房交易面積增速從2月的8%下滑到10月的 4.1%。安居客數據顯示，12月珠海新房均價(jià)約2.34萬(wàn)元/平米，較年初下降1626元，二手房均價(jià)從年初的1.94萬(wàn)/平米漲到12月的2.08萬(wàn)/平米，逼近新房?jì)r(jià)格。
廣州跟進(jìn)，有自己的目的，為了消化公寓和商辦項目庫存。
12月19日，廣州住建委發(fā)布新政，2017年3月30日前土地出讓成交的地產(chǎn)項目，商服類(lèi)物業(yè)不再限售。
其實(shí)不止是廣州，全國的商辦物業(yè)，賣(mài)得都不怎么樣。
中指研究院的《2018中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)年報》顯示，2018年1到11月，全國商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積為13724萬(wàn)平方米，同比下降6.8%。全國商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積18037萬(wàn)平米，銷(xiāo)售面積10118萬(wàn)平米，開(kāi)工銷(xiāo)售比由去年同期的1.75上升至1.78。在新開(kāi)工逐步放緩、銷(xiāo)售減少的情況下，全國新增商業(yè)地產(chǎn)供應過(guò)剩，庫存去化緩慢。
一年多之前，廣州3.30新政，將商服項目的成交量一次性打壓到底。
克爾瑞數據顯示，新政之后，廣州公寓、商業(yè)、辦公庫存從2017年3月末的513.57萬(wàn)平米，增加到2018年11月末的675.87萬(wàn)平米，去化周期從當時(shí)的19個(gè)月，上升到目前的39個(gè)月。
公寓市場(chǎng)受3.30新政影響最深。2017年3月全市庫存只有16146套，現在已經(jīng)增加到28136套，去化周期從5.5個(gè)月上升到23個(gè)月。
多個(gè)城市跟進(jìn)菏澤，但每一個(gè)城市的政策傾向都不同，每個(gè)城市有每個(gè)城市的訴求。
菏澤針對的是因為限售而買(mǎi)不到房的群體，珠海側重的是引進(jìn)人才的社保繳納時(shí)長(cháng)，廣州急需減少公寓庫存。
2019年，樓市最重要的因城施策，終于從幕后走向臺前。葉檀財經(jīng)早就強調過(guò)千城千策，現在得到證實(shí)。我們預測樓市穩定，也差不了太遠。
3
看清城市 贏(yíng)下樓市財富保衛戰！
一線(xiàn)城市也在變化。
2018年底上海樓市，先是預售證大幅放量，后是開(kāi)發(fā)商來(lái)了一波集中推盤(pán)。
根據不完全統計，12月上海有超過(guò)40個(gè)樓盤(pán)獲取預售證，全年罕見(jiàn)。這并不是樓市回暖的信號，只能算是年底打折的前奏。由于限價(jià)，上海市區項目開(kāi)盤(pán)基本售罄，郊區去化壓力加大，價(jià)格可能回調。
盡管各路房企使出渾身解數，想在年底沖一波銷(xiāo)量，但大部分新盤(pán)認籌率都比較低。
截至11月26日，上海11月累計新開(kāi)7個(gè)樓盤(pán)，其中5個(gè)認籌率不足50%。12月16日，萬(wàn)科天空之城第三次開(kāi)盤(pán)，均價(jià)5.8萬(wàn)，共推出722套房源，僅有302人參與認籌，認籌率41.8%。加上部分購房者可能棄購，最終去化率可能不足三成。同一項目在今年3月開(kāi)盤(pán)時(shí)，認籌率高達96%。
一線(xiàn)城市北上廣深，新一線(xiàn)網(wǎng)紅城市，因城施策可能細化到因區施策。
像上海，不同區域拿到預售證的彈性空間都不同，可以按照本區節奏，分批次發(fā)放，最終在平衡和波動(dòng)中達到穩定。
2019年，無(wú)論買(mǎi)房還是賣(mài)房，別看著(zhù)其他城市的新政自嗨，多看看自己的城市，自己的小區，二手房?jì)r(jià)格是漲了還是跌了，房租是漲了還是跌了。剛需的檀香們，利用窗口期，問(wèn)問(wèn)銀行利率有沒(méi)有更低一些，首付比例有沒(méi)有下降。
能夠享受“政策底紅利”的只有兩種人：
1， 跑得快，從三四線(xiàn)撤離了，回歸一二線(xiàn)城市。
2， 跑的遠，從一線(xiàn)新一線(xiàn)核心，布局到了有潛力的周邊衛星城。
