上海大宗房地產(chǎn)投資市場(chǎng)持續火熱 寫(xiě)字樓最受青睞
在行將過(guò)去的2018年，上海大宗房地產(chǎn)投資市場(chǎng)持續火熱，交易金額超過(guò)人民幣(下同)1050億元，已連續3年突破千億交易規模。
上海大宗物業(yè)頗受中外買(mǎi)家追捧，包括豐樹(shù)商業(yè)城、星港中心、無(wú)限度廣場(chǎng)、海洋大廈等在內，申城大宗投資市場(chǎng)持續火熱。但今年市場(chǎng)行情顯示內資投資收縮，外資收購活躍，外資買(mǎi)家占比持續上揚，投資金額占比61%，相較2017年占比24%增長(cháng)了37個(gè)點(diǎn)。
2018年，上海寫(xiě)字樓物業(yè)仍是最受青睞標的大宗交易主體。從區域看，核心區域的物業(yè)價(jià)格有所回落，租金持續高速增長(cháng)的壓力較大，新興區域租金提升存在較大潛力；就投資市場(chǎng)回報率而言，核心地段資產(chǎn)凈回報率在3.5%-3.8%，新興區域資產(chǎn)凈回報率為4%-4.5%，預估未來(lái)兩年凈回報率不會(huì )持續下降，將保持平穩態(tài)勢，新常態(tài)下的投資回報主要依靠租金的持續增長(cháng)、物業(yè)品質(zhì)提升而增值。
外資系統性加碼中國物業(yè)投資，主要是因為外資房地產(chǎn)基金擁有成熟的資金池模式，資產(chǎn)管理經(jīng)驗豐富，對物業(yè)改造、提升價(jià)值把握強。而內資在投資市場(chǎng)收縮，則緣于基本面趨緊+資金壓力：去杠桿使經(jīng)濟處于調整檔期，資管新規使融資渠道受限、融資成本高企，銀保監會(huì )合并使保險資金放緩物業(yè)投資，住宅市場(chǎng)趨冷使房企承受現金流壓力。
019年，上海大宗交易市場(chǎng)千億規模格局還將持續，資產(chǎn)價(jià)格將趨于理性，將有利于投資者篩選優(yōu)質(zhì)物業(yè)；上一個(gè)周期高杠桿收購在現金流壓力下會(huì )尋求退出，市場(chǎng)交易將持續活躍；外資還是上海市場(chǎng)的主要參與者，在保險監管機構體制調整完成后，保險機構投資將繼續加大。
2019年，外資將進(jìn)一步加大在亞太區的房地產(chǎn)投資比率，其投入的總資金以倍數增長(cháng)，來(lái)年的大中華區房地產(chǎn)投資市場(chǎng)繼續由外資主導，而上海、香港均為全球資本投資物業(yè)的熱門(mén)目標城市。
