央行降準利好樓市？直接影響或是房貸利率繼續回調
在部分城市房地產(chǎn)調控政策出現微調之際，央行又宣布了一個(gè)大消息——降準！
盡管近幾次降準，央行都強調是“定向調控”、“并非大水漫灌”，但是仍會(huì )被大部分人認為降準釋放資金最終會(huì )流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，再加上總理昨日罕見(jiàn)提出“全面降準”，更加引發(fā)了業(yè)內人士的遐想——樓市政策春風(fēng)來(lái)了？
那么，此次降準的背景和意義是什么？對樓市究竟有多大影響？
業(yè)內人士認為，降準及相關(guān)操作主要目的是優(yōu)化流動(dòng)性結構，降低融資成本，進(jìn)一步支持實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展，對樓市和房?jì)r(jià)并無(wú)直接利好影響，但是，整個(gè)社會(huì )資金充裕的情況下，也將間接利好房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面房企的資金壓力有望緩解，另一方面房貸利率有望降低。不過(guò)，也有業(yè)內人士認為，光靠個(gè)人房貸的小幅放松尚不能立即促進(jìn)房?jì)r(jià)反彈，2019年全國主要城市房?jì)r(jià)下跌、探底的主趨勢不會(huì )改變。
降準為了支持實(shí)體經(jīng)濟
對于此次降準，央行有關(guān)負責人進(jìn)一步解釋稱(chēng)：此次降準仍屬于定向調控，并非大水漫灌，穩健的貨幣政策取向沒(méi)有改變。此次降準及相關(guān)操作凈釋放約8000億元長(cháng)期增量資金，可以有效增加小微企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟貸款資金來(lái)源。置換中期借貸便利每年還可直接降低相關(guān)銀行付息成本約200億元，通過(guò)銀行傳導有利于實(shí)體經(jīng)濟降成本。這些都有利于支持實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展。
從央行的表述來(lái)看，降準及相關(guān)操作是為了進(jìn)一步支持實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展，優(yōu)化流動(dòng)性結構，降低融資成本。這一點(diǎn)在業(yè)內已經(jīng)達成共識，多位業(yè)內專(zhuān)家都認為降準是應對短期經(jīng)濟增長(cháng)困境的舉措。
“中國經(jīng)濟增速下滑，三季度回落至6.5%，四季度繼續走弱。實(shí)體經(jīng)濟不振，尤其是中小企業(yè)融資難、融資貴的情況仍然存在。為了穩增長(cháng)，支持實(shí)體經(jīng)濟，尤其是小微企業(yè)，降準是合理的貨幣動(dòng)作?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭說(shuō)。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )也認為，降準是應對短期經(jīng)濟增長(cháng)困境的舉措。中央經(jīng)濟工作會(huì )議就提出宏觀(guān)政策要強化逆周期調節，繼續積極的財政政策和穩健的貨幣政策，穩定總需求。在當前外部環(huán)境嚴峻，內生動(dòng)力不足的當下，經(jīng)濟下行壓力較大，減稅、降準在未來(lái)將有可能繼續實(shí)施。
“央行在開(kāi)年即開(kāi)展降準操作，且兩次實(shí)施降準僅間隔10天，并同時(shí)宣布，顯示出放松貨幣信貸環(huán)境，支撐實(shí)體經(jīng)濟的急迫心態(tài)?！焙洗T機構首席分析師郭毅說(shuō)。
楊紅旭表示，正如央行負責人所言，此次降準仍屬于定向調控，并非大水漫灌。降準，有利于商業(yè)銀行放貸額度的增加，置換部分中期借貸便利，還可降低銀行及企業(yè)融資成本，所以有利于支持實(shí)體經(jīng)濟。
資金充裕間接利好樓市
盡管降準的目的是支持實(shí)體經(jīng)濟，并非直接刺激樓市，但是在業(yè)內人士看來(lái)，整體社會(huì )資金充裕了，也將間接利好房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面能緩解房企的資金壓力，另一方面房貸利率也可能逐步回調至基準利率。
“對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，此次全面降準，且未明確限定資金流向，流動(dòng)性的寬松，對渴求資金的地產(chǎn)行業(yè)將帶來(lái)重大利好?！惫阏J為，首先，對于房企而言，獲得銀行貸款支持的難度將大大降低，房企現金流緊繃的狀態(tài)將得到改善，同時(shí)融資成本也有望下調。特別是國企、央企，以及全國排名前30位的頭部房企，更將從中受益。房企資金面的寬松，將有助減少此前在全國頻頻出現的土地流拍流標現象，一、二線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)將逐步升溫。
其次，對于購房者來(lái)說(shuō)，銀行資金面的充裕，加之新一年信貸額度的放開(kāi)，房貸門(mén)檻也將有所寬松，此前全國普遍上浮10%-15%的房貸利率，上浮部分將逐步回縮，甚至存在回歸基準利率的可能。購房者的實(shí)際購房成本也將就此降低?！暗⒉粫?huì )對購房需求產(chǎn)生迅速的向上拉動(dòng)，原因是當前制約購房消費的核心關(guān)鍵在于過(guò)高的首付比例，而非房貸利率，只有適當下調首付比例，才有助激發(fā)購房需求的釋放?！惫阏f(shuō)。
在楊紅旭看來(lái)，降準有利于增加整個(gè)社會(huì )融資，但由于屬于定向支持，而房地產(chǎn)業(yè)不在支持之列，所以對樓市和房?jì)r(jià)，并無(wú)直接利好影響?！暗嬖陂g接利好影響，大河水多了，或明或暗的會(huì )有部分水量流到房地產(chǎn)的小河中?！彼f(shuō)，尤其是個(gè)人房貸，對于銀行來(lái)說(shuō)，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行的可貸款額度增加之后，在放貸壓力較大的情況之下，同時(shí)擔心小微企業(yè)貸款的呆壞帳風(fēng)險，那么部分商業(yè)銀行必然會(huì )加大個(gè)人房貸方面的貸款投放力度，貸款門(mén)檻降低，房貸利率在2019年將現穩中略降的趨勢，這有利于購房者的需求釋放，進(jìn)而緩解房?jì)r(jià)下跌的壓力。
許小樂(lè )也認為，降準對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要是通過(guò)房貸利率傳導，可以緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力，降低購房者的貸款成本。如2018年10月定向降準后，杭州下調房貸利率，銀行放款速度加快，二手房市場(chǎng)成交量小幅提高。他預計，隨著(zhù)資金的釋放，部分城市的銀行下調房貸利率，房貸可能會(huì )回到基準利率水平，對房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定利好?！暗抠J政策的調整會(huì )因城而異，房?jì)r(jià)上漲壓力較大的重點(diǎn)城市可能扎緊資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的渠道，避免資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)房?jì)r(jià)大漲。從目前的情況看，全面刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)可能性不大?！彼f(shuō)。
不過(guò)，楊紅旭進(jìn)一步指出，光靠個(gè)人房貸的小幅放松，尚不能立即促進(jìn)房?jì)r(jià)反彈。2019年全國主要城市房?jì)r(jià)下跌、探底的主趨勢不會(huì )因此而改變?！皬膶?shí)證來(lái)看，2018年已經(jīng)有四次降準，但多數房?jì)r(jià)卻在2018年9月出現下跌的拐點(diǎn)，如今仍在繼續下跌過(guò)程中?！彼f(shuō)。
