房?jì)r(jià)怎么漲？房企如何做？ 2019樓市八大懸念
回顧2018，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了太多大事、要事值得被記錄。
這一年，樓市調控政策經(jīng)歷由緊到松的結構性微調。前三季度，各地方堅持調控目標不動(dòng)搖、力度不放松。到了第四季度，廣州、武漢、南寧等部分城市局部放松限價(jià)，多城市下調房貸利率上浮比例，菏澤更是打響2018年放松調控第一槍。
這一年，行業(yè)分化格局加速，“有人歡喜有人愁”。千億房企數量從2017年的17家增至30家，萬(wàn)科、碧桂園、恒 大三家龍頭房企合約銷(xiāo)售均超5000億元；另一面，部分房企目標完成率不達預期，中弘股份、華業(yè)資本等多家企業(yè)更是陷入債務(wù)危機，難以自拔。
這一年，房企紛紛開(kāi)始自我顛覆，在地產(chǎn)主業(yè)之外尋求新的利益增長(cháng)點(diǎn)。從特色小鎮到長(cháng)租公寓，從醫療大健康到新能源汽車(chē)?？硕鹫J為，房企進(jìn)軍多元產(chǎn)業(yè)的步伐更加開(kāi)闊，但缺少運營(yíng)經(jīng)驗和產(chǎn)業(yè)資源的房企若是貿然進(jìn)場(chǎng)亦可能會(huì )承受巨大風(fēng)險。
告別2018，展望2019，樓市調控政策是緊是松？融資環(huán)境是回暖還是遇冷？房企“唯規模論”的發(fā)展理念是否適用？新的一年，房地產(chǎn)行業(yè)依然留下太多懸念待解。
政策：各地研究樓市“一城一策”方案
從2018年末到2019年首月，全國迎來(lái)新一輪政策調控潮。
克而瑞研報顯示，2018年第四季度，廣州、武漢、南寧等部分城市局部放松限價(jià)，多城市下調房貸利率上浮比例，菏澤更是打響調控放松第一槍。步至2019年，青島高新區暫?！皳u號售房”規則，珠海提出將探索放寬澳門(mén)居民在出入境、停居留、教育、購房等方面的限制。
“自去年年末開(kāi)始，部分城市對房地產(chǎn)調控政策進(jìn)行局部性、結構性的微調，這更多是對過(guò)去過(guò)度行政化手段的一種糾偏，更多讓市場(chǎng)發(fā)揮作用?！必悮ぱ芯吭菏紫袌?chǎng)分析師許小樂(lè )告訴時(shí)代周報記者，政策微調屬于正常的修復，不代表房地產(chǎn)政策發(fā)生轉向。住房和城鄉建設部黨組書(shū)記、部長(cháng)王蒙徽亦在全國住房和城鄉建設工作會(huì )議上提出，2019年要以穩地價(jià)穩房?jì)r(jià)穩預期為目標，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
值得注意的是，在2019年1月份地方兩會(huì )期間，“一城一策”一詞開(kāi)始頻繁出現在各省市政府報告中。據悉，目前福建、浙江、河南等省市均已提出將加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制，研究制訂“一城一策”方案。
易居(博客)研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)告訴時(shí)代周報記者，“一城一策”本身是“因地制宜、分類(lèi)指導”的導向，不過(guò)對于此類(lèi)政策來(lái)說(shuō)，在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的情況下，會(huì )有更多的新意?！暗谝皇嵌唐趦雀鞯卣粫?huì )強調政策放松，而是會(huì )繼續強調“一城一策”的導向；第二是在具體執行過(guò)程中，往往各地會(huì )有放松的跡象?！眹儡S進(jìn)表示，因為實(shí)際上一些大城市確實(shí)出現了交易放緩和價(jià)格趨緩等現象，所以各地政策公開(kāi)或不公開(kāi)的放松現象會(huì )更多。
房?jì)r(jià)：樓市回歸理性
2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)波瀾不斷，充滿(mǎn)懸念。上半年，一些城市的房?jì)r(jià)仍處于慣性上漲狀態(tài)，甚至部分熱點(diǎn)城市出現了“萬(wàn)人搖號，一房難求”的盛況。戲劇般的轉折出現在年中，8月開(kāi)始，市場(chǎng)明顯轉冷，銷(xiāo)售開(kāi)始疲軟，金九銀十也失去了往昔的繁盛?？硕饠祿@示，10月的單月業(yè)績(jì)較9月環(huán)比降低10.5%。
隨著(zhù)整個(gè)行業(yè)遇冷，一二線(xiàn)城市、三四線(xiàn)城市在房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況呈現出較大程度的分化。根據國家統計局數據，一線(xiàn)城市成交下滑，2018年北上廣深4個(gè)一線(xiàn)城市商品房成交面積比重在4月跌至最低，僅為1.8%，7月份比重升至3.3%，在11月份又落回2.2%。而32個(gè)二線(xiàn)城市商品房成交面積比重始終維持在30%上下。
受“去庫存”政策和棚改貨幣化政策的利好刺激，三四線(xiàn)城市成交面積比重在8月份上升至69.3%的歷史高位，但隨后市場(chǎng)降溫以及棚改貨幣化安置的收緊，項目去化情況有所下降，成交逐漸疲軟。銷(xiāo)售占比在11月份跌至66.9%。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕向時(shí)代周報記者表示， 2019年，隨著(zhù)調控效果的繼續顯現以及購買(mǎi)力的透支，預計全國樓市成交將整體回落，市場(chǎng)全面回歸理性，但全國商品住宅成交均價(jià)繼續上漲，全年漲幅在4%左右。
土地市場(chǎng)：成交體量仍將維持高位 房企布局逐步回歸一二線(xiàn)
土地市場(chǎng)，不僅是樓市的晴雨表，亦是先行指標之一。
2018年，國內土地樓板價(jià)、溢價(jià)率走低，流拍概率相比往年也有所上漲，市場(chǎng)處于由熱轉涼的磨合階段。土地市場(chǎng)的降溫加劇了地塊流拍現象的發(fā)展，導致不少城市的供地計劃難以完成，如北京、深圳、廈門(mén)等熱點(diǎn)城市完成度甚至不足三成。因此為了加快供應、平衡供求關(guān)系，去年年末不少城市加快了供地節奏，北京、南京更是放寬了土地出讓條件，意圖讓更多企業(yè)參與到土地市場(chǎng)的競拍中。
步至2019年，克而瑞預測，土地市場(chǎng)在成交體量維持高位的預期依舊存在。同時(shí)，在一二線(xiàn)城市地價(jià)回調、近兩年三四線(xiàn)需求快速釋放的情況下，過(guò)去一兩年中，企業(yè)拓展至三四線(xiàn)甚至五六線(xiàn)城市的拿地趨勢有所轉變，將會(huì )轉變?yōu)榛貧w一二線(xiàn)以及重點(diǎn)三四線(xiàn)城市，此類(lèi)城市的成交量、價(jià)回溫可能性更大。
“土地價(jià)格方面，由于房企已經(jīng)逐漸回歸理性，對拿地的態(tài)度更為謹慎，不少企業(yè)在內部都提高了拿地前測算階段的投資回報率，且資本市場(chǎng)環(huán)境走弱的預期依舊。2019年土地整體價(jià)格預計將持續走穩，市場(chǎng)也將迎來(lái)適合仔細甄別、抄底拿地的新一輪戰略發(fā)展周期?！笨硕鸨硎?。
房企規?；呵|房企擴容將放緩 激進(jìn)型企業(yè)遇流動(dòng)性挑戰
在樓市調控與融資收緊的雙重壓力下，房企“馬太效應”愈演愈烈。
2018年，千億房企數量從2017年的17家猛增至30家，其中陽(yáng)光城、中南、富力、正榮、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都是在今年邁入千億房企行列。此外，2018年TOP50房企門(mén)檻也從2017年的381億元大幅提升至550億元，其中奧園及東原的全年業(yè)績(jì)同比增幅都在80%以上。
部分房企銷(xiāo)售規模再創(chuàng )新高，部分房企業(yè)績(jì)卻不達預期。據克而瑞報告，2018年，首開(kāi)股份、當代置業(yè)、首創(chuàng )置業(yè)全年目標完成率分別為99%、98.9%、93.7%。而提出2000億元目標的泰禾，在2018年僅實(shí)現銷(xiāo)售額1456億元(有關(guān)機構數據)。
克而瑞預計，千億房企的數量在2018年達到30家之后，未來(lái)規模的擴容進(jìn)程將放緩，短期內將維持在30–35家左右。而對于目前尚在成長(cháng)和高速發(fā)展中的房企而言，業(yè)績(jì)規模仍將處于企業(yè)戰略的重要位置。
相比業(yè)績(jì)未達標，部分中小房企的境遇則更糟糕。2018年以來(lái)，隨著(zhù)融資渠道不斷收緊，包括五洲國際、中弘股份、華業(yè)資本、上陵實(shí)業(yè)在內的多家與房地產(chǎn)有關(guān)的企業(yè)相繼發(fā)生債務(wù)違約。
天風(fēng)證券指出，整體而言，在2019年基本面下行，銷(xiāo)售增速下滑，債券到期壓力大，再融資空間有限的背景下，地產(chǎn)企業(yè)仍面臨一定的壓力。其中，存貨變現能力弱、債務(wù)結構不合理的激進(jìn)型房企仍面臨流動(dòng)性的挑戰。
房企多元化：房企多元化競爭加劇 規?；c專(zhuān)業(yè)化是趨勢
房地產(chǎn)新常態(tài)下，部分房企不得不開(kāi)始自我顛覆，通過(guò)多元業(yè)務(wù)探索，尋求新的利益增長(cháng)點(diǎn)。
據不完全統計，截至2018年底，房企目前已經(jīng)涉及20個(gè)業(yè)務(wù)方向，主要可以分為四大板塊：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+，地產(chǎn)上下游，存量管理以及其他業(yè)務(wù)。在布局上，房企多選擇與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的延伸領(lǐng)域，比如養老地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等；也有與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)領(lǐng)域，比如代建、物業(yè)管理、互聯(lián)網(wǎng)家裝等；更有解決存量資產(chǎn)問(wèn)題的創(chuàng )新領(lǐng)域，比如聯(lián)合辦公、長(cháng)租公寓等。
繁榮背后，仍有諸多現實(shí)問(wèn)題值得被再次審視。對于大型房企而言，多元化的主要問(wèn)題在于，如何在維持核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的前提下借助產(chǎn)業(yè)協(xié)同再造業(yè)務(wù)集團；而面臨行業(yè)集中度逐步增強的市場(chǎng)格局，如何合理轉型避免業(yè)績(jì)下滑甚至被吞并則是小型房企更要思考的問(wèn)題。
克而瑞預測，2019年，隨著(zhù)多元化參與者的逐步增多和競爭的加劇，行業(yè)格局將會(huì )被重新劃分，淺嘗輒止的投資合作模式將不能滿(mǎn)足發(fā)展需求，想要將業(yè)務(wù)做大做強，為企業(yè)提供新的業(yè)務(wù)增長(cháng)點(diǎn)，規?；蛯?zhuān)業(yè)化是必由之路，未來(lái)這一趨勢必然會(huì )延續下去。
長(cháng)租公寓：市場(chǎng)回歸理性 行業(yè)加速整合
2017年，隨著(zhù)“租購同權”“租售并舉”政策的頻繁出臺，住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展階段，來(lái)自不同領(lǐng)域的市場(chǎng)主體涌入長(cháng)租公寓領(lǐng)域。根據克而瑞研究中心數據顯示，在行業(yè)TOP30房企中，已進(jìn)軍或表示將布局長(cháng)租公寓的房企已達到了近20家。傳統開(kāi)發(fā)商之外，專(zhuān)門(mén)從事租賃的新興企業(yè)也試圖分一杯羹。例如，鏈家自如公寓2018年上半年管理超過(guò)70萬(wàn)間房源。
各類(lèi)資金涌入租賃市場(chǎng)，行業(yè)問(wèn)題開(kāi)始肆意滋長(cháng)。2018年下半年，行業(yè)內接連爆發(fā)了漲租風(fēng)波、爆雷時(shí)間、租金貸、甲醛門(mén)事件。經(jīng)歷了前期的野蠻生長(cháng)后，長(cháng)租公寓進(jìn)入整合調整期，部分小企業(yè)生存艱難。2018年以來(lái)，已有好租好住、愛(ài)家愛(ài)公寓、長(cháng)沙優(yōu)租客、杭州鼎家、咖啡貓公寓、寓見(jiàn)公寓、昊園恒業(yè)、北京愛(ài)家心儀、愷信亞洲等多家分散式長(cháng)租公寓相繼因資金鏈斷裂而“爆雷”。
1月17日，蛋殼公寓宣布以2億美金全資戰略收購杭州公寓品牌愛(ài)上租，這成為業(yè)內迄今為止最大的一樁收購案。未來(lái)長(cháng)租公寓行業(yè)的排名或重新洗牌。房東東公寓培訓學(xué)院創(chuàng )始人全靂曾表示，未來(lái)品牌運營(yíng)商可能也就20家。
隨著(zhù)行業(yè)集中度的進(jìn)一步提升，行業(yè)發(fā)展秩序也開(kāi)始朝著(zhù)精細化運營(yíng)方向轉變。貝殼研究院院長(cháng)楊現領(lǐng)表示，提升運營(yíng)能力是關(guān)鍵，學(xué)會(huì )控制成本，提高出房效率，提升人效比，形成適合的資深運營(yíng)的發(fā)展管理模式。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：或有新變化
2019年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會(huì )是房企的轉型利器嗎？據明源地產(chǎn)研究院研報顯示，截至2018年底，銷(xiāo)售50強房企中已經(jīng)有45家進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
多家房企相繼進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，但當前仍有不少難題待解。有報告指出，現今產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大多沒(méi)有科學(xué)的市場(chǎng)調研和統一規劃，同質(zhì)化嚴重，后期運營(yíng)也并不如意。正因為如此，少有在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊盈利的房企。
戴德梁行(微博)表示，未來(lái)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展理念將是越來(lái)越重視生態(tài)、環(huán)保、智慧城市、低碳等問(wèn)題，辦公區域與更多城市生活元素進(jìn)行結合，形成文化特性同樣也是未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)追求的價(jià)值核心。
一位業(yè)內人士表示，從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況看，需要看到目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定義也是在轉變的，包括一些創(chuàng )業(yè)、創(chuàng )新、創(chuàng )意等相關(guān)的產(chǎn)業(yè)會(huì )增加，此類(lèi)產(chǎn)業(yè)對于用地的需求相對減少，但是更需要很多配套設施，尤其是類(lèi)似互聯(lián)網(wǎng)資源的配套和政府服務(wù)的配套等，這也是后續產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方面相對會(huì )重視和加碼的內容。
商業(yè)地產(chǎn)：房企向輕資產(chǎn)模式邁進(jìn)
2018年，商業(yè)地產(chǎn)的投資謹慎而克制。
不過(guò)在消費持續升級的浪潮下以及去多元化轉型的戰略下，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢依舊向好。據聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)大數據研究中心統計，2018年開(kāi)出的商業(yè)項目數量達到533個(gè)，新增體量4811.35萬(wàn)平方米。其中，商業(yè)地產(chǎn)并購活躍。2018年伊始，萬(wàn)科印力收購凱德20個(gè)購物中心擴充商業(yè)版圖。凱德也以127.86億元收購上海北外灘星港國際中心項目。據新浪樂(lè )居統計，2018年1–11月，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易近90宗，房企參與的交易數量達51宗。
經(jīng)歷了規模擴張階段之后，行業(yè)升級發(fā)展大幕已拉開(kāi)，隨著(zhù)存量時(shí)代的來(lái)臨，商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)企業(yè)在模式創(chuàng )新上有了新的突破。
目前，行業(yè)內房地產(chǎn)公司也在嘗試運營(yíng)成本較低的輕資產(chǎn)運營(yíng)模式。其中，華潤置地、花樣年、保利商業(yè)、萬(wàn)達新城控股等企業(yè)均推出輕資產(chǎn)管理項目。明源地產(chǎn)研究院總監艾振強表示，對于已經(jīng)具有一定發(fā)展規模的商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)商而言，輕資產(chǎn)模式不失為一種新的運營(yíng)方式。
而根據北京漢博商業(yè)發(fā)布的預測，2019年，商業(yè)地產(chǎn)依舊會(huì )迎來(lái)蓬勃的發(fā)展勢頭，但伴隨著(zhù)存量過(guò)大的問(wèn)題，行業(yè)內不少傳統商業(yè)將會(huì )逐漸走向改造調整的道路，而越來(lái)越多的資產(chǎn)優(yōu)化改造范本將會(huì )出現。
