新春訪(fǎng)樓市
2019深圳樓市：穩字當頭
每年春節過(guò)后，對于深圳樓市而言都是一個(gè)敏感的時(shí)期：不管是調控政策，房?jì)r(jià)還是房租，都存在一些變數。目前，市場(chǎng)普遍認為房住不炒、因城施策的政策主基調不會(huì )在2019年出現實(shí)質(zhì)性扭轉。在此大背景下，作為一線(xiàn)城市的深圳，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì )有怎樣的走勢？
對于許多深圳置業(yè)者來(lái)說(shuō)，應該都對去年年底樓市出現的促銷(xiāo)小高潮留有印象。當時(shí)，各大開(kāi)發(fā)商“百米沖刺”，打折、送裝修、首付分期等等活動(dòng)齊上陣，特別是坪山、龍崗等原特區外片區新盤(pán)成為促銷(xiāo)主力。不過(guò)，到了今年年初市場(chǎng)卻多次傳出有房企項目準備提價(jià)的消息，最終相關(guān)企業(yè)都予以否認。只是，促銷(xiāo)和提價(jià)傳言還是讓置業(yè)者的心態(tài)不定：深圳房?jì)r(jià)到底是看漲還是看跌？
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監何倩茹表示，此前多個(gè)城市的房地產(chǎn)政策調整仍然是個(gè)別現象，更多是由于這些城市之前的政策過(guò)緊，或者是已不適合現行的市場(chǎng)環(huán)境而引起。對于深圳市場(chǎng)，實(shí)質(zhì)性的影響并沒(méi)有發(fā)生。2019年可能是個(gè)筑底的年份，部分調控政策可能會(huì )放松，但不會(huì )一下全部放開(kāi)。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )發(fā)展研究總監徐楓表示，從房地產(chǎn)政策方面來(lái)看，她認為深圳市場(chǎng)基本沒(méi)有機會(huì )放松，將會(huì )維持嚴控這一態(tài)勢。如果是投資客，建議謹慎為好。如果長(cháng)期投資，可以適當考慮地段因素和樓盤(pán)的品質(zhì)價(jià)值。值得一提的是，2019年租賃市場(chǎng)的政策可能會(huì )有大的突破，更多規范租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策將會(huì )出臺。
成都：新房市場(chǎng)
供需逆轉
樓市的風(fēng)景，就像大海的風(fēng)浪，有時(shí)猛有時(shí)平。
細數本輪成都樓市行情的發(fā)端，那就要從2016年10月開(kāi)始，自此后成都房?jì)r(jià)開(kāi)啟了單邊持續暴漲行情，“房事”也一度將這座城市困住。2017年末，成都進(jìn)入搖號買(mǎi)房的新時(shí)代，火爆的樓市讓新房搖號中簽率低至個(gè)位數，曾出現七萬(wàn)人搶千套房，買(mǎi)房隊伍綿延幾公里“奇觀(guān)”。
物極必反，成都發(fā)布了真正意義的“5·15”限購新政，當地瘋狂無(wú)序的樓市得以緩解降溫。留給大家的低價(jià)新房已經(jīng)不多了。記者注意到，2019年將是前年高價(jià)拍地的兌現期，大量高價(jià)拿地新房將集中上市，新房入市價(jià)格自然會(huì )進(jìn)一步水漲船高。屆時(shí)，2019年增量市場(chǎng)有望回歸，購房客需要更多的理性，而地段的重要性則會(huì )進(jìn)一步凸顯。
記者注意到，相較此前限購政策，成都市樓市調控新政將限購對象調整為家庭，并納入12個(gè)月以上社保作為購房必備條件，且繼續實(shí)施分區域限購的政策。伴隨著(zhù)“5·15”限購新政的推出，2018年成都樓市迎來(lái)了關(guān)鍵的市場(chǎng)轉折點(diǎn)，呈現出了前熱后冷的局面。
“‘5·15’樓市限購新政施行之后，成都新房市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生扭轉?！必悮ぱ芯吭撼啥挤衷涸洪L(cháng)張鍵如是表示，家庭二套限購后有資質(zhì)的客戶(hù)驟減，而資金鏈吃緊的開(kāi)發(fā)商于下半年集中推盤(pán)增加供應，市場(chǎng)供需關(guān)系逆轉，新房市場(chǎng)難現2018年初火熱境況。
在接受記者采訪(fǎng)時(shí)，張鍵進(jìn)一步指出，成都新房供應量大增，新房搖號中簽率持續攀高，使客戶(hù)選擇面拓寬，二手房交易節奏隨之放緩。由此，二手業(yè)主在這種局面下被迫降價(jià)出售，成都樓市逐步進(jìn)入久違的買(mǎi)方市場(chǎng)，住宅逐漸回歸居住屬性。
值得注意的是，“5·15”新政將限購對象由個(gè)人轉變?yōu)榧彝?，短期投資客手中的富余房票在一夜之間蒸發(fā)，成都二手住宅成交中投資占比由9%降至3.2%。進(jìn)而，投資客們將目光投至不限購的公寓市場(chǎng)，新建公寓市場(chǎng)一度火熱。但在2018年下半年，隨著(zhù)大量新房的入市、公寓價(jià)格攀升至較高區位，投資外溢效應逐步退去，公寓成交見(jiàn)頂回落。
?？跇鞘薪禍亍￠_(kāi)發(fā)商“東進(jìn)”
過(guò)去一年里，海南房?jì)r(jià)牽動(dòng)無(wú)數人的眼球，房?jì)r(jià)高歌猛進(jìn)之下，調控政策也層層加碼，?？谧鳛楹Ｄ系氖?huì )城市，樓市近況如何，未來(lái)將朝什么趨勢發(fā)展？春節期間，記者走進(jìn)?？?，調查?？诜?jì)r(jià)背后的趨勢。
春節假期前，記者以購房者身份，在?？谧咴L(fǎng)了多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現，部分樓盤(pán)和中介公司已經(jīng)提前放假。而春節期間，受前期政府的限購、限價(jià)等政策影響，?？谛路拷灰琢客韧暧兴陆?。
?？诘囟屋^好的二手房均價(jià)在16000元/平方米至23000元/平方米不等，位于郊區的新樓盤(pán)，由于配套不完善，價(jià)格在17000元/平方米上下浮動(dòng)，部分樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)，也有樓盤(pán)為規避限購政策，違規與購房者進(jìn)行“延期簽約”。受海南自由貿易港政策影響，開(kāi)發(fā)商加快布局江東新區。
從海南省政府出發(fā)，沿著(zhù)瓊州大橋一路向東，跨過(guò)南渡江，30分鐘左右即可到達?？诮瓥|新區?？偯娣e約298平方公里的江東新區被定位為海南省委、省政府建設海南自貿區、自貿港的重大舉措。
從地理空間上來(lái)看，當前，?？诜康禺a(chǎn)發(fā)展也開(kāi)始呈現出“東進(jìn)”的傾向，未來(lái)投資?？谝矊⒊尸F出向東進(jìn)的傾向，江東新區成為各大地產(chǎn)商投資的重要區域。記者了解到，2017年融創(chuàng )接手的?？谌f(wàn)達文化旅游城項目同樣位于江東新區。
某地產(chǎn)人士向記者介紹，目前?？谖骱０兑呀?jīng)開(kāi)發(fā)得差不多，新樓盤(pán)非常少，除了魯能海藍公館，西海岸星華海岸城有大量房源在售外，大部分樓盤(pán)都已經(jīng)售完。而?？谑兄行臎](méi)有新土地開(kāi)發(fā)，只有海甸島幾個(gè)新盤(pán)有大量房源在售，可購買(mǎi)的新盤(pán)不多。在海南自由貿易港政策的利好下，開(kāi)發(fā)商向江東新區聚集是未來(lái)的發(fā)展趨勢。
本溪房?jì)r(jià) 不溫不火
春節期間，山城本溪春寒料峭，最低氣溫接近零下20度，放鞭炮的、冰上嬉戲的、商場(chǎng)逛街的人不少，到處散發(fā)著(zhù)濃濃的年味兒，但是樓市卻顯得格外冷清，二手房中介和新房售樓處幾乎都關(guān)門(mén)放假了，只有個(gè)別樓盤(pán)留下一位值班人員，售樓處里無(wú)人問(wèn)津。
記者多方調查了解到，近兩年，本溪樓市成交分化明顯，除了個(gè)別新盤(pán)和二手學(xué)區房比較搶手外，大部分新盤(pán)和二手房賣(mài)得并不理想。買(mǎi)房的人不多，新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)也很少，2018年以來(lái)全市只有3個(gè)商品房項目分期取證開(kāi)盤(pán)，其中，“歐洲城”被公認為本溪這幾年賣(mài)得最好的項目。
恒 大綠洲位于太子河上游，是本溪唯一帶裝修的樓盤(pán)，目前成交均價(jià)6500元/平方米，2012年開(kāi)盤(pán)時(shí)賣(mài)得還算好，但目前仍有少量現房在售，而2018年3月開(kāi)盤(pán)的兩棟樓200多套房，目前賣(mài)出不到一半。今年初推出的5套特價(jià)房，最高優(yōu)惠達29萬(wàn)，但目前一套也沒(méi)賣(mài)出去，優(yōu)惠延續到了2月份。不過(guò)，對于項目銷(xiāo)售緩慢的原因，值班銷(xiāo)售人員劉小姐解釋說(shuō)：“我們主要賣(mài)的是園區環(huán)境、物業(yè)和品質(zhì)，不像市內盤(pán)和學(xué)區盤(pán)是走量的?！绷硗?，2011年開(kāi)盤(pán)的綠地中央廣場(chǎng)目前也仍有少量現房在售，2014年開(kāi)盤(pán)的沿河商業(yè)項目，目前能看到的入駐商戶(hù)只有寥寥幾家，其他大部分面積都是空著(zhù)的。
盡管整體看，本溪平均房?jì)r(jià)是上漲的，但漲幅不大，新房能看出價(jià)格上漲一點(diǎn)，二手房則有回落的趨勢，特別是非學(xué)區房和位置較偏的地方，房?jì)r(jià)下降趨勢明顯。
在記者調查采訪(fǎng)過(guò)程中，無(wú)論是新盤(pán)銷(xiāo)售人員還是二手房中介人員，無(wú)論是長(cháng)期在本溪生活的人還是在外地工作的本溪人，都表示本溪房地產(chǎn)不適合投資，建議要想投資可以考慮去沈陽(yáng)，本溪這幾年也沒(méi)有投資炒房的。在沈陽(yáng)工作的本溪人李女士給出的不會(huì )在本溪投資買(mǎi)房的3個(gè)理由很具有代表性：一是經(jīng)濟形勢不好，房?jì)r(jià)不能漲，投資沒(méi)有必要；二是不回去工作，沒(méi)有置業(yè)需求；三是老人在本溪有房子，最后還要接到自己身邊，本溪的房子還得賣(mài)，沒(méi)有理由再買(mǎi)房。
