這樣的房子，千萬(wàn)不敢買(mǎi)！
豬年春節，大家一定過(guò)的非常圓滿(mǎn)舒心。相信很多人現在還處在假期綜合癥的焦慮當中，看完我的文章，希望能盡快把你拉回到現實(shí)中來(lái)，賺錢(qián)買(mǎi)房才是人生正道，現在還遠遠沒(méi)到安逸享樂(lè )的時(shí)候。上班首日，我還是如期給大家奉上精品原創(chuàng )。
牛市中，有人賺錢(qián)，有人卻賠錢(qián)，區別就是，你抄在了谷底，還是站在了高位。跟風(fēng)的人通常會(huì )高位站崗，膽大的人能中途入場(chǎng)，只有真正懂趨勢的人才有能力成功抄底。
假如有一天，你聽(tīng)到朋友同事全部都開(kāi)始討論買(mǎi)房，各大媒體天天播報房?jì)r(jià)上漲，那這時(shí)就是最危險的時(shí)刻，官方調控馬上就會(huì )出場(chǎng)。你一定要知道媒體輿論的重要性，也一定要懂得調控的目的就是維護社會(huì )安定。山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓，收拾你的第一步，一定是從輿論上壓倒你。
暴富永遠屬于懂趨勢的人，跟風(fēng)只配收拾戰場(chǎng)。不僅樓市，任何行業(yè)都是如此。如果你過(guò)去無(wú)數次的錯過(guò)最佳買(mǎi)房時(shí)機，那我希望你千萬(wàn)不要錯過(guò)即將到來(lái)的這一次。
毫無(wú)疑問(wèn)，2019年樓市的確到了谷底，底有多長(cháng)，半年、一年，還是兩年？這不是我們凡人可以決定的，但變天的那一刻，我會(huì )及時(shí)告知大家。無(wú)論如何，2019年都是一二線(xiàn)城市剛需入場(chǎng)和置換的絕佳時(shí)機。
今天這篇是選房篇，是我把曾經(jīng)失聯(lián)的幾篇選房干貨文章匯總整理出來(lái)，分享給大家。如果你們能把這三篇文章全部掌握，一定可以買(mǎi)到稱(chēng)心如意的好房子。
以下就是我這15年來(lái)買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)、看房選房的全部心得體會(huì )，如果碰到這些房子，一定要保持警惕、避而遠之：
1
產(chǎn)權糾紛房
媒體上關(guān)于房產(chǎn)的新聞，最多的就是產(chǎn)權糾紛，司法介入。這種房子，通常是由于房屋產(chǎn)權不明確存在爭議，而限制了房屋的買(mǎi)賣(mài)交易。一般是家庭親戚間財產(chǎn)分割，或者是公司債務(wù)問(wèn)題導致。在法院沒(méi)有最終裁決前，房子是不能過(guò)戶(hù)交易的。
房屋產(chǎn)權不清晰，是買(mǎi)房大忌，千萬(wàn)別貪圖便宜，惹是生非。先來(lái)給大家講個(gè)我親戚的真實(shí)案例：
幾年前，我的一位表親，看中一套二手房，在查驗過(guò)上家老夫妻的產(chǎn)證后，在中介的催促下，當天支付了5萬(wàn)定金，一周后網(wǎng)簽結束支付了30萬(wàn)首付款，第二天去交易中心備案審稅時(shí)，被告知房子已被法院凍結，產(chǎn)權有爭議。后詢(xún)問(wèn)上家老太才得知，房屋所有權是他們夫妻不假，但是他們的親姐妹正在與他們爭產(chǎn)權，房屋半年前已遭法院凍結，不得上市交易。但是老太辯解稱(chēng)自己也不知道房子被凍結了。好在老夫妻是老知識分子，通情達理，3個(gè)月后官司打完，現金補償了姐妹，房子判給老夫妻所有，我親戚的買(mǎi)房合同才得以繼續履行。
這類(lèi)房屋產(chǎn)權類(lèi)的糾紛案例我們經(jīng)?？梢詮碾娨曅侣勚锌吹?，感覺(jué)似乎很遙遠，好像永遠不會(huì )發(fā)生在我們自己身上，那你就真是太天真無(wú)邪了?，F實(shí)中，往往這種有糾紛的房子大多數會(huì )以出售變現的方式來(lái)分割財產(chǎn)。不是不常見(jiàn)，而是你不常買(mǎi)。那么，現實(shí)中，我們如何分辨，碰到后如何處理呢？
如何避免：拉產(chǎn)調。通常遇到這種房子，絕不會(huì )像我親戚那樣好運，這么快這么順利就解決掉了，所以，如何避開(kāi)這種房子才是上上策。最有效、最直接的辦法就是拉產(chǎn)調！房屋有否凍結和產(chǎn)權爭議在交易中心出具的房屋產(chǎn)權人信息中會(huì )顯示。所以，買(mǎi)房下定前的最最重要的工作就是去交易中心拉產(chǎn)調！一旦發(fā)現有問(wèn)題，懸崖勒馬，還來(lái)得及。
如何處理：隨機應變，維護自身利益。如果不幸的是，你在付完定金和首付后才得知此時(shí)事，那么不要慌亂。多聽(tīng)少說(shuō)，多觀(guān)察少表態(tài)。多方聽(tīng)取糾紛各方的意見(jiàn)和態(tài)度，切記不可只聽(tīng)取一方的片面之詞，客觀(guān)預估解決糾紛的時(shí)間長(cháng)短，如果短期內可以解決，那可以繼續履行合同。如果根本看不到解決的曙光，那么果斷退出。這時(shí)，就要拿上家無(wú)法履行約定的交易過(guò)戶(hù)時(shí)間而承擔違約責任來(lái)作為你的籌碼，逼迫上家解除合同，并承擔違約金。
2
家庭矛盾房
夫妻不和、婆媳糾紛、兄弟反目、姐妹相殘，欠債還錢(qián)，贍養老人，遺產(chǎn)分配，只要這些情節和你買(mǎi)的房子有關(guān)聯(lián)，你就不會(huì )順利成交。家庭矛盾最終都會(huì )走向經(jīng)濟矛盾，最后就是房產(chǎn)財產(chǎn)分割。就算房子產(chǎn)權一清二白，也會(huì )在交易過(guò)程中出現波折和坎坷，我看到聽(tīng)到這樣的例子太多了。
前不久后臺咨詢(xún)我的一位上海朋友，看中一套300萬(wàn)的普通空置住房，已經(jīng)簽完合同，并支付了上家200萬(wàn)首付，50萬(wàn)準備貸款，剩50萬(wàn)過(guò)戶(hù)當天支付。但是，上家的親姐姐擅自撬開(kāi)門(mén)鎖，闖入房?jì)茸∠虏蛔?，原因是上家妹妹不肯贍養老人，又不肯出贍養費，所以姐姐不得已而為之，公安和民政局介入后幾個(gè)月后仍未解決。目前，這位朋友房子也不想買(mǎi)了，只想把200萬(wàn)首付要回來(lái)。
這個(gè)例子，我看到的第一反應不是考慮姐姐破門(mén)而入合不合法？也不是關(guān)心贍養費是多是少？而是，他為什么要這么早就付200萬(wàn)現金給上家？造成這種后果真的與自己的無(wú)知有很大關(guān)系。
如何避免：
方法一：首付金額越少越好。我在之前的文章買(mǎi)賣(mài)篇中說(shuō)到過(guò)，買(mǎi)房最大的風(fēng)險就是錢(qián)付掉了，房子沒(méi)拿到。上面這個(gè)例子就是最現實(shí)的教訓。300萬(wàn)的普通住房，根本不需要簽完合同就付200萬(wàn)，就算是在上海北京買(mǎi)非普通住房，也不能在網(wǎng)簽后就直接付掉7-8成的房款，所有銀行只規定在簽署貸款合同前付到最低首付比例就可以了。上面這個(gè)朋友完全可以簽完合同付50萬(wàn)，剩下的首付余額在簽貸款合當天再支付，簽合同到簽貸款合同之間至少一個(gè)月以上，如果是銀根收緊時(shí)，至少2-3個(gè)月。說(shuō)白了，就是他把150萬(wàn)提前2-3個(gè)月付給了上家，還在期盼上家家里風(fēng)調雨順，一切太平。
方法二：與左鄰右舍打聽(tīng)情況。家庭糾紛這種事想要密不透風(fēng)根本做不到，不用說(shuō)街道居委會(huì )，就是樓上樓下的鄰居都一定知道個(gè)七七八八的。所以，買(mǎi)房子付定金前，去和鄰居保安居委會(huì )打聽(tīng)點(diǎn)消息是非常必要的，不用難為情，笑臉相迎，客客氣氣就可以了，絕大多數人很樂(lè )意傳播這種小道消息的。如果碰到家里有矛盾糾紛的，就要提前想好對策了。我就是多次如此操作，屢試不爽，還能提前和鄰居搞好關(guān)系。
方法三：補充條款明確違約責任。在簽署定金協(xié)議和合同時(shí)，在補充條款里增加一條：如果房屋有產(chǎn)權爭議或者家庭矛盾，導致不能按照合同約定時(shí)間過(guò)戶(hù)交易的，上下家解除合同，上家承擔違約責任，并支付下家違約金。這樣一旦出現問(wèn)題，你將會(huì )掌握主動(dòng)權和談判權。當然，如果碰到懂行難纏的上家，可以退一步，將條款改為：如果房屋有爭議，導致不能按時(shí)過(guò)戶(hù)交易的，上下家無(wú)條件解除合同，上家限期內退還下家全部房款。這是下家買(mǎi)房人的底線(xiàn)。
如何處理：因為糾紛和房屋產(chǎn)權沒(méi)有關(guān)系，我給這位朋友的解決辦法是：
方法一：如果想要房子，就繼續履行合同，和上家講清楚，不能按時(shí)交房，晚交一天支付給你一天違約金，拿法律武器保護自己。這時(shí)，上家通常會(huì )選擇繼續履行合同，拿到房款后支付姐姐贍養費，息事寧人。
方法二：如果不想買(mǎi)這個(gè)房子了，上家又不肯退錢(qián)，明擺著(zhù)耍無(wú)賴(lài)，那就只能找派出所、仲裁或者法院了。還有個(gè)損招就是私下找點(diǎn)人去嚇唬嚇唬上家，正規程序走不了，邪門(mén)歪道也許會(huì )管用。
3
抵押房
房產(chǎn)抵押，指的是把自住房抵押給銀行或者機構獲得貸款，用于經(jīng)營(yíng)、投資或者消費，在業(yè)內統稱(chēng)為”房抵貸”。這種貸款通常由貸款中介公司牽線(xiàn)代為辦理，目前，房抵貸最大的用途主要是企業(yè)周轉、炒股、炒期貨、房產(chǎn)投資和創(chuàng )業(yè)?；旧隙紝儆陲L(fēng)險很大的行業(yè)。
去年，我一位朋友看中一套上海浦東的房子，和上家老夫妻談好價(jià)格準備付定金，后去交易中心拉產(chǎn)調顯示已抵押，原來(lái)這家兒子炒期貨把房子抵押出去了，老夫妻都蒙在鼓里。
買(mǎi)這種抵押房，最大的風(fēng)險是，房東可能存在多次抵押，或者是拿到你的房款后不解除抵押，導致你錢(qián)房?jì)煽?。你應該知道，房屋抵押出去的錢(qián)都是用作投資周轉的，根本不可能短期內抽離出來(lái)，就算有也會(huì )優(yōu)先用作再投資、再生產(chǎn)，而且，很多真實(shí)情況是，這個(gè)錢(qián)被拿去還債了，三角債不是短期內就可以解決的。
如何避免：走為上策。不要奢望上家會(huì )很痛快的順利的注銷(xiāo)抵押后，再與你履行合同。很有可能他還有別的外債和抵押，你的房款也許他根本不會(huì )拿去還款，而是挪用解決其它外債了。遇到這種抵押房子就一個(gè)詞，拍屁股走人，越快越好。否則你付給上家的房款很有可能會(huì )掉入無(wú)底洞。那么如何識別這種抵押房呢？有且只有一個(gè)正確辦法：親自去交易中心拉產(chǎn)調，除此之外其它任何辦法都可以作假，你懂的！
如何處理：解約并主張支付違約金。如果你在付完定金或者首付后，才得知房屋已經(jīng)抵押出去了，那么，最有效的辦法就是給上家一個(gè)短時(shí)間期限，比如10天，最多一個(gè)月，如果他可以還清貸款注銷(xiāo)抵押，那么可以繼續履行合同，如果在你給他的期限內，他無(wú)法注銷(xiāo)抵押，馬上解約，千萬(wàn)不要再抱有僥幸心理，更不能繼續支付剩余房款，并付諸仲裁或者法院，主張他支付違約金。
當然，這里不包括那種住房按揭貸款的抵押。這種屬于購房抵押，很常見(jiàn)且風(fēng)險很小。但是還是有一些人會(huì )在后臺問(wèn)我，看中的房子有按揭貸款，要不要買(mǎi)，有沒(méi)有風(fēng)險？
目前，可以說(shuō)絕大多數人都會(huì )采用按揭貸款的方式買(mǎi)房，那么，在賣(mài)掉房屋時(shí)很有可能貸款還未還清，這種情況就沒(méi)必要像上面的抵押貸款那么畏首畏尾了。但是，也存在極少數心懷不軌的人，在拿到下家首付后，并沒(méi)有去償還貸款而是挪作它用，導致房屋無(wú)法交易。那么這種情況應該如何避免和處理呢？
如何避免：
方法一：讓上家自己出錢(qián)還清貸款。在和上家初次談判時(shí)，如果上家有按揭貸款還沒(méi)有還清，而且金額較大時(shí)，你必須表明由于籌措資金的問(wèn)題，你的首付款不能一次性到賬，貸款必須由上家自己還清。而且你網(wǎng)簽完付給上家的首付金額必須小于上家的還款額。這么做的理由一個(gè)是我上面提到的首付款越少越安全，另一個(gè)原因就是讓上家自己出錢(qián)還貸，對你來(lái)說(shuō)是最安全的。
方法二：陪同還貸。如果上家堅稱(chēng)自己沒(méi)有錢(qián)，必須要用你的首付款來(lái)還貸，那么，你必須讓他提前預約好還貸時(shí)間，你全程陪同他去操作，最重要的一點(diǎn)就是，在銀行要刷卡刷走貸款前，你直接將房款轉賬至他還款卡上，然后，看著(zhù)銀行刷卡還貸。這樣，在你的全程陪同下，就不怕上家將你的房款挪用了。
如果你的房款被上家挪用了，而沒(méi)有用于償還房貸，那么，可以斷定你的房子是買(mǎi)不成了。接下來(lái)你所要做的就不是買(mǎi)房，而是如何運用法律武器去要回你的錢(qián)。所以說(shuō)，很多問(wèn)題只能在預防上下功夫，一旦木已成舟，為時(shí)已晚。
4
商住房
2017年初開(kāi)始，北上廣深一線(xiàn)城市陸續重拳整治商住類(lèi)公寓項目。這股狂風(fēng)首先是從上海刮起。1月份開(kāi)始上海突然暫停上百個(gè)商住項目的網(wǎng)簽，然后集中整治了閔行區的27個(gè)在售在建商住項目，拆除插層、隔墻、水電煤管道，恢復辦公商業(yè)用途。4月21日，上海發(fā)布《關(guān)于加強本市經(jīng)營(yíng)性用地出讓管理的若干規定》。5月17日，又發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見(jiàn)》，整治商住的工作在上海全面展開(kāi)。
整治內容包括：不論是在建、在售還是已交付的，只要是業(yè)主未入住的項目，全部要按照商業(yè)辦公用房功能進(jìn)行整改，整改不到位的不得辦理房屋交易登記手續。已入住的項目，整改責任由業(yè)主承擔，相關(guān)信息記入房屋交易登記系統，今后轉手會(huì )受到相應限制，而且支持購房者退房。后臺一位咨詢(xún)我的朋友就慘遭這樣的經(jīng)歷，他在上海金橋購買(mǎi)的精裝酒店公寓，原定2018年3月交付入住，但是現在整個(gè)項目還沒(méi)有開(kāi)始裝修，開(kāi)發(fā)商一邊承諾會(huì )盡快交房，一邊接受業(yè)主退房，因為不整改，這個(gè)項目根本就通不過(guò)驗收，拿不到大產(chǎn)證。我給他的建議就是趕緊辦理退房手續，省的夜長(cháng)夢(mèng)多。
2017年3月26日，北京市住建委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)、辦公類(lèi)項目管理的公告》。3月30日，廣州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的通知》，要求商業(yè)辦公類(lèi)項目不得改變用途。5月12日，深圳商住房出臺新政，規定商住房不得采用住宅設計。2018年7月31日，深圳調控再次收緊，今后商住房只租不售，并且限售5年。
雖然2018年12月19日，廣州針對商服項目有些許放松，但是，商住房在我國就是典型的“養魚(yú)執法”，可以對你視而不見(jiàn)，但從未說(shuō)過(guò)你合法，整治與否，完全根據實(shí)際情況靈活應變。不是不整，時(shí)候未到。二線(xiàn)城市的商住政策逐步收緊也是大勢所趨。
建議：商住房已成為歷史。打算通過(guò)購買(mǎi)商住逃避限購，或者投資一二線(xiàn)城市的，勸你們徹底打消這個(gè)念頭吧。今后的趨勢一定是個(gè)人根本無(wú)法購買(mǎi)新建商住房，二手商住房也會(huì )限制交易。沒(méi)有接盤(pán)俠，你只能爛在手里。而且，不能落戶(hù)，沒(méi)有學(xué)區，水電煤商用，出租回報也會(huì )越來(lái)越低。如果你購買(mǎi)的商住房已經(jīng)入住，那么就安心住著(zhù)吧，別指望升值了，即使打折出售，估計也很難脫手。出租的話(huà)，按照北上深不到2％的回報率，40或50年產(chǎn)權到期那天，應該可以收回成本。
5
小產(chǎn)權房
不可否認，小產(chǎn)權房解決了一部分低收入人群的居住問(wèn)題。截止2017年，我國城鎮中的非法小產(chǎn)權房有73億平米，占住房總量的24％。其中，情況最為嚴峻的深圳小產(chǎn)權房就多達650萬(wàn)套，2.6億平米，占深圳住房總量的50％。北京小產(chǎn)權房數量占比也超過(guò)了20％。
但是，想購買(mǎi)小產(chǎn)權房或者奢望今后小產(chǎn)權房轉正的思想是不可取的。不但現在，而且今后國家都會(huì )嚴令禁止小產(chǎn)權房的交易。我國的土地所有制結構，分為國有土地和集體土地兩種。普通商品房是建在城市里國有土地上的房子，建在農村集體土地上用于對外銷(xiāo)售的就是小產(chǎn)權房。由于沒(méi)有繳納土地出讓金，這種在農民宅基地上建的房子無(wú)法辦理土地證和房產(chǎn)證，產(chǎn)權不受法律保護。而且，今后遇到拆遷等情況，也不能依法得到相應的補償。所以，千萬(wàn)不要相信中介的說(shuō)辭，貪便宜圖僥幸購買(mǎi)小產(chǎn)權房。
建議：貸款買(mǎi)商品房是正路，歪門(mén)邪道不要走。除非小產(chǎn)權房的價(jià)格極為便宜，相當于付租金，可以考慮購買(mǎi)。我的一個(gè)同事親戚，2009年在上海松江花20多萬(wàn)，買(mǎi)了一棟農村的小產(chǎn)權別墅，只要不拆就可以一直住下去，想想比租金都便宜，何樂(lè )而不為呢。
6
法拍房
由于目前我國一線(xiàn)、絕大多數二線(xiàn)和部分強三線(xiàn)城市都執行了限購，就有人建議通過(guò)購買(mǎi)法院拍賣(mài)的房子來(lái)破限購。的確，不限購是法拍房的最大優(yōu)勢，而且法拍房起拍價(jià)格通常是市場(chǎng)價(jià)的七成，所以，很多人都躍躍欲試。
法拍房通常由以下四種情況產(chǎn)生：一是炒房客斷供，被銀行起訴，法院拍賣(mài)后用于償還銀行貸款。二是有債務(wù)糾紛的公司破產(chǎn)，法院將其持有房產(chǎn)拍賣(mài)償還外債。三是在個(gè)人的民間借貸中，用房產(chǎn)作為抵押物，到期無(wú)法還款時(shí)，如果房產(chǎn)過(guò)戶(hù)存在問(wèn)題，只能由法院拍賣(mài)。四是在刑事案件中，如果被判處沒(méi)收個(gè)人全部財產(chǎn)，那么沒(méi)收的房產(chǎn)會(huì )以拍賣(mài)的方式收歸國庫。
法拍房雖然有不限購和價(jià)格低的好處，但是購買(mǎi)風(fēng)險是遠遠大于優(yōu)勢。以下這五點(diǎn)你務(wù)必需要提前明了：
一是法拍房極可能會(huì )出現多次抵押的情況，而且，很多民間借貸是無(wú)法通過(guò)機構提前查詢(xún)的到的，購買(mǎi)后可能會(huì )卷入其它債務(wù)糾紛。二是如果房屋中原本的房東家人或者租客以唯一住房為由拒絕搬走，法院是無(wú)法強制執行騰空房屋的。三是法拍房不允許貸款，中標一周后必須全款交齊。四是法院只負責拍賣(mài)，不負責遷戶(hù)口，如果房東的戶(hù)口不能遷出，那房子的戶(hù)口和學(xué)位你都無(wú)法享受。五是法拍房的所有過(guò)戶(hù)稅費都由買(mǎi)受人承擔，如果你買(mǎi)到有遺產(chǎn)稅的房子，那就虧大了。當然還有原業(yè)主拖欠的物業(yè)費、水電煤費用也不是一筆小數。
建議：我的建議很明確，堅決不買(mǎi)。如果不是公司行為的話(huà)，個(gè)人購買(mǎi)法拍房絕對是吃飽了撐的。
7
抵債房
當下，在一二線(xiàn)城市，套路貸、高利貸的犯罪新聞不絕于耳。其實(shí)，事件本質(zhì)上是通過(guò)小額貸款公司與被害人簽訂借款合同，制造民間借貸假象，并威逼利誘受害人簽訂房屋抵押合同，房屋委托出售協(xié)議，同時(shí)通過(guò)公證，再將房子轉手獲利的騙局。這種犯罪的最終目的只有一個(gè)，就是騙取房產(chǎn)并出售套現。作為買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，其實(shí)，這種騙局很容易識破。如果你買(mǎi)房子的過(guò)程中，始終沒(méi)有看到房東本人出現，而是第三方全權委托人持有一整套合同、委托書(shū)、公證書(shū)在和你交易，那么你就要小心了。這種房屋交易本身就屬于違法行為，即使過(guò)戶(hù)完成，也極有可能視為無(wú)效。
建議：看房買(mǎi)房時(shí)，謹記一點(diǎn)：付款、簽合同務(wù)必要和房東當面進(jìn)行。雖然也存在一些業(yè)主在國外不能回國的特例，但是小心駛得萬(wàn)年船，全權委托的房子不買(mǎi)也罷。
8
全權代理房
全權代理的房子通常分為兩種情況：一是個(gè)人委托代理，二是中介委托代理。前面我們提到的以房抵債的套路貸嫌疑人就是個(gè)人委托代理。中介委托代理的房子通常發(fā)生在房東常住國外或者年老臥床的情況下，那么房東會(huì )全權委托中介機構代替他簽約交易，全權委托的中介必須有房東的書(shū)面授權書(shū)，產(chǎn)證原件和身份證明。
買(mǎi)全權代理房子最大的風(fēng)險就是見(jiàn)不到房東，代理人拿的所有證件都可以作假，即使拿著(zhù)貨真價(jià)實(shí)的公證書(shū)，也難保不出現問(wèn)題，說(shuō)不定你正在扮演一個(gè)銷(xiāo)贓對象。
建議：不買(mǎi)是最保險最明智的選擇。如果你是專(zhuān)業(yè)投資者，或者知道房子的內幕，那可以以很便宜的價(jià)格拿下。如果你非這套房子不買(mǎi)，但是又不太懂行，那么記住一點(diǎn)：房款必須匯入房東本人的銀行賬戶(hù)，千萬(wàn)不要匯給中介或者代理人。即使全權委托是真實(shí)的，你也很難保證代理人不會(huì )把房款挪用或者卷款逃跑。
9
背景復雜的房子
我非常信奉一句話(huà)：藝術(shù)來(lái)源于生活，但是生活遠高于藝術(shù)?，F實(shí)社會(huì )中，有些房子的背景經(jīng)歷的復雜程度你根本無(wú)法想象。這種房子很可能就是個(gè)坑，即使房東中介沒(méi)有故意坑你，你也算不清楚其中的人物關(guān)系和稅費關(guān)系，再加上繼承、法院判決、抵押等等錯綜復雜的關(guān)系，就算是房東自己也說(shuō)不清楚。只有進(jìn)了交易中心，才能知道能不能過(guò)戶(hù)，缺哪些手續，繳多少稅。但是為時(shí)已晚，因為此時(shí)你首付款已付。
建議：如果你政策法規不精通，不具備專(zhuān)業(yè)知識，那么就不要以身試法了，否則你就是在賭博。因為你根本沒(méi)辦法完全掌握房子的全部信息，由于信息不對稱(chēng)，你就無(wú)法做出正確的判斷。只要是感覺(jué)房東高深莫測，房子歷史源遠流長(cháng)，家族成員各懷鬼胎的，那么奉勸你，有多遠走多遠。
10
一房多賣(mài)的房子
一房多賣(mài)的新聞我們絕對不陌生，尤其是在10年前，近年來(lái)，網(wǎng)簽系統的運用，可以說(shuō)避免了絕大多數的一房多賣(mài)的現象，但是，只要上家本著(zhù)坑你的心，作為買(mǎi)房人的你還是根本沒(méi)有招架之力的。
一房多賣(mài)通常的做法就是，上家讓你查看房產(chǎn)證后和你簽定金協(xié)議，收取你大額定金，然后逃之夭夭，再去騙其它下家。更有甚者，做個(gè)假的房產(chǎn)證和你簽完合同后，騙取你的首付款，然后消失。
如何避免：
方法一：付定金押產(chǎn)證。避免一房多賣(mài)，最有效的方法就是下家在簽完定金協(xié)議付完定金后，當場(chǎng)要求上家把房產(chǎn)證原件壓在中介保險箱內。這樣他就不能再去招搖撞騙了。假如上家就是不肯在這個(gè)時(shí)候交出產(chǎn)證，那么你可以考慮加大定金金額，比如原本商量好付5萬(wàn)定金，你增加到10萬(wàn)，增加到20萬(wàn)，讓上家看到你的誠心，大多數人在真金白銀面前是會(huì )低頭的。
方法二：提前網(wǎng)簽鎖定。如果上家還是不肯交出產(chǎn)證，那么我教你個(gè)好辦法：你和中介商量好，在簽完定金協(xié)議付完定金后，由中介在電腦網(wǎng)簽系統中提前網(wǎng)簽，只需要把房屋基本信息和上下家信息填完整就可以了，用系統鎖定該套房屋，這樣，這套房子就不能另賣(mài)他人了，因為一旦其他中介登錄網(wǎng)簽系統，就會(huì )發(fā)現該房屋已售，不能再次網(wǎng)簽，只能繼續完成你與上家的交易。
所以，假如你發(fā)現房東始終不肯拿出房產(chǎn)證，或者收到大額定金后還是不肯交出房產(chǎn)證，那你就要小心了，提前想好退路、留好證據，實(shí)在沒(méi)有把握，房子不買(mǎi)也罷。
11
兇宅
如果讓所有買(mǎi)房人給未知風(fēng)險做個(gè)排名，那么兇宅很可能就是第一名。官司也會(huì )有結束的一天，但是買(mǎi)到兇宅你就很難脫手了，而且還會(huì )搞得精疲力盡，影響一家人的運氣。
我身邊就有這樣一個(gè)活生生的例子：我同事的親姐姐，2000年初在上海老靜安黃金地段購置了一套三房常年出租，不幸的是，4年前一位韓國留學(xué)生猝死在了房間里，2天后才被發(fā)現，警察一來(lái)，搞得全小區人盡皆知，這4年間房子只能空關(guān)，賣(mài)不掉也租不出，雖然房子升值了10倍，但是不能變現的房子就是一堆磚頭，毫無(wú)價(jià)值。后經(jīng)多次調解無(wú)果后，前年開(kāi)始他姐姐與中介和房客父母打起了跨國官司，要求賠償損失，至今仍未完全解決。
如何避免：眼觀(guān)六路、耳聽(tīng)八方。我在之前的文章中也提到過(guò)，避免買(mǎi)到兇宅只有一個(gè)方法：和鄰居保安居委打聽(tīng)房子的過(guò)往情況。雖然現在的小區，鄰居間交情很淡了，但是如果是兇宅，絕對是無(wú)人不知的，只是人家是否愿意主動(dòng)告訴你而已。帶包中華，帶點(diǎn)水果，到鄰居家、門(mén)衛保安和居委會(huì )坐一坐，沒(méi)有打聽(tīng)不到的事，別說(shuō)兇宅了，整棟樓的八卦都能掌握。假如，這樣不幸的事發(fā)生在你自己的房子里，也別故意隱瞞賣(mài)給別人，否則即使過(guò)完戶(hù)，下家今后鬧到法院，同樣會(huì )判決買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。
12
“鳳變冰”的房子
這里指的是新裝修后無(wú)人居住的二手房，不包括一手房。有些朋友買(mǎi)房子，為了省去裝修的麻煩，首選裝修好、保養好的房子，這個(gè)無(wú)可厚非。但是要千萬(wàn)小心那種剛剛裝修一新，但是房東卻沒(méi)有入住的房子。這種房子在業(yè)內稱(chēng)之為“鳳變冰”。也就是原先曾是不堪入目的鳳姐房，通過(guò)簡(jiǎn)裝變成冰冰房，然后再高價(jià)出售，房?jì)r(jià)增值部分遠遠高于裝修標準。更為關(guān)鍵的是，裝修的所有材料都是最差，最不環(huán)保的東西，水電煤暖等隱蔽工程更是一塌糊涂。房東不但可以把原本賣(mài)不掉的老破小高價(jià)賣(mài)掉，還可以賺取巨額利潤。這種房子，你買(mǎi)來(lái)敢住嗎，還是買(mǎi)來(lái)再砸掉重裝呢？
建議：對于房東自己居住過(guò)的新裝修房，可以放心購買(mǎi)，而從未入住的新裝修房，一定要謹慎。畢竟，裝修前打算自住，裝完又想賣(mài)掉的房東太少了。如果你只是單純的看中房子的學(xué)區、房型等，買(mǎi)入價(jià)格也一定要按照毛坯來(lái)砍價(jià)哦。
13
緊臨棚戶(hù)區或者待拆地塊的房子
不論一手房還是二手房，大家買(mǎi)房時(shí)應該有過(guò)這樣的體驗，就是計劃購買(mǎi)的樓盤(pán)旁邊有一塊空地、待拆的工業(yè)廠(chǎng)房或者棚戶(hù)區。這時(shí)，就要小心了，因為這里遲早會(huì )有新的建筑拔地而起，如果你計劃買(mǎi)的房子緊靠這個(gè)地塊，那么現在貌似無(wú)敵的采光和視野將來(lái)都會(huì )被他“一掃而光”。其實(shí)，很多分期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)都存在這個(gè)潛規則：北側的房子先開(kāi)盤(pán)先賣(mài)，因為南側的房子建成后，北側房子就很難出手了。
建議：如果發(fā)現這種情況，務(wù)必要到規劃部門(mén)的網(wǎng)站上查詢(xún)方案公示。如果根本查不到，或者還沒(méi)有規劃，那么最好別買(mǎi)。否則，將來(lái)自己住的不舒服，而且還不好轉手。即使要買(mǎi)，也要買(mǎi)高區，至少采光還能有所保障。
14
靠近高架的房子
靠近高架和地鐵輕軌的房子，優(yōu)點(diǎn)是視野好、采光好，一覽眾山小的感覺(jué)。但是，最大的問(wèn)題就是噪音。地鐵輕軌還有運營(yíng)時(shí)間，一般為6點(diǎn)～23點(diǎn)，晚上睡覺(jué)能逃過(guò)一劫。如果是高架，則噪音是24小時(shí)不間斷的，而且聲音是向上傳播的，長(cháng)期忍受那種嗡嗡嗡的低頻聲音，對健康和情緒很不利。尤其下雨天，車(chē)輪碾壓水聲的噪音至少增加一倍。
建議：別聽(tīng)中介瞎忽悠，裝中空隔音窗也無(wú)濟于事，所以最好別買(mǎi)。要買(mǎi)也要砍到最低價(jià)，因為，你賣(mài)出的那天，一樣會(huì )有人來(lái)砍價(jià)。
15
靠近變電站的房子
相信大多數朋友都知道，房子靠近變電站不好，但是很少有人說(shuō)的清楚原因。我的工作就于此相關(guān)，多次參與說(shuō)服小區居民變電站不會(huì )影響身體健康。目前，上海全市都在實(shí)施架空線(xiàn)入地工程，配建的10kV配電站選址就是最大難點(diǎn)，絕大多數小區居民都會(huì )強烈反抗建在小區周邊。
通常情況下，房齡較新的小區內的電站是10kV用戶(hù)站，為小區住戶(hù)供電所用，沒(méi)有輻射影響。但是，商住混合型小區或者舊小區內，可能會(huì )布置35kV、110kV、220kV開(kāi)關(guān)站或者變電站，這種變電站會(huì )有一定輻射，因此，環(huán)保和規劃要求是電站外墻距離小區樓房外墻不低于20米。新建小區可以滿(mǎn)足，但是老舊小區就難保證了。就算不滿(mǎn)足環(huán)保要求，電力公司同樣會(huì )拿出沒(méi)有輻射的報告安撫百姓。但事實(shí)卻是，電力公司的領(lǐng)導和員工從來(lái)都不會(huì )買(mǎi)這樣的房子。
另外還有一種是高壓走廊，就是非常高大的電力支架和高壓架空線(xiàn)，通常為110kV和220kV，沒(méi)有輻射影響，但是影響景觀(guān)。
建議：不管是10kV配電站還是35kV以上的變電站，所購房子距離越遠越好。因為已經(jīng)不僅僅是健康問(wèn)題了，而是影響到你房子的價(jià)值和變現。退一萬(wàn)步講，即使你打折買(mǎi)到這樣的房子，將來(lái)出手也是問(wèn)題，這個(gè)便宜撿不得。
16
緊靠地鐵線(xiàn)路的房子
很多樓盤(pán)都在賣(mài)力宣傳地鐵沿線(xiàn)、地鐵零距離。殊不知，零距離只是看上去很美罷了，因為緊靠地鐵線(xiàn)路的房子，在地鐵開(kāi)過(guò)的時(shí)候可能會(huì )有震動(dòng)。這種房子通常是沿馬路的，道路下剛好有地鐵隧道經(jīng)過(guò)，不論新舊、不論高低，只要頻率接近，就會(huì )產(chǎn)生共振。我朋友的鄰居家就有此問(wèn)題，而且是10年房齡的次新電梯高層住宅，一杯水放在桌子上，地鐵開(kāi)過(guò)時(shí)，水面就會(huì )顫抖，睡覺(jué)時(shí)也會(huì )有“轟隆轟隆”感覺(jué)。當然不會(huì )影響房屋質(zhì)量安全，但是，沒(méi)人愿意一輩子住在這樣的房子里。
建議：這種房子中介和上家是絕對不會(huì )告訴你的。如果恰巧你也不懂，那只能啞巴吃黃連了?？捶繒r(shí)，帶瓶礦泉水是不錯的選擇，再和鄰居打聽(tīng)下更保險。最好的地鐵房是出門(mén)200米，而不是緊鄰地鐵。
17
冬至沒(méi)陽(yáng)光的房子
眾所周知，我國處于北半球。國內所有的房子都是夏天太陽(yáng)垂直照射，冬天傾斜照射。而且，冬至那一天是太陽(yáng)傾斜角度最大的一天，也就是光照最少的一天。簡(jiǎn)言之，就是冬天日照好，夏天一定好；夏天日照好，冬天不一定好。所以，買(mǎi)房時(shí)要注意了。對于前方有高樓的房子，最好的選房季節是冬天，而不是夏天。
建議：當然，買(mǎi)房不可能完全按照季節來(lái)選房，畢竟房?jì)r(jià)不等人啊。但是，如果樓棟間隔很近，你買(mǎi)的又是低區，那即使夏天日照可以，很可能冬天就完全沒(méi)有陽(yáng)光。這種在老舊小區很常見(jiàn)，畢竟新樓盤(pán)都有嚴格的日照設計規范。
18
靠近垃圾焚燒廠(chǎng)和垃圾中轉站的房子
垃圾焚燒會(huì )產(chǎn)生二噁英，垃圾中轉會(huì )臭氣熏天。只有身臨其境才有切身感受。上海江橋和浦東御橋垃圾焚燒廠(chǎng)周邊有大量的居民區，房?jì)r(jià)上不去就是這個(gè)原因。上海老靜安昌化路海防路的垃圾中轉站周邊方圓500米半徑夏天都不能開(kāi)窗。
建議：買(mǎi)房子是腦力活，也是體力活。在小區周?chē)嘧咦?，多看看，多?wèn)問(wèn)，絕對有好處。
19
臨近不吉利樓堂會(huì )館的房子
通常認為，臨近法院、公安、消防、政府不好，其實(shí)還是可以接受的。但是，如果臨近醫院、寺廟、火葬場(chǎng)、公墓、監獄就絕對不能容忍了。上海普陀有個(gè)玉佛城小區非常有名，因為它靠近玉佛寺，經(jīng)常莫名其妙的出現意外死亡事件，房?jì)r(jià)也是周邊最低的。
建議：大陸畢竟不是香港，香港人對火葬場(chǎng)、棺材鋪周?chē)姆孔于呏酊F，并不代表大陸人就好這口。不要貪便宜，不要相信任何人，眼見(jiàn)為實(shí)，耳聽(tīng)為虛。
20
頂層的房子
頂層住宅通常會(huì )有漏雨和隔熱的問(wèn)題，大家都知道。在上海，還有一種平改坡的老公房，可以解決漏雨的問(wèn)題，但是隔熱效果不是很好。除非是頂層復式價(jià)格較貴外，其它頂層一定是最便宜的就是這個(gè)道理。
建議：有錢(qián)就買(mǎi)頂層復式。除此之外，頂樓除了便宜外，沒(méi)有其它好處。
以上就是我這么多年以來(lái)，看房選房近千套，親身經(jīng)歷和耳濡目染的經(jīng)驗所得，如果你能全部掌握，你的買(mǎi)房之路一定會(huì )事半功倍、順風(fēng)順水。
