房企“惡意降價(jià)”被緊急叫停，房?jì)r(jià)到底能不能降
現在的樓市環(huán)境里，開(kāi)發(fā)商們的日子真是不太好過(guò)。
上有限價(jià)壓著(zhù)，漲不了價(jià)。而且樓市環(huán)境這么冷，漲了價(jià)房子不好賣(mài)。想降價(jià)也不容易，繼新名詞“降價(jià)未遂”橫空出世之后，在江蘇邳州市又出現一個(gè)新詞，“惡意降價(jià)”。
這真是奇聞一件。開(kāi)發(fā)商這是和誰(shuí)有這么大仇怨，非要帶著(zhù)“惡意”去降價(jià)？這個(gè)惡意又是沖誰(shuí)去的？
“惡意降價(jià)”被通報
這個(gè)冬天，江蘇有點(diǎn)冷，邳州市也不例外。但比天氣更冷的，是當地的樓市，心急的是則當地開(kāi)發(fā)商。
2018年2月初，江蘇省邳州市房地產(chǎn)商會(huì )發(fā)布一則《關(guān)于邳州房地產(chǎn)市場(chǎng)近期出現銷(xiāo)售亂象的通報》流傳于網(wǎng)絡(luò )。引來(lái)眾多圍觀(guān)。
公告里聲稱(chēng)：
邳州有個(gè)別樓盤(pán)出現了以低價(jià)擾亂市場(chǎng)、不正當競爭，銷(xiāo)售價(jià)格嚴重低于備案價(jià)格的情況，個(gè)別樓盤(pán)降幅達2000元/平方米，此種行為嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。
邳州房地產(chǎn)商會(huì )要求房企按照備案價(jià)銷(xiāo)售，不得挑起價(jià)格戰。
2月8日，邳州市相關(guān)部門(mén)的回復證實(shí)了這個(gè)消息，“上述通報是屬實(shí)的，但針對該商會(huì )的合法性以及上述通報所提出的房地產(chǎn)亂象，我們正在調查。房產(chǎn)也是一種商品，降價(jià)也是一種市場(chǎng)行為，只要不是惡意降價(jià)，我們就不會(huì )干預，但會(huì )根據上級精神遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲?！?
值得注意的是，邳州是2018年全國綜合實(shí)力百強縣市第37位，且入選2018年工業(yè)百強縣（市），還是全國縣域經(jīng)濟綜合競爭力100強。一個(gè)經(jīng)濟實(shí)力不俗的縣也過(guò)上開(kāi)發(fā)商降價(jià)賣(mài)房的日子，樓市寒冷真有這么大的威力？
房子不好賣(mài) 開(kāi)發(fā)商降價(jià)保命
幾個(gè)月前的邳州市，樓市還曾十分火熱。2018年11月，全市新建商品房同比和環(huán)比均為上漲。11月，邳州新房備案成交1064套，環(huán)比上月增長(cháng)40.2%，同比上漲38.7%。
風(fēng)向轉變始自2018年12月。按照邳房網(wǎng)的統計，12月網(wǎng)簽備案成交976套，比11月減少88套，環(huán)比下跌8.27%。這一下跌勢頭一直延續至1月。2018年1月網(wǎng)簽套數為852套，環(huán)比下跌12.7%。
彼時(shí)，邳州樓市連續兩月下跌，看起來(lái)是樓市隨著(zhù)冬天的到來(lái)一起進(jìn)入了寒冷季節。
但是開(kāi)發(fā)商們能忍受飄雪的天氣，卻無(wú)法接受冰涼的市場(chǎng)。就在2月伊始，沉不住氣的開(kāi)發(fā)商想要降價(jià)保命。
這下，當地有些人接受不了了。房地產(chǎn)商會(huì )直接甩出書(shū)面通知喊話(huà)，要求行業(yè)內“個(gè)別房企”不要搞價(jià)格戰，不要擾亂市場(chǎng)秩序。
降價(jià)就是擾亂市場(chǎng)秩序，這波操作不僅讓降價(jià)的開(kāi)發(fā)商有些蒙，也讓一眾吃瓜群眾有些措手不及。房企漲價(jià)的時(shí)候從不見(jiàn)有人出來(lái)喊話(huà)“惡意漲價(jià)”、“擾亂市場(chǎng)秩序”，房?jì)r(jià)一降，市場(chǎng)秩序就被擾亂了？
無(wú)獨有偶，就在邳州出現“惡意降價(jià)”之前的幾個(gè)月，毗鄰的安徽省曾出現過(guò)開(kāi)發(fā)商“降價(jià)未遂”的笑話(huà)。
2018年11月，安徽合肥某樓盤(pán)傳出降價(jià)6000元/平米，結果沒(méi)多久，當地房產(chǎn)局長(cháng)親自前往調研，回頭房?jì)r(jià)便又漲了回去。緊接著(zhù)，碭山某樓盤(pán)降價(jià)后，當地政府組織召開(kāi)了一次“降價(jià)未遂事件”約談會(huì )，停辦相關(guān)樓盤(pán)預售許可證，同時(shí)對4家合作銀行予以處罰。
前有降價(jià)未遂約談會(huì )，近有惡意降價(jià)被通報，開(kāi)發(fā)商降價(jià)是動(dòng)了誰(shuí)的奶酪，竟如此不受待見(jiàn)？
土地收入不能丟房子卻越來(lái)越多
邳州2018年全年共出讓145宗地塊，成交135宗，總成交金額66.33億元。尤其是11月、12月，分別拍出27宗、20宗，且多為低溢價(jià)成交。也就是說(shuō)，地方政府賣(mài)出去的土地，不像以往那樣能賺。
再來(lái)看看2018年邳州市的一般公共預算收入為140.17億元，也就是說(shuō)，土地出讓金和一般公共預算收入的比值為0.47:1。這個(gè)比值凸顯出土地對于當地的重要性。
樓市或許真的有些冷，開(kāi)發(fā)商若是想要降價(jià)回籠資金，以求度過(guò)寒冬，不僅要做好準備以防“房鬧”來(lái)找事，還得小心翼翼平衡各方利益，這么看起來(lái)，房企的日子有點(diǎn)不太好過(guò)，難怪萬(wàn)科還曾高喊“活下去”。
開(kāi)發(fā)商不會(huì )希望房?jì)r(jià)下跌。就像買(mǎi)了房的不希望資產(chǎn)貶值一樣。但開(kāi)發(fā)商確實(shí)就這樣做了，這背后想必有讓他們不得不如此做的原因。
從徐州市住房保障和房地產(chǎn)管理局公布的預售許可證信息發(fā)現，2019年1月邳州市共發(fā)放14張商品房預售許可證，相比12月的9張增長(cháng)了55.5%。再加上2018年下旬發(fā)放的預售許可證，邳州樓市庫存并不少。
事實(shí)上，這次開(kāi)發(fā)商大幅度打折賣(mài)房的背后，多數都有著(zhù)庫存因素。
拿前期漲幅居前的杭州來(lái)說(shuō)，2018年杭州全年土地成交2498億元，位列全國第一。截至年底，庫存大約14.8萬(wàn)套，最多的余杭區有83.9萬(wàn)方，蕭山超過(guò)300萬(wàn)方。
其他城市同樣存在庫存增加的情況。長(cháng)江證券的15個(gè)城市數據顯示，平均去化周期為36.9周，其中一線(xiàn)城市為42.4周，二線(xiàn)城市為27.5周，同比分別增加23.2%和19.7%。新房源馬不停蹄入市對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大壓力，在成交低迷的大環(huán)境下，前期被推高的房?jì)r(jià)搖搖欲墜，降價(jià)保命也就成了開(kāi)發(fā)商不得已而為之的選擇。
防漲防跌，樓市救火忙
開(kāi)發(fā)商能不能降價(jià)，看起來(lái)是個(gè)問(wèn)題，實(shí)際上不應該是個(gè)問(wèn)題。
按照邳州相關(guān)部門(mén)負責人的說(shuō)法，房產(chǎn)也是一種商品，降價(jià)也是一種市場(chǎng)行為?！爸灰皇菒阂饨祪r(jià)，我們就不會(huì )干預，但會(huì )根據上級精神遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲?！?
問(wèn)題就在于怎么評定惡意降價(jià)。
所謂的惡意降價(jià)，在經(jīng)濟學(xué)上是指以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格銷(xiāo)售商品，損害市場(chǎng)正常的價(jià)格標準。但在市場(chǎng)上，行情好的時(shí)候賣(mài)得貴，行情差的時(shí)候賣(mài)得便宜，是正常的市場(chǎng)行為。
邳州惡意降價(jià)的最新進(jìn)展是，邳州市房產(chǎn)服務(wù)中心及相關(guān)部門(mén)對商會(huì )負責人進(jìn)行了約談，提出嚴肅批評，責成收回通報。
以后房企們還想降價(jià)的話(huà)，或許會(huì )再掂量一下。
