樓市首次板塊輪動(dòng)近尾聲 三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)有下行風(fēng)險
從領(lǐng)漲到領(lǐng)跌，一線(xiàn)城市用了2.5~3年時(shí)間。自2015年上半年以來(lái)，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)第一次出現板塊輪動(dòng)，以一線(xiàn)城市領(lǐng)漲、強二線(xiàn)接棒為開(kāi)端，經(jīng)歷了全國市場(chǎng)普漲，再到2017年下半年至2018年下半年非城市群三線(xiàn)城市及非強二線(xiàn)城市交替領(lǐng)漲，一線(xiàn)城市則在嚴厲調控政策之下出現領(lǐng)跌。
進(jìn)入2019年，全國40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積出現了同環(huán)比雙降，分別為14%和31%。
上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布《全國房地產(chǎn)板塊輪動(dòng)現象研究報告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報告》），以國家統計局公布的70城二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數為報告數據，并以2015年1月70城平均房?jì)r(jià)為基準進(jìn)行計算?！秷蟾妗凤@示，全國二手房平均房?jì)r(jià)在本輪上漲周期上漲24%；一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅最大為61%，其中深圳房?jì)r(jià)共上漲了80%，上海在一線(xiàn)城市中漲幅最低，為45%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“二手房?jì)r(jià)格所反映的板塊輪動(dòng)情況基本一致。新建商品住宅受到限價(jià)等政策影響，未必反映出下跌趨勢，而二手房由房東自主定價(jià)，調整得更為徹底，更真實(shí)地反映出市場(chǎng)情況?！?
樓市首次板塊輪動(dòng)即將結束
《報告》指出，本輪房?jì)r(jià)上漲周期中，大部分城市的啟動(dòng)時(shí)間為2015年下半年，而一線(xiàn)城市則更早開(kāi)始。
數據顯示，2015年上半年、下半年、2016年上半年，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅分別達到了8.9%、11.5%和17.4%。而同期城市群三線(xiàn)城市和非城市群三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)仍處于平穩階段，只有微小的漲跌。
其中深圳房?jì)r(jià)漲幅最大，2015年上下半年分別達到17.3%和20.7%；東北地區的錦州市領(lǐng)跌，跌幅分別為3.7%和4.1%。
據《報告》，2016年下半年，強二線(xiàn)城市接棒領(lǐng)漲，房?jì)r(jià)漲幅達到10.6%。至2017年上半年，領(lǐng)漲城市除上海和廣州外，還有合肥、廈門(mén)、南京、無(wú)錫、長(cháng)沙、鄭州等二線(xiàn)城市，其中合肥與廈門(mén)2016年上半年房?jì)r(jià)漲幅分別達到36.2%和24.6%。與此同時(shí)，全國各個(gè)城市房?jì)r(jià)出現普漲。
進(jìn)入2017年，上半年城市群三線(xiàn)城市接替強二線(xiàn)城市開(kāi)始領(lǐng)漲，漲幅達到5.1%，同期非城市群三線(xiàn)城市盡管漲幅仍然最小，但已經(jīng)連續兩年穩步上升。2017年下半年至2018年下半年，非城市群三線(xiàn)城市及非強二線(xiàn)城市交替領(lǐng)漲，而一線(xiàn)城市在嚴厲調控政策之下領(lǐng)跌。
在上海內環(huán)內，年前四處看房置換的宋女士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，過(guò)年前敲定了一套楊浦區10年房齡的二手房，“690萬(wàn)元成交的，房東想盡快出售套現，我們也很有誠意賣(mài)，這個(gè)價(jià)格比2017年初降了40萬(wàn)~50萬(wàn)元。但同樣，我自己的‘老破小’掛牌價(jià)也降了不少，到現在還沒(méi)出手呢?！?
以城市類(lèi)型分，本輪上漲由一線(xiàn)城市向強二線(xiàn)城市，再向城市群三線(xiàn)城市，最后向非城市群三線(xiàn)城市及非強二線(xiàn)城市輪動(dòng)。按地區和城市群來(lái)看，由華南、華北板塊向華東、華中板塊，再向西北、西南板塊輪動(dòng)；珠三角城市群率先領(lǐng)漲，隨后珠三角與長(cháng)三角城市群交替領(lǐng)漲，最后京津冀城市群領(lǐng)漲。
易居研究院研究員王若辰向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為：“隨著(zhù)非城市群三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲時(shí)間接近本輪板塊輪動(dòng)現象中各板塊領(lǐng)漲持續時(shí)間的上限（一年半），以及棚改貨幣化安置政策的改變，此輪全國房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊輪動(dòng)即將結束?！?
三四線(xiàn)城市成交量下跌風(fēng)險大
近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者在上海青浦區不動(dòng)產(chǎn)交易大廳內看到，大廳共開(kāi)設了12個(gè)窗口受理不動(dòng)產(chǎn)登記證辦理，但絕大部分窗口都空著(zhù)，與早先接踵摩肩的景象形成鮮明對比。
前來(lái)辦理不動(dòng)產(chǎn)證的陳先生只用了40分鐘，便完成了材料初審、填表、復印、窗口審核等全部流程。等過(guò)幾天交了稅，就等著(zhù)拿證了。而上一次他來(lái)這里，光材料初審就花了半小時(shí)排隊。
“最近辦理速度都還可以，這個(gè)時(shí)候或者下午四五點(diǎn)來(lái)，基本上不用排隊，來(lái)了就能辦?！币晃淮翱诠ぷ魅藛T告訴記者。
中指院數據顯示，2019年1月，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品房成交面積環(huán)比下降38.56%，同比上升0.34%。其中二線(xiàn)代表城市成交面積環(huán)比下降28.37%，同比下降8.39%；三線(xiàn)代表城市環(huán)比降24.63%，同比下降33.60%。
王若辰分析指出，目前全國商品房住宅去化周期已經(jīng)于2018年8月份達到9個(gè)月后見(jiàn)底回升。2019年1月份，大部分城市商品房成交量，尤其是目前板塊輪動(dòng)中領(lǐng)漲的非城市群三線(xiàn)城市，新建商品房成交量下滑較大。
易居研究院《1月全國40城住宅成交報告》數據顯示，進(jìn)入2019年1月，全國40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降31%，三四線(xiàn)城市環(huán)比下降30%，后市二線(xiàn)城市以及三四線(xiàn)城市的成交量則面臨較大的下跌風(fēng)險。
“一線(xiàn)城市由于目前成交量能已處于低位，有企穩的跡象；東部二線(xiàn)城市后續將繼續降溫，其他地區的二線(xiàn)城市以及三四線(xiàn)城市的成交量則面臨較大的下跌風(fēng)險?！币拙友芯吭貉芯繂T沈昕告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。
對比歷史數據來(lái)看，今年1月份，一線(xiàn)城市中北京的成交面積同比大幅增長(cháng)，上海和廣州的成交面積同比小幅增長(cháng)，深圳則同比小幅下降。一線(xiàn)城市的總成交面積環(huán)比下降，同比小幅增長(cháng)，目前處于2014年以來(lái)的較低位，從近幾個(gè)月成交量走勢及1月份的同比增幅來(lái)看，有企穩的跡象。
今年樓市走勢主要看三四線(xiàn)城市
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“今年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)主要看三四線(xiàn)城市。對比2018年春節期間三四線(xiàn)城市的活躍，2019年返鄉置業(yè)明顯退燒，購房者愈加理性，大部分三四線(xiàn)城市的市場(chǎng)成交均比去年降溫。
易居報告認為，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)至今調整已超過(guò)一年半時(shí)間，未來(lái)可能率先企穩。由于本輪房?jì)r(jià)上漲三線(xiàn)城市主要由去庫存及棚改貨幣推動(dòng)，相較一二線(xiàn)城市基本面因素支撐較弱，預計未來(lái)三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)將開(kāi)始調整并持續較長(cháng)時(shí)間。
以廈門(mén)為例，其在本輪上漲周期的二線(xiàn)城市輪動(dòng)階段中漲幅僅次于合肥。2017年3月廈門(mén)二手房?jì)r(jià)漲幅一度達到48.4%，此后房?jì)r(jià)持續下跌至今。2018年12月及2019年1月，廈門(mén)二手房成交量分別同比增長(cháng)31.4%和19.3%，略顯回暖跡象。但從成交量上來(lái)看，見(jiàn)底仍需成交量的持續放大。
張大偉進(jìn)一步指出：“2019樓市除非信貸政策出現明顯轉向，否則三四線(xiàn)城市從春節開(kāi)始進(jìn)入明顯調整期的可能性越來(lái)越大。三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)有天花板，不能覺(jué)得房?jì)r(jià)比一二線(xiàn)便宜就任性買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)。交易活躍度高、城市化率高的地區才有相對活躍的二手房市場(chǎng)?！?
