戴德梁行獨家政策解讀：建立長(cháng)效機制 2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)穩中向好
2019年3月7日，中國國務(wù)院總理李克強在十三屆全國人大二次會(huì )議上做出政府工作報告，報告中涉及到房地產(chǎn)調控機制、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展以及穩步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法等方面內容。對此，戴德梁行(微博)(微博)北中國區研究部主管魏東表示：“回顧過(guò)去三年政府工作報告的房地產(chǎn)關(guān)鍵詞，可以更清晰的看到政府在房地產(chǎn)政策上的變化，2019年中國穩經(jīng)濟穩房地產(chǎn)將是政府的主要工作目標。在此前提下，雖然部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現松動(dòng)，但整體市場(chǎng)仍將保持穩定?！?
改革完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調控機制
2019年對于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制的描述是要繼續“改革完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調控機制”，在2018年末召開(kāi)的中央經(jīng)濟會(huì )議中，對2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述仍為“要構建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(cháng)效機制，堅持房住不炒、因城施策、分類(lèi)指導、夯實(shí)城市政府主體責任，完善住房市場(chǎng)體系和保障體系”。
對此，戴德梁行北中國區研究部主管魏東表示：“由于中央政府將房地產(chǎn)的調控權力下放給了地方政府，因此預計在2019年我們將會(huì )看到一些城市將對原有的調控政策進(jìn)行適度的放松。但同時(shí)，由于中央強調了要“夯實(shí)城市政府的主體責任”，因此地方政府對于當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢將會(huì )承擔更大的責任，在中央不斷強調房地產(chǎn)市場(chǎng)穩增長(cháng)防風(fēng)險的基調下，過(guò)高過(guò)快的增長(cháng)都會(huì )同中央的大方針相背離?！?
深入推進(jìn)新型城鎮化
戴德梁行的數據顯示，2017年全國住宅待售面積較2016年下降了超過(guò)一億平方米，截止到2018年末，全國待售面積近一步下滑至2.5億平方米，已經(jīng)基本和2012年持平(圖一)。棚改貨幣化安置在有效解決了三四線(xiàn)城市的去庫存問(wèn)題的同時(shí)，其副作用是讓這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成為房地產(chǎn)投機的熱土，導致熱錢(qián)涌入、房?jì)r(jià)攀升。
戴德梁行北中國區研究部主管魏東強調：“政府在2018年下半年終止了棚戶(hù)區改造貨幣化安置全國一刀切的方式，轉而下放給予地方政府更多的權利，讓地方政府根據自身情況因地制宜處理棚改的安置方式。在此前提下，結合今年的政府工作報告的相關(guān)表述，我們預計2019年三四線(xiàn)城市的住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)將會(huì )出現較為明顯的放緩?！?
穩步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法
2018年的兩會(huì )報告提出了“穩妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，在本次的報告中則改成了“穩步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，魏東指出該表述的變化或將表明2019年房地產(chǎn)稅立法進(jìn)入穩步實(shí)施階段。
在2018年9月的全國人大常委會(huì )的五年立法規劃中，房地產(chǎn)稅被列入條件比較成熟、任期內擬提請審議的第一類(lèi)項目，因此預計房地產(chǎn)稅將不會(huì )在短期內推出，但從長(cháng)遠看房地產(chǎn)稅的推出是大勢所趨。
戴德梁行北中國區研究部主管魏東總結到：“政府的政策對于中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是住宅市場(chǎng)的走勢具有強烈的導向作用，每年的兩會(huì )政府工作報告對于當年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向都會(huì )起到引領(lǐng)作用?！?
本屆政府工作報告在完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調控機制、深入推進(jìn)新型城鎮化以及推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法方面做出了表述。隨著(zhù)政策的逐漸落實(shí)，預計2019年一線(xiàn)及三四線(xiàn)城市住宅市場(chǎng)將呈現穩中回落的態(tài)勢，而二線(xiàn)城市隨著(zhù)國家都市圈建設以及人口落戶(hù)政策的推進(jìn)，住宅市場(chǎng)將有望穩中有升。隨著(zhù)經(jīng)濟結構的調整，寫(xiě)字樓和物流市場(chǎng)仍將有較大的發(fā)展空間，此外，國家大力扶持居民消費，居民可支配收入的增加也將進(jìn)一步提高消費能力，從而間接促進(jìn)零售物業(yè)的發(fā)展?！?
