東莞國際商務(wù)區擬升級 區域寫(xiě)字樓供應大增
東莞南城國際商務(wù)區擬“升級”為東莞國際商務(wù)區，目前相關(guān)規劃正進(jìn)行批前公示。南城作為東莞中心城區也是樓市關(guān)注度最高的區域，南城國際商務(wù)區“升級”后，各大品牌房企紛紛進(jìn)駐，看好該區域的發(fā)展前景。
南城國際商務(wù)區擬“升級”
近日，東莞市自然資源局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于發(fā)布東莞市南城國際商務(wù)區控制性詳細規劃重大調整申請的批前公示》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《批前公示》），擬將南城國際商務(wù)區更名為東莞國際商務(wù)區，將打造7天24小時(shí)活力的國際商務(wù)區，用地規劃轉向豐富、多元、混合。
《批前公示》中介紹“升級”的理由：東莞推動(dòng)中心城區“一心兩軸三片”建設, 國際商務(wù)區是重要載體和標桿，要求提高品質(zhì)和建設標準。而根據規劃要求，東莞國際商務(wù)區規劃結構形成“一心、兩軸、一帶、四區”的格局，形成大疏大密的空間形態(tài)?？臻g上，規劃形成中央金融區、國際生活區、國際消費區、中央生活區。從城市設計方案開(kāi)敞空間體系看，中央人文景觀(guān)綠軸、新基河濱水休閑藍軸貫穿片區，并規劃了商業(yè)休閑綠地、金融科技廣場(chǎng)、濱水休閑綠地、社區休閑綠地等公共空間。對比原規劃，新規劃增添了高素質(zhì)的教育醫療、文化藝術(shù)、休閑娛樂(lè )等公共配套設施, 作為吸引優(yōu)秀企業(yè)和人才的競爭力優(yōu)勢。在《批前公示》公布不久，東莞國際商務(wù)區也進(jìn)行了首次推薦，吸引品牌房企關(guān)注。
3月22日，東莞市人民政府主辦了東莞市產(chǎn)業(yè)招商會(huì )議和投資促進(jìn)交流會(huì )。同時(shí)，東莞國際商務(wù)區也首次進(jìn)行推薦，華潤置地與東莞市人民政府簽訂了戰略合作協(xié)議。據華潤置地方面介紹，本次合作屬于城市綜合開(kāi)發(fā)運營(yíng)方面的合作，既涵蓋區域整體規劃研究、統籌開(kāi)發(fā)策劃、城市更新等領(lǐng)域，又包括城市各功能地塊、公共基礎設施的建設開(kāi)發(fā)運營(yíng)領(lǐng)域。
在此次會(huì )議上，東莞一口氣簽下27個(gè)項目，其中還有3個(gè)屬于城市更新類(lèi)項目，投資方分別為華潤置地、保利發(fā)展集團、保利灣區投資發(fā)展有限公司和中國鐵路投資有限公司。
目前，在東莞國際商務(wù)區布局的除了重點(diǎn)布局的華潤置地外，建成在售的主要有保利瓏遠國際廣場(chǎng)、民盈山國貿中心等寫(xiě)字樓項目，也是目前成交較理想的寫(xiě)字樓產(chǎn)品之一。
本地寫(xiě)字樓供應量大增
隨著(zhù)東莞城市配套的完善，越來(lái)越多企業(yè)進(jìn)駐東莞，摩天大廈、各種城市綜合體項目集中出現 ，其中寫(xiě)字樓更是大量集中在南城。
據東莞中原戰略研究中心統計數據顯示，2018年?yáng)|莞寫(xiě)字樓供應創(chuàng )下歷史次新高，合計供應了44萬(wàn)平方米，同比上漲37.5%。不過(guò)，去年寫(xiě)字樓成交量有所下滑。東莞中原戰略研究中心介紹，受到東莞軌道交通及規劃利好影響，城區寫(xiě)字樓經(jīng)濟進(jìn)入快速發(fā)展的進(jìn)程，同時(shí)東莞城區承接了部分深圳產(chǎn)業(yè)等利好，加之供應的放量，投資客持續看好東莞樓宇經(jīng)濟，成交量仍處于歷史較高位水平。另一方面，由于新增供應的產(chǎn)品戶(hù)型面積較大，客戶(hù)投資壓力大，成交量出現下滑。
從供應情況來(lái)看，寫(xiě)字樓扎堆入市，更多的是集中出現在東莞南城。據東莞中原戰略研究中心不完全監測統計，2019年城區寫(xiě)字樓將扎堆入市，預計上市面積合計約67.63萬(wàn)平方米，其中南城總部基地供應放量最為顯著(zhù)，共計59.58萬(wàn)平方米預計入市，全新入市項目多達4個(gè)，合計占比達全市的64%。
一手房?jì)r(jià)格穩 二手房高關(guān)注
在房?jì)r(jià)方面，由于供應量少，配套齊全，剛性需求大，南城房?jì)r(jià)處于較高水平，成交量也較大。根據樂(lè )有家研究中心數據顯示，南城一手住宅近5年成交量整體起伏較大，2015年是高峰，全年網(wǎng)簽6952套，幾乎是低谷時(shí)期2018年網(wǎng)簽量的10倍。2017年和2018年南城網(wǎng)簽較低。在成交均價(jià)方面，2018年南城一手住宅成交均價(jià)為21459元/平方米。
記者在踩盤(pán)時(shí)了解到，目前南城新盤(pán)極少，僅萬(wàn)科翡翠東望、萬(wàn)科金色城品等樓盤(pán)在售，其中萬(wàn)科翡翠東望主打別墅產(chǎn)品，從東莞市統計局發(fā)布的數據顯示，2月南城網(wǎng)簽20套住宅，均價(jià)約3.55萬(wàn)元/平方米，主要由萬(wàn)科翡翠東望的別墅成交貢獻；而南城萬(wàn)科金色城品洋房報價(jià)約為2.5萬(wàn)元/平方米左右。
雖然一手住宅產(chǎn)品供應量少，但是南城二手住宅市場(chǎng)十分活躍。樂(lè )有家研究中心介紹，南城二手商品房過(guò)戶(hù)量相對較平穩，2017年過(guò)戶(hù)5319套，達到最高水平，而在2018年南城區僅過(guò)戶(hù)2870套，環(huán)比下跌46%，主要是受東莞二手房貸利率高及“三價(jià)合一”政策影響。
在均價(jià)方面，南城區二手商品房比較平穩，保持逐年上漲態(tài)勢，但上漲幅度并不大，2018年相較于2016年三年時(shí)間僅上漲20%。樂(lè )有家研究中心認為，與新房相比，有大概4000元/平方米的價(jià)格差，如今東莞個(gè)稅政策調整后，購買(mǎi)二手房成本大為降低，在南城購買(mǎi)二手房也是一個(gè)不錯的選擇。
業(yè)內人士：提升東莞城市品質(zhì)
一直以來(lái)，東莞商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展緩慢，寫(xiě)字樓、商業(yè)等物業(yè)成交市場(chǎng)不成熟。隨著(zhù)東莞國際商務(wù)區的打造，或將推動(dòng)東莞商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的復蘇，隨著(zhù)交通日益便捷，產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐中心城區，寫(xiě)字樓、商業(yè)物業(yè)品質(zhì)提升，市場(chǎng)將進(jìn)一步受關(guān)注。
業(yè)內人士認為，東莞國際商務(wù)區的設計將推進(jìn)東莞城市中心都市化、國際化發(fā)展，吸引更多企業(yè)、產(chǎn)業(yè)和人才進(jìn)入中心城區工作、置業(yè)，這將利好于東莞城市品質(zhì)提升。
合富研究院相關(guān)人士也表示，目前東莞國際商務(wù)區城市設計優(yōu)化方案已通過(guò)專(zhuān)家評審會(huì )和市政府批準，重大調整后的東莞國際商務(wù)區將迎來(lái)人文精神與先進(jìn)商務(wù)融合、城市經(jīng)濟品質(zhì)及活力大大提升的新時(shí)代，推動(dòng)中心城區建設，帶動(dòng)東莞融入大灣區，邁向國際化。東莞憑其特有的區位條件、產(chǎn)業(yè)基礎、成本優(yōu)勢、人口數量加速、發(fā)展前景等優(yōu)勢積極搶占機遇，可以預見(jiàn)高效商務(wù)及城市產(chǎn)業(yè)結構全面升級將支撐東莞房地產(chǎn)持續向上發(fā)展以及市場(chǎng)價(jià)值的提升。
