隔斷房的“致命引力”：兩居變三居利潤翻三倍！
對于房產(chǎn)經(jīng)紀機構而言，一間打隔斷的房源和一間不打隔斷的房源，利潤上的差距可以用倍數計算。
近日，蛋殼公寓的北京房源被曝出存在隔斷房對外出租的現象，再度引發(fā)租客對隔斷房的熱議，對此，蛋殼方面表示，會(huì )積極主動(dòng)配合主管部門(mén)的工作要求，并已在北京地區開(kāi)展自查整改工作。實(shí)際上，多位業(yè)內人士對記者透露，遠不止蛋殼一家長(cháng)租公寓品牌在北京有隔斷房房源，幾乎所有分散式長(cháng)租公寓品牌旗下都有隔斷房房源在租?！氨热缯f(shuō)，一間普通的兩居室，我從房東那里三千一個(gè)月收過(guò)來(lái)，如果直接整租出租，可能中間有幾百塊錢(qián)的價(jià)差和一個(gè)月的中介費可以賺，但是如果我把客廳隔斷出來(lái)，做一個(gè)三居室的合租房源出租，這中間的價(jià)差就超過(guò)一千多?！焙贾菀患抑薪殚T(mén)店的店長(cháng)對記者表示，由于隔斷房存在高價(jià)差，眾多房產(chǎn)經(jīng)紀機構旗下都有大量隔斷房存在。
隔斷房原本屬于住房租賃中的灰色地帶，住建部等七部委于2018年6月發(fā)布《關(guān)于在部分城市先行開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項行動(dòng)的通知》，隨后，北京率先開(kāi)展了專(zhuān)項治理行動(dòng)，隔斷房也被列入了整治范疇。
不同于北京的嚴厲打擊，杭州、蘇州等城市則對合規的隔斷房給出了相應的制約條件，并允許合規的隔斷房進(jìn)行租賃。多位業(yè)內人士對記者表示，不同城市標準不一、監管力度不同，使得整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生了混亂的灰色地帶，制定隔斷房是否合規的統一界定標準是行業(yè)的迫切需求。
以空間換利潤
“把兩居室變成三居室，看起來(lái)只多了一間的房租收入，但實(shí)際上利潤從五百變成了一千五，翻了三倍，而如果是擴建成四居室甚至五居室，那利潤就更高了?！币晃环慨a(chǎn)經(jīng)紀稱(chēng)，由于收房成本這個(gè)硬性成本不可避免，通過(guò)隔斷房增加房屋量供應以獲取更高利潤是一種常態(tài)。
該經(jīng)紀人向記者舉例，一家房產(chǎn)經(jīng)紀機構以3000元的價(jià)格從房東手上拿到一套二室一廳的房源，如果直接向外整租，租賃價(jià)格可能在3500-4000元左右，再疊加上中介費、刨除裝修人力等成本，這套房源一年的總體收益在9500-16000元左右。
而如果將這套二室一廳房源改造為三室隔斷房，分為三間房源向外散租，租賃的總價(jià)格可以達到4500-5400元左右，疊加中介費并刨除人力裝修等成本后，同樣的一套房源，隔斷間的年收益可以達到22500-34200元，達到收益利潤翻倍。
據透露，一些經(jīng)紀機構還有更極限的“操盤(pán)手法”，即將面積較大的臥室進(jìn)行再切割，增加隔斷，甚至將廚房改造成臥室，以相對周邊普通合租房源更低的價(jià)格將這些隔斷間出租，從而最大限度地提升房源租金收益?！皩?shí)際上，這種過(guò)于密集改造的隔斷房是各個(gè)主要城市重點(diǎn)想要打擊的對象，例如80平方米的五居室、90平方米的六居室，這些隔斷房一是居住密度過(guò)大，雜物大量堆積，二是隔斷材料不安全，很容易發(fā)生火災，也非常影響周邊住戶(hù)的居住環(huán)境?！币晃粐鴥阮I(lǐng)先的集中式長(cháng)租公寓品牌CEO對記者表示，隔斷房是分散式長(cháng)租公寓品牌追求利潤下產(chǎn)生的“副產(chǎn)品”。
正因為是游走在政策邊緣的“副產(chǎn)品”，隔斷房的管理也愈發(fā)顯得混亂，隔斷房在很多租客眼中與“黑中介”幾乎直接掛鉤。
前述CEO表示，“很多小型的不規范的中介，也就是我們常說(shuō)的黑中介，和租客玩合同上的文字游戲，來(lái)牟取暴利，以隔斷房來(lái)說(shuō)，他們以‘政府行為’為理由，要求租客搬離而不需要承擔違約責任，甚至還能威逼利誘，黑掉租客的押金，再租給下一波租客，這其實(shí)也是現在政府下大力氣整治的主要導火索?！?
而集中式長(cháng)租公寓在其摸索發(fā)展的過(guò)程中，也在某種程度上借鑒了隔斷房的模式和思路，前述CEO稱(chēng)，“隔斷房給我們的啟示在于抓住了‘住’這個(gè)需求點(diǎn)，在租住這個(gè)場(chǎng)景的絕大部分時(shí)間里，臥室和客廳的功能是高度重疊的，我們發(fā)現大部分租客愿意接受失去客廳這個(gè)空間，換取相對較低的租金價(jià)格，你可以發(fā)現，集中式公寓的房型其實(shí)也是這個(gè)道理，精簡(jiǎn)了租住場(chǎng)景中不重要的起居、會(huì )客功能，而集中去提升租住的舒適度和實(shí)用性?！?
該打還是該管？
將隔斷房用一刀切的方式全盤(pán)否定對行業(yè)而言或許并非好事，多位資深業(yè)內人士均認為，只要對隔斷房制定明確的改造規范、建立完善的監管體系，合規隔斷房有利于推動(dòng)住房租賃行業(yè)的發(fā)展。
杭州、蘇州等城市已經(jīng)在探索隔斷房合規化上先行。
2017年8月，杭州市發(fā)布了《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案》，其中提到允許客廳隔斷單獨出租，包括允許成套住房按間出租、允許現有成套住房以原設計的房間為最小單位對外出租、住房租賃企業(yè)可將符合條件的客廳(起居室)按規定改造成一間房間單獨出租。
方案要求，在改造過(guò)后，出租的每個(gè)房間人均租住使用面積不得低于4平方米，餐廳、廚房、衛生間、陽(yáng)臺、過(guò)廳、過(guò)道、貯藏室、地下室、半地下室等不得出租供人員居住，同時(shí)，禁止出租人、住房租賃企業(yè)將原設計的房間再次分割改造對外出租。
而蘇州則在2018年4月發(fā)布了《蘇州市出租房屋居住安全管理條例》，提出可以隔斷出租但有條件，具體條件為：出租人應當以一間設有外墻窗戶(hù)的臥室、起居室廳為最小出租單位，臥室和使用面積不滿(mǎn)十二平方米的起居室廳不得隔斷出租，使用面積十二平方米以上的起居室廳可以隔斷出一間居室出租。
這兩種規定實(shí)際上都禁止了居住密集的隔斷房改造方式，僅允許對面積較大的起居客廳進(jìn)行隔斷改造，也就是業(yè)內所稱(chēng)的“N+1”隔斷改造方式，國內排名前十的一家分散式長(cháng)租公寓品牌CEO對記者表示，這樣的改造方式企業(yè)喜歡，租客也很容易接受?！拔覀冏鲞^(guò)一個(gè)調查，如北上廣深這樣的一線(xiàn)城市，合租的租客其實(shí)除了睡覺(jué)之外，只有很少的時(shí)間待在自己租的房子里，而在這很少的時(shí)間里，呆在客廳或是起居室的時(shí)間幾乎可以忽略不計，因此，超過(guò)80%的租戶(hù)可以接受自己租的房子沒(méi)有客廳，超過(guò)90%的租戶(hù)覺(jué)得用客廳空間換來(lái)更低的房租是值得的?！?
在國內租售比普遍不高的情況下，長(cháng)租公寓品牌一方面承受著(zhù)獲取房源成本的不斷提升，另一方面面臨著(zhù)漫長(cháng)的資金回流周期，對于長(cháng)租品牌而言，隔斷房的存在是提升盈利能力、穩住經(jīng)營(yíng)現金流的一個(gè)重要武器。
對于相關(guān)管理部門(mén)而言，也唯有樹(shù)立起合理規范，保障長(cháng)租公寓品牌健康發(fā)展和合法利益，才能更好落實(shí)“房住不炒”、“租售并舉”。蘇州市公安局方面稱(chēng)，《蘇州市出租房屋居住管理條例》經(jīng)過(guò)了各個(gè)相關(guān)部門(mén)的緊密聯(lián)系、協(xié)商，面向社會(huì )各界人士進(jìn)行了公開(kāi)意見(jiàn)的征求，經(jīng)過(guò)人大常委批準實(shí)行，針對問(wèn)題、解決問(wèn)題，也歡迎公眾隨時(shí)提出問(wèn)題，真正貼近市場(chǎng)。
據介紹，在《蘇州市出租房屋居住管理條例》草案公開(kāi)征求意見(jiàn)的過(guò)程中，根據公眾提出的隔斷房隔斷材料差、易起火等安全隱患問(wèn)題，條例在最終推出后申明，起居室(廳)允許隔斷出租的，應當采用輕質(zhì)不燃材料固定圍護，隔斷后應當具備直接天然采光和自然通風(fēng)條件，保障房屋整體結構安全，不得影響人員疏散、逃生和消防救援。
