這座城市人口突破千萬(wàn)!調控三年，樓市依舊繁榮
原本在一線(xiàn)城市工作的王維維（化名），經(jīng)過(guò)多方面的考慮，在不久前回到了老家河南。在外地已有多套房產(chǎn)的他，考慮在鄭州再次置業(yè)。雖然鄭州在本輪房地產(chǎn)調控中推出了“必須連續繳納社保24個(gè)月”的購房限制，但王維維發(fā)現這一政策已經(jīng)在放松，而且銀行的貸款利率也有所下調，首套房貸利率由上浮30%回落到20%，甚至10%。
這背后是已經(jīng)持續三年的房地產(chǎn)調控，從今年3月開(kāi)始，業(yè)內人士已經(jīng)明顯感覺(jué)到“調控政策有所放松”，而鄭州樓市也迎來(lái)了冰點(diǎn)之后久違的回暖跡象。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對第一財經(jīng)記者表示，對于鄭州來(lái)說(shuō)，本輪房地產(chǎn)調控政策確實(shí)抑制了投機需求，穩定了房?jì)r(jià)，而且市場(chǎng)預期也開(kāi)始回歸平穩。從統計局的數據看，鄭州屬于這輪房?jì)r(jià)調控相對效果較好的城市。
然而調控三年之后，如今的市場(chǎng)也已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。據上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的一季度《中國百城庫存報告》顯示，鄭州已經(jīng)處于庫存極度緊缺行列，消化周期2.6個(gè)月，與2016年9月鄭州樓市最熱時(shí)新房庫存去化周期2.5個(gè)月基本持平。
“房住不炒”的總基調一再被強調，住建部也將“三穩”（穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期）列為2019年度十項重點(diǎn)任務(wù)之首，要求“堅持因城施策、分類(lèi)指導，夯實(shí)城市主體責任，加強市場(chǎng)監測和評價(jià)考核，切實(shí)把穩地價(jià)穩房?jì)r(jià)穩預期的責任落到實(shí)處?！甭淠_到鄭州，伴隨“國家中心城市”的定位，以及順利躋身“人口千萬(wàn)俱樂(lè )部”，這座中原城市的樓市、房?jì)r(jià)有了堅實(shí)的支撐，業(yè)內也分析稱(chēng)：“調控政策將會(huì )更加精細化”。
鄭州樓市的“金三銀四”
農歷新年之后，鄭州樓市就開(kāi)始出現“金三銀四”的市場(chǎng)行情。盡管3月、4月一直被視為房地產(chǎn)行業(yè)的傳統小陽(yáng)春，但春江水暖鴨先知，房地產(chǎn)人士已經(jīng)隱約感覺(jué)到市場(chǎng)的回暖。
從事房地產(chǎn)行業(yè)多年的鄭新（化名）對第一財經(jīng)記者分析，大多數開(kāi)發(fā)商都調整了節奏，鄭州今年上半年沒(méi)有開(kāi)那么多樓盤(pán)。3月份過(guò)后，利好消息在慢慢釋放，情況開(kāi)始有所改觀(guān)，有些項目尤其是一些品質(zhì)型的樓盤(pán)，口碑比較好，性?xún)r(jià)比比較合理，開(kāi)盤(pán)規模又沒(méi)有那么大，不超過(guò)300套，去化速度還是可以的?；旧蠌?月中下旬到五一，市場(chǎng)開(kāi)始慢慢好起來(lái)，很多改善型、價(jià)格高一些的樓盤(pán)，去化都做得很好。
鄭新舉例稱(chēng)，今年五一前推出的瀚海思念城項目，本來(lái)業(yè)內預計按照限價(jià)每平方米為1.6萬(wàn)~1.7萬(wàn)，結果毛坯的成交均價(jià)就達到1.8萬(wàn)~1.9萬(wàn)，而且去化率還挺不錯。其它近期開(kāi)盤(pán)的項目也都還不錯，基本上去化率都能達到80%~90%。
對于3月份以來(lái)的市場(chǎng)回暖現象，業(yè)內認為，這背后既有調控政策松動(dòng)的跡象，也意味著(zhù)市場(chǎng)的重新回歸。
鄭新表示，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放出一些利好信息，比如“不再像以前那么嚴格限制社保，略微有一些放松。過(guò)去限價(jià)限網(wǎng)簽，必須按照備案價(jià)來(lái)賣(mài)，否則就不給網(wǎng)簽，或者進(jìn)度比較慢，但現在正在悄悄放開(kāi)，基本上價(jià)格有些浮動(dòng)也會(huì )給網(wǎng)簽名額。銀行貸款利率方面也開(kāi)始有所松動(dòng)，房貸利率上浮比例已經(jīng)下調5%~10%?！?
在一家本地房地產(chǎn)企業(yè)就職的李商（化名）透露，如果購房者不夠資質(zhì)的話(huà)，開(kāi)發(fā)商會(huì )幫忙想辦法解決。比如，對兩年社保的限制，以前是房管局審核，就是查檔案，比較嚴格，如今把權限下放給開(kāi)發(fā)商自己審核，到房管局備案。
回歸到本輪調控的起點(diǎn)。在“加強房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序”的大背景下，鄭州跟隨一線(xiàn)城市啟動(dòng)了本輪房地產(chǎn)調控政策的步伐，于2016年10月啟動(dòng)限購，后又經(jīng)過(guò)多次調控政策出臺，2017年5月3日，鄭州限購升級，一方面擴大限購區域，另一方面要求取得不動(dòng)產(chǎn)證未滿(mǎn)3年不得上市轉讓。
鄭新稱(chēng)，鄭州推出房地產(chǎn)調控政策以來(lái)，整體上不論是去化速度，還是火爆程度， 2017年的市場(chǎng)還是挺不錯的。2018年8、9月份之前，市場(chǎng)也都是正常的。然而在2018年10月至今年2月底前，鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)轉入“嚴寒”狀態(tài)，很多樓盤(pán)去化不理想。
鄭新說(shuō)：“尤其是二手房市場(chǎng)，表現最為明顯。很多人房子掛了一年，如果仍然堅持價(jià)格的話(huà)，就可能賣(mài)不出去?！痹诋敃r(shí)，只有剛需盤(pán)以及特別好的樓盤(pán)，才能保持比較好的去化速度，而一些大戶(hù)型的改善型樓盤(pán)，受限購政策影響相對較大。
限購的影響
那么調控政策給鄭州樓市帶來(lái)了什么影響呢？
從網(wǎng)簽數據來(lái)看，鄭州自2016年下半年限購政策出臺后，新建商品住宅和二手住宅的成交套數都明顯下跌。
鄭新說(shuō)，省會(huì )鄭州是河南的單核城市，對于樓市供應來(lái)說(shuō)，鄭州常住人口、暫住人口是無(wú)法支撐市場(chǎng)的，地市是鄭州樓市去化的很大一部分支撐，起碼占30%-40%?！班嵵莸氖袌?chǎng)想要變好，地市的需求必須火才可以?！?
然而也因為鄭州執行調控政策，來(lái)自地市購房群體的需求受到抑制，帶熱了三四線(xiàn)城市的樓市。
此外，開(kāi)發(fā)商也因此調整了節奏。
在鄭州本地房地產(chǎn)企業(yè)就職的李商（化名）提到，當前的調控政策對地方經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場(chǎng)影響都比較大。一方面開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)速度放緩，因為買(mǎi)房的人少，面臨去庫存的壓力，所以即便拿地也只能先放到那里，不敢大規模開(kāi)發(fā)。另一方面，鄭州前些年還號召做成品房，但因為限購之后付款比例提高，房貸利率也提高，再加上限價(jià)政策，開(kāi)發(fā)商只能將精裝修改成毛坯房。
如今素有“地王窩”之稱(chēng)的北龍湖片區曾是一片麥地村莊，經(jīng)過(guò)不到十年的發(fā)展，這里已成為鄭州房地產(chǎn)的高地，是開(kāi)發(fā)商爭奪“地王”的必去之地。這一片區目前已經(jīng)聚攏了一批豪宅項目，總價(jià)動(dòng)輒上千萬(wàn)的樓盤(pán)已經(jīng)數不勝數。
2016年鄭州房?jì)r(jià)最熱的時(shí)候，北龍湖片區誕生出一個(gè)又一個(gè)“地王”。當年8月18日，更是先后出現了中原壹號院、金茂府兩個(gè)“地王”。
數據顯示，在融創(chuàng )中原壹號院以畝單價(jià)高達3631萬(wàn)元，樓面價(jià)每平米36310元成為“地王”之后不久，金茂府就以畝單價(jià)4184萬(wàn)元，樓面價(jià)每平米36915元成為新“地王”，至今也是鄭州地價(jià)記錄的保持者，也讓鄭州地價(jià)迎來(lái)畝單價(jià)“4000萬(wàn)”時(shí)代。
然而，2017年6月底，鄭州一則限價(jià)政策落地，要求這一片區的備案價(jià)只能為每平米32000元，這讓前期投入極高熱情的開(kāi)發(fā)商處境尷尬。
在限價(jià)之下如何實(shí)現利潤，成為北龍湖每一個(gè)“地王”豪宅的難題。
段雨桐對第一財經(jīng)記者表示，對于購房人群來(lái)講，調控政策抑制了購房的需求，特別是投資需求，也穩定了房?jì)r(jià)。
不過(guò)，嚴躍進(jìn)也提到，類(lèi)似管控，實(shí)際上會(huì )抑制政府的各類(lèi)財政收入，比如土地交易等。從銀行的角度來(lái)看，會(huì )引發(fā)房貸資產(chǎn)縮水等帶來(lái)的風(fēng)險。對于購房者來(lái)說(shuō)，部分二手房房源掛牌的周期會(huì )延長(cháng)，這個(gè)時(shí)候自然會(huì )增加各類(lèi)負擔。從實(shí)際情況看，也會(huì )影響此類(lèi)房東的換房交易。
他認為，鄭州屬于這兩年省會(huì )城市中的黑馬，其房?jì)r(jià)上漲力度大、市場(chǎng)交易規模大，都體現了此類(lèi)城市相對較好的投資價(jià)值。但這一輪政策也有很多新的因素，比如說(shuō)人才導入的政策也開(kāi)始增加，這實(shí)際上也會(huì )變現，引起部分炒房現象的出現。對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，部分此前積極進(jìn)入鄭州市場(chǎng)的企業(yè)，其實(shí)后續也要防范限價(jià)等帶來(lái)的新壓力。
千萬(wàn)人口支撐起的市場(chǎng)需求
盡管房地產(chǎn)調控導致市場(chǎng)產(chǎn)生明顯波動(dòng)，但這阻擋不了全國絕大部分知名房地產(chǎn)企業(yè)紛紛入駐鄭州。業(yè)內稱(chēng)，這正是看中鄭州市場(chǎng)未來(lái)的潛力，所以外來(lái)房企紛紛搶灘。
鄭新認為，本身房地產(chǎn)調控的目的就是為了調預期，目前也已經(jīng)達到了效果。只是在過(guò)去，房地產(chǎn)調控可能沒(méi)有持續這么長(cháng)時(shí)間就開(kāi)始反彈了，而本輪調控嚴厲的程度貫穿始終，讓開(kāi)發(fā)商變得不再心存僥幸，預期降低了，對價(jià)格也就不會(huì )有太多執念。
他說(shuō)，最起碼，對房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)新階段?！皫缀鯓I(yè)內所有人都認為，高周轉模式不會(huì )再回來(lái)了，大家都在尋找一種新的開(kāi)發(fā)模式?；旧隙紩?huì )偏重于有口碑的品質(zhì)型樓盤(pán)。銷(xiāo)售策略方面，也會(huì )有相應的節奏安排，不會(huì )再心存僥幸等待后面的松動(dòng)?！?
段雨桐也表示，長(cháng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的政策是堅持“房住不炒”，一城一策。所以可能會(huì )根據鄭州當地的市場(chǎng)情況做出微調，但是大面積的放松政策是不太可能出現的，總的目標還是要堅持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩發(fā)展。對于限購這塊，短期內不會(huì )有明顯的放松跡象，具體情況還要看后期市場(chǎng)的發(fā)展情況。
業(yè)內稱(chēng)，鄭州這兩年房?jì)r(jià)確實(shí)沒(méi)有上漲。不過(guò)“要是正式放松調控政策，市場(chǎng)馬上就會(huì )再度火起來(lái)?！?
這樣的判斷源于鄭州的國家定位以及人口的持續涌入。
《鄭州建設國家中心城市行動(dòng)綱要(2017-2035年)》明確提出分階段建設的核心指標：到2020年，全市常住人口規模為1100萬(wàn)人，城鎮化率達到75%；2035年達到1350萬(wàn)人，城鎮化率達到85%。
據官方統計，2019年，鄭州市人口突破1000萬(wàn)，成為中部六省省會(huì )中第二個(gè)進(jìn)入“人口千萬(wàn)俱樂(lè )部”的城市。隨著(zhù)“智匯鄭州”人才政策的持續深入、外來(lái)人口落戶(hù)門(mén)檻逐步降低，鄭州未來(lái)人口將會(huì )繼續大幅增加。
嚴躍進(jìn)稱(chēng)，鄭州本身就是中國城鎮化發(fā)展速度相對較快的城市，未來(lái)人口導入速度也會(huì )加快，預期后續房地產(chǎn)市場(chǎng)交易也會(huì )上升。同時(shí)建議積極發(fā)展租賃市場(chǎng)和相關(guān)產(chǎn)品等，以對沖高房?jì)r(jià)。
