昆明寫(xiě)字樓投資同比下降26.9% 存量市場(chǎng)庫存大
日前，昆明市統計局發(fā)布了《2018昆明市國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展統計公報》，其中提到2018年昆明市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，住宅和商業(yè)投資同比增長(cháng)，但辦公樓投資卻同比下降了26.9%。綜合分析來(lái)看，去年昆明寫(xiě)字樓投資下降，與目前昆明寫(xiě)字樓庫存大、去化慢等原因不無(wú)關(guān)系。
根據昆明銳理數據，最近幾年昆明寫(xiě)字樓銷(xiāo)量基本呈下降趨勢。數據顯示，2015年昆明寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積65萬(wàn)平方米，2016年銷(xiāo)量為46萬(wàn)平方米，2017年銷(xiāo)量56萬(wàn)平方米，2018年銷(xiāo)量?jì)H為39萬(wàn)平方米，去年平均每個(gè)月只賣(mài)出去了3.25萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓，去化速度相當緩慢。
銳理數據顯示，截止到2018年底昆明寫(xiě)字樓存量面積還有274萬(wàn)平方米，按照2018年月均去化3.25萬(wàn)平方米計算，即便不新增供應面積，全部賣(mài)完需要83個(gè)月（大約7年時(shí)間），問(wèn)題是昆明寫(xiě)字樓仍在不斷開(kāi)發(fā)中，尤其是巫家壩，一大堆總部項目正在開(kāi)發(fā)中。
由于銷(xiāo)售難度大，近幾年來(lái)昆明寫(xiě)字成交均價(jià)幾乎沒(méi)有變化，2017年甚至比上一年還有下降，與同期的住宅價(jià)格走勢完全不可同日而語(yǔ)。銳理數據顯示：2016年昆明寫(xiě)字樓成交均價(jià)13044元/平米，2017年12018元/平米，2018年為13537元/平米，目前的成交價(jià)格低于住宅。
同時(shí)，寫(xiě)字樓租金也是一直上不去，云南房網(wǎng)調查顯示，昆明已經(jīng)投入使用的頂級寫(xiě)字樓中，順城雙塔、萬(wàn)達雙塔、昆明廣場(chǎng)、昆鋼大廈、俊發(fā)中心等寫(xiě)字樓的租金價(jià)格基本在每月每平方80-150元的水平，和前些年相比，昆明頂級寫(xiě)字樓的租金其實(shí)有所降低。
在寫(xiě)字樓庫存面積大、去化周期長(cháng)的背景下，昆明市和房企都在主動(dòng)控制寫(xiě)字樓產(chǎn)開(kāi)發(fā)量。
首先，最近3年來(lái)昆明是在規劃上減少了寫(xiě)字樓的審批，在多個(gè)地塊和片區進(jìn)行了規劃調整，其中涉及了大部分的商業(yè)改住宅，還有部分項目將原本規劃的寫(xiě)字樓產(chǎn)品調整為了公寓，比如雙鐵韻城、置信銀河廣場(chǎng)、實(shí)力心城、俊發(fā)逸天峰等均進(jìn)行過(guò)類(lèi)似的規劃調整，都是將寫(xiě)字樓改成了公寓。
其次，在昆明的開(kāi)發(fā)商也主動(dòng)減少在寫(xiě)字樓方面的開(kāi)發(fā)投資，有些甚至干脆回避寫(xiě)字樓項目，比如國內房地產(chǎn)前四大巨頭碧桂園、萬(wàn)科、恒大和融創(chuàng )，除碧桂園外都沒(méi)有寫(xiě)字樓項目。碧桂園也只是在接盤(pán)的昆明中心有部分寫(xiě)字樓，但此項目卻處于停工狀態(tài)。進(jìn)入巫家壩的房企雖然受制于規劃條件不得不開(kāi)發(fā)總部大廈（寫(xiě)字樓），可也都普遍將開(kāi)發(fā)時(shí)間置后，觀(guān)望情緒濃厚。昆明市場(chǎng)老大俊發(fā)地產(chǎn)，目前有10來(lái)個(gè)項目，但只有春之眼有寫(xiě)字樓物業(yè)。
盡管去年昆明寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資比上一年下降27%，可是昆明寫(xiě)字樓的庫存高峰可能還沒(méi)有真正到來(lái)，尤其是頂級寫(xiě)字樓，未來(lái)供應量仍然十分龐大，因為昆明十大超高建筑全部都是寫(xiě)字樓——剛剛讓出昆明第一高樓地位的萬(wàn)達雙塔，寫(xiě)字樓消化尚在進(jìn)行，新落成的昆明第一高樓——恒隆廣場(chǎng)，很快就要推出體量龐大的寫(xiě)字樓，而在它旁邊，更高的春之眼正在建設中。至于巫家壩，未來(lái)昆明第一高樓綠地東南亞中心的主體是寫(xiě)字樓，巫家壩另一塊限高達600米的土地，應該也是開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓。這也就是說(shuō)，昆明至少還有3棟高度超過(guò)恒隆廣場(chǎng)的超高寫(xiě)字樓等待入市，而即將推向市場(chǎng)的恒隆廣場(chǎng)，寫(xiě)字樓單層面積高達3200平方米以上，幾乎是普通寫(xiě)字樓單層面積的兩三倍。
