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中國寫(xiě)字樓的中場(chǎng)戰事 “玩家”該如何操作

時(shí)間:2019/5/29 瀏覽量: 662

2018年底以來(lái),外資在北上廣深等一線(xiàn)城市頻頻收購寫(xiě)字樓等大宗投資型物業(yè):


2018年11月,凱德集團成功收購上海第一高雙子塔,摘牌價(jià)格127.86億元,刷新凱德集團在華單體項目收購交易金額紀錄;

2018年12月,黑石集團以12億美元(約合人民幣82.75億元)收購新加坡豐樹(shù)集團在上海的商業(yè)項目上海怡豐城及其相鄰辦公大樓;

2019年1月,凱德集團斥資27.52億元收購上海浦發(fā)大廈約70%的面積,并將啟動(dòng)全面的改造升級;

2019年3月,黑石集團開(kāi)始收購上海市浦東新區的長(cháng)泰廣場(chǎng),交易價(jià)格或超過(guò)15億美元(約合人民幣101億元);

2019年4月,瑞士合眾集團(Partners Group)與中東家族財富基金(The Family Office Co.)等財團聯(lián)手以13.4億美元(約合人民幣90.2億元)收購中關(guān)村鼎好大廈大部分股權,成為迄今為止北京最大體量的商業(yè)地產(chǎn)外資收購項目。


事實(shí)上,由于市場(chǎng)成熟度高、經(jīng)濟基本面好、供求關(guān)系健康和政務(wù)透明度較高,北上廣深一線(xiàn)城市一直都是外資的首選地。

2018年二季度以來(lái),人民幣兌美元匯率持續下跌,“去杠桿”以來(lái)導致大部分內資的融資能力較前兩年顯著(zhù)下降,部分企業(yè)轉讓物業(yè)降低負債率導致市場(chǎng)買(mǎi)方選擇增加,這些背景是外資加速入場(chǎng)的主要原因。

但面對這波小熱潮,我們仍不禁想問(wèn),在辦公物業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)域,“玩家”該如何操作?

在辦公物業(yè)存量市場(chǎng)中,房地產(chǎn)金融在改造低效物業(yè)、提升物業(yè)價(jià)值的過(guò)程中,展現出了巨大力量。作為國際領(lǐng)先的房地產(chǎn)基金管理公司,黑石集團和凱德集團的模式頗有借鑒意義。

成立于1985 年的美國黑石集團(Blackstone Group)是全球領(lǐng)先的另類(lèi)資產(chǎn)管理和金融咨詢(xún)服務(wù)機構。

黑石地產(chǎn)基金平臺的資產(chǎn)管理規模已達上千億美元,是集團旗下的第一大業(yè)務(wù)平臺。近期,黑石集團在其亞洲投資組合中持續增加中國內地的商業(yè)資產(chǎn)。

黑石地產(chǎn)投資的主要策略是“買(mǎi)入、修復、賣(mài)出(Buy-Fix-Sell)”。首先,瞄準市場(chǎng)機會(huì ),運用財務(wù)杠桿,買(mǎi)入成熟物業(yè)資產(chǎn)。其次,通過(guò)更換管理團隊和提高市場(chǎng)集中度等方法來(lái)修復資產(chǎn),以提高資產(chǎn)價(jià)值。

為保證資產(chǎn)修復的效率,黑石會(huì )細分不同的區域市場(chǎng)和物業(yè)領(lǐng)域,用當地資源組建管理經(jīng)驗豐富的團隊,將新收購的成熟物業(yè)資產(chǎn)整合到統一的投資管理平臺上,在短時(shí)間內改善經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jì)。

最后,將其分拆上市或出售給保險公司或REITs等較為保守的長(cháng)期投資人,獲得投資回報。

2007年,黑石集團收購辦公物業(yè)投資信托公司(Equity Office Properties,簡(jiǎn)稱(chēng)EOP)。EOP也是美國最大的REITs公司,因為公司的很多地產(chǎn)都位于非核心地帶,所以公司總價(jià)值相對較低。

黑石用395億美元將其全部買(mǎi)入,在并購完成后當天,黑石就開(kāi)始著(zhù)手將EOP的資產(chǎn)分拆出售,一個(gè)月內賣(mài)掉了210億美元的資產(chǎn)。

這樣,在2008年金融危機來(lái)臨前夕,黑石集團已收回了很大部分投資,同時(shí)又保留了核心市場(chǎng)中的地產(chǎn)。

堅持戰略性的長(cháng)期投資,平抑經(jīng)濟周期性波動(dòng)風(fēng)險。在并購交易中,黑石集團具備快速完成大型交易的能力,但在基金產(chǎn)品設計中,黑石集團又秉持長(cháng)期價(jià)值投資的理念。

黑石地產(chǎn)基金存續期一般在10 年左右,較長(cháng)的期限可以平抑經(jīng)濟周期性波動(dòng)風(fēng)險,實(shí)現相對穩定的長(cháng)期收益。

總部位于新加坡的凱德集團(CapitaLand)是亞洲領(lǐng)先的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、購物中心開(kāi)發(fā)商及擁有者和管理者、全球最大的國際服務(wù)公寓業(yè)主和運營(yíng)商,也是亞洲最大的房地產(chǎn)基金管理者之一。

凱德集團于1994年進(jìn)入中國,目前已在中國42座城市擁有/管理超過(guò)190個(gè)項目,管理的總資產(chǎn)超過(guò)2,000億元人民幣。

從集團內部孵化到私募基金的開(kāi)發(fā)培育,再到REITs的價(jià)值變現和穩定收益模式,凱德集團構造了一個(gè)以地產(chǎn)基金為核心的全周期投資物業(yè)成長(cháng)通道,通過(guò)旗下的投資和資產(chǎn)管理團隊收購商用物業(yè),再通過(guò)項目管理團隊改造運營(yíng)資產(chǎn),將其注入REITs,轉化為公眾投資。

在凱德集團的發(fā)展歷程中,主要有以下兩大關(guān)鍵環(huán)節:

輕資產(chǎn)轉型。由于共同股東的促進(jìn),2000 年11月兩家新加坡地產(chǎn)公司——百騰置地和星展置地合并為嘉德置地(2013年中文名稱(chēng)正式改成凱德)。

合并成立后的凱德集團開(kāi)始實(shí)施輕資產(chǎn)轉型目標,成就了凱德地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。凱德集團堅決實(shí)施非核心資產(chǎn)抽離和出售核心資產(chǎn)套現,達到減輕資產(chǎn)的負擔,重新構建其商業(yè)投資組合。

從凱德發(fā)展歷程看,在凱德集團的輕資產(chǎn)戰略中起到了舉足輕重的作用。從2000年到2008年,凱德集團總資產(chǎn)只增長(cháng)了40.2%(主是現金和股權投資),年均增速僅為4.0%,投入資本(權益資本和有息負債)的年均增速更低,僅為3.7%。

與資產(chǎn)的輕微增長(cháng)相對,集團整體的息稅前利潤(EBIT)卻從2000年的3.1億新元增長(cháng)到2008年的22.1億新元,年均增速15.3%,而凈利潤的年均增速更高,達到21.8%。

PE與REITs的聯(lián)合布局?!癙E+REITs”的模式是凱德集團為業(yè)界廣泛稱(chēng)道的關(guān)鍵,被業(yè)界認為是目前最適合的地產(chǎn)與金融結合的模式。

凱德集團根據不同的風(fēng)險收益階段對應不同的金融工具,靈活運用PE與REITs的優(yōu)勢。

凱德集團在發(fā)展項目時(shí),會(huì )給自身發(fā)起成立的PE優(yōu)先參與的選擇權,看其是否參與其中,若確定合作,PE一般可占到合作項目權重的20%-50%。凱德公司負責開(kāi)發(fā)管理,可享受項目增值收益。

項目成熟后(形成能產(chǎn)生穩定現金流的商業(yè)物業(yè)),由REITs介入收購,凱德公司和私募基金退出,減少項目資金沉淀,實(shí)現資產(chǎn)的快速周轉,提高資金使用效率,公司可享受認購REITs的租金收益和管理費收益,在提升收益率的同時(shí)降低混業(yè)風(fēng)險。


伴隨著(zhù)房地產(chǎn),國內寫(xiě)字樓存量市場(chǎng),有著(zhù)眾多的參與者。按照運營(yíng)方式的不同,可以分為開(kāi)發(fā)持有(SOHO中國)、購買(mǎi)持有(基匯資本)、租賃持有(德必集團、優(yōu)客工場(chǎng)、東朔集團)等主要模式。


1. 開(kāi)發(fā)持有

開(kāi)發(fā)自持指的是涉及產(chǎn)業(yè)鏈“項目立項—融資買(mǎi)地—規劃設計—施工建造—竣工交付—出租”的整個(gè)流程。典型的代表企業(yè)是SOHO中國。

SOHO中國成立于1995年。目前,SOHO公司累計開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)面積已超過(guò)500萬(wàn)平方米。2012年,SOHO公司決定將業(yè)務(wù)模式由“開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售”轉型為“開(kāi)發(fā)—持有”,現自持京滬兩地總建筑面積近140萬(wàn)平米的甲級寫(xiě)字樓。

此外,2015年,SOHO中國發(fā)布了共享辦公產(chǎn)品—SOHO3Q。目前為超過(guò)10,000家企業(yè)提供商業(yè)社區氛圍,以及辦公場(chǎng)地,入駐企業(yè)來(lái)自IT、教育、金融、咨詢(xún)、傳媒及文化等行業(yè)。

2018年,SOHO中國實(shí)現營(yíng)業(yè)額約人民幣17.21億元,租金收入約人民幣17.35億元(由存貨銷(xiāo)售退房產(chǎn)業(yè)的項目銷(xiāo)售約-0.14億元);凈利潤約人民幣19.25億元;持有項目的租金收入同比上漲約18%,投資物業(yè)平均出租率達96%;共享辦公SOHO3Q拓展至全國7個(gè)城市共31個(gè)中心,擁有超過(guò)30000個(gè)工位。

不過(guò),SOHO 中國董事長(cháng)潘石屹2017年參加論壇時(shí)曾表示,中國的地產(chǎn)市場(chǎng)租金回報率不足3%(1999-2000年建的現代城的房子出租回報率已從15%降到了2%),而SOHO中國從銀行貸款來(lái)的資金成本是利率4.4%,這意味著(zhù)只租不售的SOHO中國在辦公物業(yè)運營(yíng)領(lǐng)域一直是在做著(zhù)賠本的買(mǎi)賣(mài)。

近年來(lái),SOHO中國先后賣(mài)出了上海SOHO海倫廣場(chǎng)及靜安廣場(chǎng)、上海凌空SOHO、上海外灘SOHO、上海SOHO世紀廣場(chǎng)、上海SOHO天山廣場(chǎng)以及北京光華路SOHO2等多個(gè)項目,套現300多億元。

這似乎也印證著(zhù)重資產(chǎn)下只租不售的運營(yíng),租金的回報并不足以覆蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資所背負的財務(wù)費用負擔,需要“以售養租”的支持。

2. 購買(mǎi)持有

購買(mǎi)持有指的是不以物業(yè)的長(cháng)期持有運營(yíng)為目的,主要通過(guò)購入售出之間的價(jià)格差,或者購入改造后的增值,來(lái)獲得收益。在這類(lèi)模式中,基匯資本具有一定代表性。

基匯資本(Gateway Capital)是一家香港背景的私募基金管理公司,專(zhuān)注于大中華和其他亞太區高進(jìn)入門(mén)檻市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資以及具有良好的風(fēng)險與回報背景的困境項目,并將其轉化為增值投資?;鶇R資本目前管理4支以大中華區和亞太地區為目標的房地產(chǎn)私募基金。

2014年,基匯資本以9.6億美金(約58億人民幣)接盤(pán)李嘉誠家族手中的盈科中心。盈科中心在被收購后進(jìn)行了全方位的優(yōu)化改造,是國內較早實(shí)現商改辦的案例。

2018年,鏈家創(chuàng )始人左暉以100億左右的價(jià)格買(mǎi)下盈科中心,基匯資本順利實(shí)現退出,價(jià)格暴增72%。

基匯資本的成功,更多是仰賴(lài)創(chuàng )始人團隊的投資眼光和資源協(xié)調能力,購買(mǎi)與出售的時(shí)間基本都與房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(cháng)周期相吻合,相比于巨大的資金量,主要的收益更多地源自于房地產(chǎn)物業(yè)的普遍增值。

3. 租賃持有

租賃持有指的是通過(guò)長(cháng)期租賃方式獲取物業(yè),加以改造裝修后對外出租。運營(yíng)企業(yè)不持有資產(chǎn),但需要支付資產(chǎn)的長(cháng)期租金和投資改造裝修。租賃持有業(yè)態(tài)下,可劃分為產(chǎn)業(yè)式、孵化式、物業(yè)式等。

產(chǎn)業(yè)式主要是以創(chuàng )意園為依托,打造入駐企業(yè)間產(chǎn)業(yè)生態(tài),強調構建入駐企業(yè)間的上下游產(chǎn)業(yè)鏈,入駐企業(yè)進(jìn)入創(chuàng )意園區后可以與自己的上下游企業(yè)快速對接,為業(yè)務(wù)發(fā)展提供一定便利。

這種模式需要空間的入駐企業(yè)形成一定規模才能具備較為顯著(zhù)的優(yōu)勢,同時(shí)需要聯(lián)合辦公空間付出較高的運營(yíng)成本來(lái)維系上下游企業(yè)間的有效社交。典型企業(yè)為德必集團。

上海德必文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)發(fā)展(集團)股份有限公司成立于2006年,目前已成功開(kāi)發(fā)16個(gè)創(chuàng )意園區,主要布局在上海地區,園區總運營(yíng)面積超過(guò)50萬(wàn)平方米,企業(yè)數量1200家,入駐率達98%。

德必集團主要通過(guò)承租老廠(chǎng)房或倉庫(國資資產(chǎn))的方式獲得標的物業(yè),在進(jìn)行設計、外部改造及內部空間分割后,采取出租或房租換股權的方式提供給創(chuàng )意型企業(yè),并為其提供產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)。

招商過(guò)程中,自建招商團隊+渠道整合模式共同啟動(dòng)招商,策略方面控制租金比周邊同品質(zhì)物業(yè)租金低5-10%,以確保滿(mǎn)租;在招商前期控制30%企業(yè)質(zhì)量,以形成對后期企業(yè)入駐的吸引。

收入來(lái)源由租金、物業(yè)管理、股權及擔保收入等五大塊構成,其中租金和物業(yè)管理收入為主要來(lái)源。

2019年1月8日,中國證監會(huì )上海監管局發(fā)布德必集團上市輔導備案基本情況表。據悉,德必文化與東方花旗證券簽署了上市輔導協(xié)議。

孵化式主要是指聯(lián)合辦公產(chǎn)品,即主要為創(chuàng )業(yè)者、中小企業(yè)租戶(hù)提供靈活辦公服務(wù)的新型辦公模式,辦公空間運營(yíng)商不僅為租戶(hù)提供基礎的辦公環(huán)境和設施,還提供完整的智慧辦公解決方案,更重要的是提供如工商財稅法、融資、創(chuàng )投孵化等增值服務(wù)。

WeWork是聯(lián)合辦公的鼻祖,于2010年創(chuàng )立于美國紐約,它租下寫(xiě)字樓,分隔成單獨的辦公空間,以更高的價(jià)格出租給創(chuàng )業(yè)公司。2008年金融危機后,其以較低的價(jià)格租下了大面積的辦公區域,是其快速發(fā)展的開(kāi)始。

其創(chuàng )始人表示,“WeWork不僅是一個(gè)辦公場(chǎng)所,更是一個(gè)社區和服務(wù)網(wǎng)絡(luò ),加入WeWork意味著(zhù)加入了我們全球會(huì )員的社區網(wǎng)絡(luò )?!?

目前,WeWork在全球27個(gè)國家、100個(gè)城市擁有425個(gè)辦公地點(diǎn),覆蓋會(huì )員總數超過(guò)40萬(wàn)名。2017年,WeWork在上海簽訂了該市場(chǎng)面積最大的一宗單體甲級辦公樓租賃合同,所租賃辦公樓面積約2.7萬(wàn)平方米。

2019年4月29日有外媒報道稱(chēng),WeWork表示已于去年12月遞交了IPO申請,目前上市文件仍未向公眾公開(kāi)。WeWork有望成為今年美股市場(chǎng)繼Uber之后的第二大IPO。

物業(yè)式指的是由擁有地產(chǎn)的業(yè)主提供物業(yè)空間,企業(yè)承租方將整租的空間裝修后分租給各個(gè)入駐企業(yè)賺取差價(jià),對辦公空間進(jìn)行裝修改造,使之成為運行高效滿(mǎn)足需求的辦公空間,同時(shí)還負責空間的招商工作。

東朔集團在此類(lèi)企業(yè)中具有一定代表性,始創(chuàng )于2007年,注冊資金6億元。東朔現有2大東朔空間、25個(gè)東朔超級商務(wù)中心、輻射62幢甲級寫(xiě)字樓、近2000間辦公空間,分散式覆蓋上海所有繁華區域,運營(yíng)總面積達21.8萬(wàn)m2,年租金營(yíng)業(yè)額超4億元,為業(yè)主管理不動(dòng)產(chǎn)達110億元,服務(wù)各類(lèi)企業(yè)上千家。

這里說(shuō)到的物業(yè)式,即“租入-改造-租出”的運營(yíng)模式,契合了近年來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的快速發(fā)展勢頭,商業(yè)邏輯也比較簡(jiǎn)明。

戴德梁行華南及華西區研究部人士舉例,“過(guò)往如果寫(xiě)字樓所在的區域是非核心區,本身比較難招租。有大包租客一次性承租并自行運營(yíng),開(kāi)發(fā)商是歡迎的?!?

如深圳后??偛炕?,之前處于培育期時(shí),一些拿下總部基地但不擅長(cháng)運營(yíng)的開(kāi)發(fā)商,會(huì )選擇一次性放租給包租公司。

以深圳某投資公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)A公司)為例,該公司在寫(xiě)字樓領(lǐng)域目前已經(jīng)包租并運營(yíng)了廣州、深圳等共計15萬(wàn)平方米的物業(yè),屬于傳統意義上的包租運營(yíng)商。該公司承租的單個(gè)物業(yè)面積通常超過(guò)1.5萬(wàn)平方米,約6-8層樓。

1. 承租標的選擇

承租標的選擇主要包括以下幾個(gè)方面:

寫(xiě)字樓地段。寫(xiě)字樓本身的地域性特征比較明顯,選址必須限定在大商圈里,否則租戶(hù)群體范圍太窄。

寫(xiě)字樓物業(yè)評估。寫(xiě)字樓標的硬件不能有太多瑕疵,以免增加過(guò)多改造成本;軟件方面的物業(yè)管理水平也必須較強,這樣改造后租金大概能比周邊同類(lèi)溢價(jià)10%-20%。

租客集中。少選擇分散性租客較多的標的。一棟寫(xiě)字樓一旦散客過(guò)多,租金體系就不好把控。同時(shí)跟出租的開(kāi)發(fā)商或大業(yè)主合作,錯開(kāi)對外招租的客群結構,避免變成搶客競爭關(guān)系。

2. 資金來(lái)源方式

按照正常邏輯,包租公司一旦要從金融機構進(jìn)行融資,年化利率至少達到10%。但寫(xiě)字樓包租本身的收益率僅15%左右,如果市場(chǎng)出現變動(dòng),出租率下降,租金也會(huì )下調,金融機構往往不愿意提供貸款。

所以,與聯(lián)合辦公前期資金更多依靠估值、投融類(lèi)機構有所不同,包租公司的資金大部分來(lái)源于自有資金。

這也意味著(zhù),這門(mén)生意存在著(zhù)優(yōu)勝劣汰,在經(jīng)濟周期下行時(shí),一些資金實(shí)力不強的企業(yè)只能退場(chǎng)。

只有資金實(shí)力比較強或者有閑置資金的企業(yè),才能做包租這個(gè)事情。生意的準入門(mén)檻會(huì )越來(lái)愈高高,不光需要資金實(shí)力,還需要運營(yíng)能力。

3. 成本與盈利分析

A公司兩三年前承租下的寫(xiě)字樓物業(yè),租金成本相對較低。但2017、2018兩年拿房的成本偏高,與市場(chǎng)價(jià)相比大概低10%。

這大概是批發(fā)價(jià)和零售價(jià)的差別,比如一棟寫(xiě)字樓對外招租租金是220-230元/平方米,但給到包租公司的價(jià)格大概是180元/平方米。

租金成本逐漸上漲的同時(shí),以往這種寫(xiě)字樓包租模式,裝修成本并不大。但從2018年開(kāi)始,租客對寫(xiě)字樓物業(yè)的更加挑剔,A公司的裝修投入與聯(lián)合辦公的差距也正在拉近。

A公司包租的寫(xiě)字樓物業(yè),裝修成本約1000元/平方米,運營(yíng)成本(包括人工成本、對外渠道費用、平時(shí)維護支出)大概占據整體投入的5%-8%,其中,推銷(xiāo)成本是最重要的一環(huán),渠道代理費至少是一個(gè)月租金。

包租物業(yè)與聯(lián)合辦公的不同之處在于,聯(lián)合辦公的切割面積偏小,往往切割成工位,以工位計算租金;而包租的切割面積會(huì )更大一些,最小面積也在100平方米左右,最大600-700平方米左右。在對外租金通常以面積計算,根據市場(chǎng)波動(dòng)程度調整定價(jià)。

一般包租物業(yè)的對外租金會(huì )比原寫(xiě)字樓直接招租租金高10%-20%。不過(guò),如果寫(xiě)字樓市場(chǎng)不好,運營(yíng)商會(huì )調低預期值,以拉高出租率。

裝修成本和運營(yíng)成本分攤之后,最短4-5年才能回本。包租生意的收益率跟聯(lián)合辦公差不多,前五年大概可以達到10%-15%。

不過(guò),包租的出租率通常比聯(lián)合辦公更高,根據A公司的經(jīng)驗,平均80%-90%是沒(méi)有問(wèn)題的,而通常出租率要達到70%以上才有盈利的可能性。

租金差是包租生意盈利的一部分,另一部分則來(lái)自于業(yè)主給出的免租期。免租期按照標的體量大小來(lái)確定,如果體量夠大,免租期可以達到半年,較小也有3-4個(gè)月的免租期。

一旦能盡快出租,較長(cháng)的免租期也是盈利的重要來(lái)源。判斷包租生意是否成功還有一個(gè)標志,就是營(yíng)業(yè)后現金流的回正周期。以承租時(shí)與開(kāi)發(fā)商談定的免租期和各項商務(wù)條件為準,通常這種包租的現金流回正需要8-10個(gè)月。

當前,甲級寫(xiě)字樓的存量增加明顯,市場(chǎng)短期內不一定能夠消化,所以辦公物業(yè)2019年可能出現租金回落、空置率上升的趨勢。對租賃持有的企業(yè)而言,有可能面臨新的洗牌,但也是新的機遇。

戰略管理學(xué)家邁克爾波特通過(guò)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析模型指出,復雜的產(chǎn)業(yè)鏈條上的各個(gè)環(huán)節都有著(zhù)不同的價(jià)值增值空間,企業(yè)能夠通過(guò)對其中的關(guān)鍵環(huán)節的準確控制,則相對于處于同一鏈條上其他非關(guān)鍵環(huán)節上的企業(yè),就能夠獲得超額的回報或者可以節約投入。

“租入-改造-租出”的運營(yíng)模式本身的形成,正式由于對寫(xiě)字樓出租環(huán)節的準確控制,通過(guò)銜接上下游資源,節約出租方和承租方的交易時(shí)間,降低交易的信息成本,從而獲得基本收益。

通過(guò)自身資源稟賦(如品牌或股東背景認可等),形成對承租方或出租方的優(yōu)勢議價(jià),從而獲得超額收益。

從未來(lái)的發(fā)展上,依然應著(zhù)力于增強關(guān)鍵環(huán)節的控制力。主要可以做好以下幾個(gè)方面工作:

一是強化的客戶(hù)資源導入能力,豐富自身的信息庫和資源協(xié)調能力。

二是強化流程控制,合理安排招商期和裝修期,最大限度減少空置時(shí)間。

三是結合自身資源稟賦,考慮提供更多的增值服務(wù)。

四是專(zhuān)注運營(yíng)好現有項目,提升品牌價(jià)值后,形成對出租方、或承租方的更強議價(jià)能力,從而實(shí)現更好的收益。精益求精,一步一個(gè)腳印,是辦公物業(yè)投資值得期待的未來(lái)。

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