融創(chuàng )保利誰(shuí)能擠進(jìn)前四，房企巨頭規模之爭白熱化
樓市在2019年歷經(jīng)潮水洶涌與退去，房企競爭勢頭卻從未放緩。前五月，碧萬(wàn)恒沒(méi)有懸念鎖定行業(yè)前三名，但第四位之爭再次陷入膠著(zhù)化?！安幌氘數谝弧钡娜趧?chuàng )中國（01918.HK，下稱(chēng)“融創(chuàng )”）和“欲回行業(yè)前三”的保利地產(chǎn)（600048.SH，下稱(chēng)“保利”），一如既往成為這場(chǎng)拉鋸戰的主角。
最新“戰況”是，保利以256億元領(lǐng)先融創(chuàng )，暫居行業(yè)第四位。2019年1~5月，融創(chuàng )實(shí)現簽約金額1633.7億元，同比增長(cháng)12.2%；而保利實(shí)現簽約金額1889.61億元，同比增長(cháng)21.82%。
實(shí)際上，去年類(lèi)似爭奪戰已經(jīng)上演。彼時(shí)，保利同樣在上半場(chǎng)領(lǐng)先，優(yōu)勢一直保持至8月份。但9月份開(kāi)始，情況發(fā)生逆轉，融創(chuàng )以160億元銷(xiāo)售優(yōu)勢反超保利。此后行業(yè)排名保持穩定，年末，融創(chuàng )保利分別以4608.3億和4048億元銷(xiāo)售額居行業(yè)第四、第五位。
相同戲碼是否會(huì )在2019年上演，還是未知。從土地市場(chǎng)看，兩者均頻頻出手納糧。但在2018年股東大會(huì )上，融創(chuàng )表示已暫停公開(kāi)市場(chǎng)拿地；而保利囿于央企身份，被股東質(zhì)疑是否趨向保守。
融創(chuàng )表示“現在的位置（第四名）挺好”，而保利志在“沖三保四”，如此看來(lái)，融創(chuàng )保利“龍虎斗”也將更趨激烈。
排位爭奪賽
地產(chǎn)排位之爭一直吸引眼球。在碧萬(wàn)恒前三位置穩固又難以超越時(shí)，融創(chuàng )保利的四位之爭顯得異常激烈。而兩家公司今年業(yè)績(jì)，似乎延續了2018年的基調。6月6日這天，融創(chuàng )和保利一前一后公布五月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。
從5月單月銷(xiāo)售看，融創(chuàng )實(shí)現銷(xiāo)售額443.8億元，保利銷(xiāo)售額418.79億元，融創(chuàng )以25億元暫勝一籌。但若從前5月累計銷(xiāo)售看，融創(chuàng )銷(xiāo)售額1634億元，保利銷(xiāo)售額1889.61億元，保利反而以256億元領(lǐng)先。
256億元的業(yè)績(jì)優(yōu)勢，來(lái)自于保利今年的提早發(fā)力。樓市前兩月還未走出慘淡時(shí)，保利便實(shí)現超300億元銷(xiāo)售，3月更是達到426.64億元。由此，保利前三月分別領(lǐng)先融創(chuàng )96.31億元、151.23億元以及50.24億元，合計297.78億元。
在土地市場(chǎng)異?；钴S的融創(chuàng )，銷(xiāo)售發(fā)力卻稍有遲緩。直至4、5月份，融創(chuàng )才開(kāi)始反超，分別領(lǐng)先保利16.97億元及25.01億元。即使如此，囿于前期差距過(guò)大，融創(chuàng )依然未能在前五月鎖定第四排位。
最新業(yè)績(jì)現狀是，2019年1~5月，融創(chuàng )簽約金額1633.7億元，同比增長(cháng)12.2%，排名居行業(yè)第五；簽約面積1124.5萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)25.8%；累計銷(xiāo)售均價(jià)14530元/平方米，同比降低10.8%。
5月443.8 億元的銷(xiāo)售額，是融創(chuàng )今年單月銷(xiāo)售最高點(diǎn)，同比增長(cháng)16%，環(huán)比亦增長(cháng)13%。但若要達成5500億元銷(xiāo)售目標，融創(chuàng )此后月均銷(xiāo)售額需達552億元。
而保利在前五月實(shí)現簽約金額1889.61億元，同比增長(cháng)21.82%；簽約面積1226.84萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)19.58%。5月單月，保利實(shí)現簽約金額418.79億元，同比增長(cháng)17.24%；簽約面積271.64萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)21.92%。
保利未公布2019年業(yè)績(jì)目標，但按照一年1000億增加幅度，5000億是其將要攻陷的下個(gè)目標。以此計算，保利若想在年末邁上5000億臺階，此后月均銷(xiāo)售額需達444億元。
但市場(chǎng)平穩的大趨勢之下，房企紛紛調控降速。融創(chuàng )在經(jīng)歷了過(guò)去幾年的快速擴張之后，有意識放緩增長(cháng)步伐。但公司對于當下的行業(yè)排位仍舊是當仁不讓的意味。在今年3月舉行的業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，融創(chuàng )董事局主席孫宏斌曾就此表態(tài)：“我們很難追上別人，別人要追上我們也不容易，就這位置，挺好的?！?
而去年股東會(huì )上仍提“重回前三”的保利，今年同樣稍顯趨穩。2018年股東大會(huì )上，有股東質(zhì)疑：鑒于央企身份，保利與同行相比是否會(huì )趨向保守？對此，保利發(fā)展總經(jīng)理劉平坦言：“我們不是保守的企業(yè)，是穩中求進(jìn)的企業(yè)?！?
穩中求進(jìn)的保利，曾在2018年開(kāi)局發(fā)力，但此后銷(xiāo)售增速“正負交加”，直至年末被融創(chuàng )反超。
2019年是否會(huì )重現去年的戲碼？目前仍有懸念。但有融創(chuàng )過(guò)去幾年的發(fā)展節奏來(lái)看，該公司習慣在第三季度放量推貨，這或許會(huì )讓保利感受到壓力。
儲糧備貨
房企業(yè)績(jì)明面爭奪之外，土地市場(chǎng)的較量同樣不減。2019年開(kāi)年備貨的情況，同樣會(huì )影響房企全年業(yè)績(jì)表現。從公開(kāi)市場(chǎng)看，融創(chuàng )保利均大力出手，頻頻貢獻話(huà)題熱度。
5月7日，東莞首宗開(kāi)始掛牌即被封頂價(jià)格鎖定的地塊揭曉買(mǎi)家，保利灣區投資發(fā)展有限公司以30億元+自持100%商業(yè)競得該宗地塊。該地塊于4月23日開(kāi)始競拍，進(jìn)入報價(jià)環(huán)節時(shí)間僅3分鐘，報價(jià)便達到最高限制條件。
隨后5月16日，東莞沙田地塊競得者的身份揭曉，融創(chuàng )地產(chǎn)提早17天鎖定該宗地塊，地塊成交價(jià)10.23億元，折合樓面價(jià)10549元/平方米，同時(shí)融創(chuàng )需自持商業(yè)面積40年。
但在此輪土拍較量中，融創(chuàng )似乎更為突出。4月23日，武漢土地市場(chǎng)推出總起始價(jià)近200億的10宗地，其中，有4宗均被融創(chuàng )拿下，總金額152億，溢價(jià)率最高一宗為24%。大力拿地的戰果是，2019年1月至4月，融創(chuàng )均位居房企新增貨值榜首。
實(shí)際上，自2016年末以來(lái)，融創(chuàng )就減少了公開(kāi)市場(chǎng)拿地動(dòng)作。對于此輪土拍發(fā)力，融創(chuàng )中國行政總裁汪孟德在股東大會(huì )上稱(chēng)，融創(chuàng )自2018年底賬上現金充裕，因此拿地節奏有所加快，1~4月拿地都在一二線(xiàn)城市，其中43%是底價(jià)拿的。
但迅猛勢頭在5月發(fā)生逆轉，高溢價(jià)下融創(chuàng )拿地開(kāi)始放緩。據克而瑞數據，融創(chuàng )1~5月拿地貨值2018億元，排名滑至行業(yè)第三，其中5月單月拿地貨值374億元?！?019年其實(shí)主要工作就在1~4月，現在地價(jià)上來(lái)了，我們基本都停止拿地了?！蓖裘系陆忉尫Q(chēng)。
華創(chuàng )證券測算，截至目前，融創(chuàng )總土儲約2.56億平方米，對應總貨值約3.55萬(wàn)億元；其中，一線(xiàn)、二線(xiàn)、強三線(xiàn)城市貨值分別占比 11%、74%、15%。剔除舊改等協(xié)議狀態(tài)土地，并按2018年銷(xiāo)售均價(jià)15210元/平方米、預收賬款1994億及1~2 月銷(xiāo)售面積281萬(wàn)平方米估算，未售建面約1.67億平方米，對應貨值2.54萬(wàn)億。
而保利前五月新增貨值僅817.6億元，居行業(yè)第12位。截至2018年末，其在國內外100個(gè)城市合計擁有在建面積10390萬(wàn)平方米、待開(kāi)發(fā)面積9154萬(wàn)平方米，可滿(mǎn)足未來(lái)2~3年的開(kāi)發(fā)需要?！傲硪环矫?，總負債里預收款項有2997.95億元，這個(gè)數據我們還是偏上的?！北＠芾韺又赋?。
高速背后的隱憂(yōu)
縱然兩者銷(xiāo)售與資金運作頗為高調，但實(shí)際上融創(chuàng )和保利各有隱憂(yōu)。
雖然融創(chuàng )一直強調風(fēng)險管控，但在股東大會(huì )上，還是有股東坦言：“拿地會(huì )不會(huì )影響去杠桿的進(jìn)程？”其隨后稱(chēng)，行業(yè)周期下行，企業(yè)需要關(guān)注負債率這個(gè)數字，因為要保證現金流回款。
股東的擔憂(yōu)并非毫無(wú)依據。2016年~2018年，融創(chuàng )資產(chǎn)負債率分別為86.71%、91.90%及89.81%。2018年末，融創(chuàng )有息負債為2294億元，同比增長(cháng)5%。
“融創(chuàng )的負債率在未來(lái)兩到三年是持續往下走的，這是肯定的一個(gè)方向?！睂O宏斌與汪孟德向股東保證，未來(lái)融創(chuàng )負債率降低是必然趨勢。
截至2018年末，融創(chuàng )擁有現金及現金等價(jià)物1201.98億元，短期債項則為920.46億元，長(cháng)期債項為1373.64億元?，F金短債比約為1.31，長(cháng)短債務(wù)比為1.49。
對此，摩根士丹利報告稱(chēng)，由于季節性原因及前四月活躍的土地收購，預計融創(chuàng )今年上半年凈負債將上升，但凈負債率也將在全年實(shí)現下降。
保利的問(wèn)題似乎更為復雜。從其2018年末計提存貨跌價(jià)準備金額看，這一數字達到23.4億元，減少2018年歸母凈利潤20.1億元。這是保利近年來(lái)存貨跌價(jià)準備計提金額最明顯的一年。這背后，是樓市調控下其多宗高價(jià)地入市難的困境。
2019年保利的短暫領(lǐng)先能否保持，依然未知。房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈，即使步調穩健的央企也要遵循不進(jìn)則退的定律。但在眾多考核指標束縛下，其可能難以比拼民營(yíng)企業(yè)適應市場(chǎng)的靈活性。
保利發(fā)展相關(guān)負責人也曾公開(kāi)感嘆：過(guò)去一輪高速發(fā)展過(guò)程中，并非保利速度慢，而是對手速度太快。
此番保利重新回到快車(chē)道的意味越發(fā)濃烈，超越對手的同時(shí)，免不了要超越自己，加速背后的隱憂(yōu)也容易如影隨形。
比如近期保利旗下項目發(fā)生安全事故，再次為高周轉節奏敲響警鐘。據住建部通報，6月3日，四川省遂寧市河東新區一項目發(fā)生高處墜落事故，致1人死亡。該項目由遂寧保信投資有限公司建設，保利地產(chǎn)通過(guò)旗下公司持有其51%股權。此前，保利地產(chǎn)全資子公司廣東承建項目于2017年連發(fā)安全事故，致2人死亡。
