成交量上漲 豐臺最搶手!新一波限競房提質(zhì)增配
兩年前成交的限競房地塊項目,目前進(jìn)入集中入市階段。數據顯示,截至5月29日,北京地區累計入市限競房套數高達34559套。與此同時(shí),為了在激烈競爭中贏(yíng)得客戶(hù),一些限競房項目開(kāi)始從“減配”回歸“增配”,從標準化產(chǎn)品轉向個(gè)性化設計,尤其是在限競房比較密集的區域,各家開(kāi)發(fā)商使出各種招數,提升品質(zhì)、差異化成為新一波限競房推盤(pán)的關(guān)鍵詞。
成交量上漲 豐臺最搶手
2016年底,北京市大量限競房土地集中入市。經(jīng)歷兩年時(shí)間,這些項目已普遍取得預售證。
中原地產(chǎn)研究中心數據顯示,自去年6月以來(lái),北京地區累計入市限競房項目達到50個(gè),總計75期,住宅供應套數合計達34559套。截至今年5月29日,網(wǎng)簽套數合計10683套,網(wǎng)簽面積合計112.23萬(wàn)平方米,網(wǎng)簽平均價(jià)為48919元/平方米。按面積計算,網(wǎng)簽完成率約為27.8%;按套數算,網(wǎng)簽完成率約為30.91%,相比去年,去化速度提升明顯。由于網(wǎng)簽數據相對滯后,實(shí)際銷(xiāo)售比例約45%左右。
數據顯示,在限競房去化率TOP10項目中,密云區碧桂園·瑯輝項目以去化率95.83%高居榜首;豐臺區電建地產(chǎn)·洺悅苑項目以95.40%的去化率緊隨其后;大興區瀛海府項目以92.68%的去化率位居第三,TOP3項目去化率均超90%。值得注意的是去化率TOP10中豐臺區占比4成,可見(jiàn)豐臺區限競房項目較為受歡迎,銷(xiāo)量較好。
數據顯示,豐臺區是四個(gè)主城區中限競房項目最多的城區,豐臺區限競房項目入市7個(gè),共成交1768套,成交面積為17.36萬(wàn)平方米,成交均價(jià)為62269元/平方米,成交金額為110.76億元,去化率為51.85%。豐臺區的限競房項目既有6環(huán)外的翡翠西湖,又有2環(huán)邊的佑安府,跨范圍最廣,成交均價(jià)范圍在37927-81849元/平方米不等。
近郊區中大興限競房項目最多,入市13個(gè),是所有城區限競房項目入市及供應最多的城區。大興區限競房共成交3696套,成交面積為34.61萬(wàn)平方米,成交均價(jià)為45499元/平方米,成交金額為167.84億元,去化率為36.96%。
大興區限競房項目主要分布在黃村、舊宮、亦莊板塊。其中黃村板塊是三個(gè)板塊中限競房項目最多的板塊,黃村板塊位于南五環(huán)到南六環(huán)之間,老城氣息濃厚。交通便利鄰近地鐵4號線(xiàn),配套資源齊全,但也存在限房?jì)r(jià)項目集中,樓盤(pán)同質(zhì)化高的缺點(diǎn)。舊宮板塊位于南四環(huán)到南五環(huán)之間,據市區最近,配套較完善,擁有大型商業(yè)配套,限競房項目去化率在三個(gè)板塊中最高。亦莊板塊位于東南五環(huán)邊,是一個(gè)集產(chǎn)業(yè)園和居住區為一體的地方,環(huán)境良好,擁有南海子濕地公園,未來(lái)限競房項目潛力較大。
競爭壓力下 憑配置升級突圍
值得注意的是,與2018年清一色的限競房土地出讓不同,今年以來(lái)已有5宗不限價(jià)地塊成交。在市場(chǎng)平穩發(fā)展的態(tài)勢下,2019年土地市場(chǎng)不限價(jià)地塊增多。
這5宗地塊中,有2宗位于門(mén)頭溝新城,平谷、密云各一宗。此外,在朝陽(yáng)孫河這樣的核心板塊,也出讓了一種不限價(jià)地塊,且不限“90/70”的面積要求。
在限競房土拍政策執行二年多之后,開(kāi)發(fā)商拿地回歸理性與常態(tài),今年不限房?jì)r(jià)、不限“90/70”地塊再次出現,將給予開(kāi)發(fā)商在戶(hù)型設計、產(chǎn)品溢價(jià)上更多自主空間,預期未來(lái)隨著(zhù)北京土地、樓市的持續穩定,不限價(jià)地塊或許會(huì )繼續增多,土地的出讓方式也將更加靈活。
即便如此,限競房仍是當前北京樓市供應中絕對的主力,限競房的集中入市對緩解北京市場(chǎng)的供需矛盾,引導市場(chǎng)回歸理性有著(zhù)重要作用。
另一方面,這也使各項目之間的競爭更加激烈,要想快速去化,就要拿出更高的品質(zhì)和更吸引人的項目亮點(diǎn)。
記者了解到,今年入市的限競房品質(zhì)普遍升級,為了從激烈的市場(chǎng)競爭中突圍,升級產(chǎn)品線(xiàn)配置成為一些開(kāi)發(fā)商的打法,包括戶(hù)型設計和科技居住系統等。
在競爭激烈的青龍湖板塊,共有四個(gè)項目進(jìn)入推盤(pán)期。其中,金地大湖風(fēng)華項目就主動(dòng)做了精裝修,為產(chǎn)品增配,以尋求在區域競爭中突圍。
在此之前,限競房由于在銷(xiāo)售時(shí)被限定了價(jià)格,開(kāi)發(fā)商的利潤空間十分有限。這種情況下,很多開(kāi)發(fā)商選擇通過(guò)“減配”來(lái)保證利潤。不過(guò),在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重的市場(chǎng)中,這樣的項目銷(xiāo)售大多并不理想。
如今,提升品質(zhì)、差異化成為新一波限競房推盤(pán)的關(guān)鍵詞。
由龍湖操盤(pán)的熙湖悅著(zhù),首期開(kāi)盤(pán)價(jià)格就非?!坝眯摹?。開(kāi)發(fā)商確定了比政府限價(jià)低不少的售價(jià),使得部分三居產(chǎn)品符合北京的普通住宅標準,這就意味著(zhù)購房者購買(mǎi)首套住房的首付款比例為35%,二套房的首付比例從80%降低到60%。單憑這一條,已對意向購房者形成很大吸引力。
