“舊改”接棒“棚改” 樓市掀起新一輪高潮嗎？
隨著(zhù)棚改逐漸退出歷史舞臺，大家也都在猜測，會(huì )不會(huì )出臺一項新的政策來(lái)填補棚改的空缺。
沒(méi)想到棚改交出去的棒子這么順利就被接住了。
6月19日中央重要會(huì )議部署推進(jìn)城鎮老舊小區改造，順應群眾期盼改善居住條件，這就是我們所說(shuō)的城鎮舊改。
會(huì )議中明確：
一：要抓緊明確改造標準和對象范圍，今年開(kāi)展試點(diǎn)探索，為進(jìn)一步全面推進(jìn)積累經(jīng)驗。
二：要加強政府引導，壓實(shí)地方責任，加強統籌協(xié)調，發(fā)揮社區主體作用，尊重居民意愿，動(dòng)員群眾參與。重點(diǎn)改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施，有條件的可加裝電梯，配建停車(chē)設施。促進(jìn)住戶(hù)戶(hù)內改造并帶動(dòng)消費。
三：要創(chuàng )新投融資機制。今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì )力量參與。
四：要在小區改造基礎上，引導發(fā)展社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務(wù)。推動(dòng)建立小區后續長(cháng)效管理機制
為了大家閱讀起來(lái)更方便，我們可以將會(huì )議內容中提到的重點(diǎn)內容進(jìn)行字體加粗，通過(guò)簡(jiǎn)略閱讀這份會(huì )議內容，關(guān)于舊改工程如何推進(jìn)，我們心里也大概有數了。
這次會(huì )議上做出這一系列部署，并且明確今年開(kāi)展試點(diǎn)探索，就說(shuō)明這項政策已經(jīng)推進(jìn)到具體實(shí)施階段。
國家統計局6月14日公布的數據顯示，1-5月累計，固定資產(chǎn)投資同比增長(cháng)5.6%，較1-4月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。另外，1-5月基礎設施建設投資同比增長(cháng)4%，較與1-4月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來(lái)最低，經(jīng)濟下行壓力增大。
其實(shí)這樣的經(jīng)濟形勢，我們早已經(jīng)見(jiàn)怪不怪了，此前，我們已經(jīng)通過(guò)鐵公基，房地產(chǎn)，大水漫灌等來(lái)培育新的增長(cháng)方式，但事實(shí)表明，雖然在拉動(dòng)經(jīng)濟上起到了一定作用，但是其負作用也相當大，教訓必須要吸取。
“中國經(jīng)濟不能再過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)”這是郭樹(shù)清主席上周作出的嚴厲表態(tài)，聯(lián)想當年郭主席對P2P作出的表態(tài)，以及后來(lái)發(fā)生的事，不少房地產(chǎn)人背后一定打了一個(gè)冷顫。
如今，拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)又不能過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)，眼下最適合這個(gè)條件了，可能也只有舊改了。
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回顧會(huì )議中第二條內容提到，“重點(diǎn)改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施，有條件的可以加裝電梯，配置停車(chē)設施，促進(jìn)住戶(hù)戶(hù)內改造并帶動(dòng)消費?！?
這段話(huà)透露出了此次舊改的政策意圖就是，通過(guò)老舊小區改造升級拉動(dòng)有效基建投資和消費需求。
左手基建，右手消費。不得不佩服決策層的謀略深遠，一項舊改工程就包含了國民經(jīng)濟三駕馬車(chē)中的兩架（投資，消費）。
如何拉動(dòng)經(jīng)濟？我們分開(kāi)來(lái)看
首先，拉基建可以帶動(dòng)投資，穩定就業(yè)。
今年三月份總理在做政府工作報告時(shí)，曾經(jīng)用“量大面廣”這個(gè)詞形容過(guò)城鎮老舊小區。而這次國常會(huì )上也提到“涉及居民上億人”。
根據江海證券的初步統計，全國共有老舊小區近16萬(wàn)個(gè)，涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶(hù)，建筑面積約為40億平方米。初步估算我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬(wàn)億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。
目前，一些省份已公布了今年的改造目標，比如河北省今年將改造老舊小區2779個(gè)；安徽省計劃改造老舊小區523個(gè)，投資估算約25億元。
其次，拉動(dòng)內需，刺激增長(cháng)。
老舊小區的改造項目投資周期很短，一般半年之內就能完成，邊際效應明顯，資金周轉很快，能迅速轉化為消費能力。
比如說(shuō)，小區建了停車(chē)位，就可能刺激居民汽車(chē)消費；小區周邊多幾個(gè)便利店或者便民市場(chǎng)，也能刺激居民平時(shí)多花錢(qián)改善生活；而且看到整個(gè)小區室外工程都在改建，也可能會(huì )刺激居民對室內進(jìn)行重新裝修。
不得不說(shuō)，這項政策一箭雙雕。
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那么規模如此巨大的舊改工程，錢(qián)的問(wèn)題又如何解決呢？
我們回顧會(huì )議內容的第三條，對于資金的來(lái)源已經(jīng)作出明確的規定。
要創(chuàng )新投融資機制。今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì )力量參與。
可以看出，除了居民自掏腰包的部分，財政也會(huì )進(jìn)行一定程度的補貼。
就比如，河北某地進(jìn)行節能改造項目，包括外墻保溫層，更換鋁合金門(mén)窗等，每戶(hù)居民只花了4000塊錢(qián)，剩下的部分都由財政資金補貼。
當然，這只是資金一小部分來(lái)源。
進(jìn)行這么大的工程，將來(lái)肯定是要動(dòng)用金融工具的。就像當年為了棚改，央行特別設立了P S L貸款，而動(dòng)用4萬(wàn)億投資的舊改工程，央行也一定會(huì )設立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的金融工具，但是會(huì )產(chǎn)生多大的效果，還需要時(shí)間的驗證。
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最后我們來(lái)回答大家最關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題，舊改工程會(huì )對當地的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響嘛。
一定會(huì )！但是這種影響，不會(huì )像大家想象的那樣引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的躁動(dòng)，相反，在一定程度上會(huì )抑制居民的改善性需求。
自1998年正式房改以來(lái)，距今已經(jīng)有30多年時(shí)間，樓齡老化嚴重。隨著(zhù)人們收入快速增長(cháng)，居民對住房的改善性需求，已經(jīng)成為居民住房需求的主要部分。
老舊小區居民除了對住房面積有更新的需求外，其余硬性和軟性的需求基本上都可以通過(guò)改造來(lái)實(shí)現。其實(shí)，舊改工程本身就包含了居民對居住生活條件的改善。
目前全國需改造的城鎮老舊小區涉及居民上億人，量大面廣。對如此龐大住房體量的盤(pán)活再生，能更好地遏制房地產(chǎn)粗放開(kāi)發(fā)以及平衡市場(chǎng)供給。
此次舊改接棒棚改，可以看出兩者都是在經(jīng)濟下行壓力增大的情況下，結合人民生活實(shí)際需求，找到的穩經(jīng)濟政策精準切入點(diǎn)，但是，這兩者最大的不同，就在于棚改更加側重于去庫存而拉動(dòng)房地產(chǎn)增長(cháng)，而此次舊改則更加側重于拉基建而促需求。
所以最后我們可以做出一個(gè)結論，城鎮老舊小區的舊改工程，可以一定程度上緩解居民住房的改善性需求。而且結合最近一段時(shí)間上層的種種表態(tài)來(lái)看，房地產(chǎn)已經(jīng)成為一個(gè)極其敏感的詞匯。
曾經(jīng)的棚改，引發(fā)了全國范圍的房?jì)r(jià)上漲，不少炒房客因此一夜暴富。如今舊改接棒，今時(shí)不同往日，那些想再次炒房的念頭，可以就此打住。
