五月寫(xiě)字樓市場(chǎng)報告：大宗交易與外資
5月份，受外部經(jīng)濟環(huán)境不穩定因素影響，市場(chǎng)需求更趨理性，全國寫(xiě)字樓的需求及銷(xiāo)售熱度不高。加上租戶(hù)決策的謹慎，四大一線(xiàn)城市自一季度以來(lái)租金都呈現小幅下滑的態(tài)勢。
盡管如此，部分城市還是收獲了不少大宗交易，境內外的投資者還是青睞于寫(xiě)字樓物業(yè)穩定的現金流與投資回報前景。
大宗交易頻頻，外資占據主流
相對于住宅物業(yè)的單一，投資性物業(yè)往往更受市場(chǎng)投資者的喜愛(ài)，因其低風(fēng)險、穩定現金流能帶來(lái)更高的投資回報。其中，寫(xiě)字樓資產(chǎn)最近越來(lái)越成為大宗交易的主角。
根據一項調查顯示，在2019年國內外投資者維持或加大資產(chǎn)投資的意愿更盛。受不穩定的經(jīng)濟因素影響，投資更趨向理性并著(zhù)重投資組合的分散以降低面臨的風(fēng)險，而寫(xiě)字樓由于其天然的屬性，即良好的現金流以及較低的運營(yíng)難度，成為了調查訪(fǎng)問(wèn)中36%投資者配置的首選。
北京更因其經(jīng)濟、政治、文化等因素的影響，成為不少投資者的首選之地，而跨境資本也紛紛入境，謀求在國內的布局及未來(lái)的投資發(fā)展。
數據顯示，在2019年一季度，北京以總計約45億美元的商業(yè)地產(chǎn)投資總額躍居亞太地區魁首。成交市場(chǎng)方面，一季度北京約錄得8宗大宗物業(yè)成交，其中基本以寫(xiě)字樓成交為主，共錄得金額超過(guò)150億元人民幣。
從成交案例中觀(guān)察可發(fā)現，外資投資者占據主流，多采用獨立或聯(lián)合的方式收購商業(yè)資產(chǎn)。
如中關(guān)村的地標建筑鼎好大廈，就是由外資主導組成財團共同收購的，收購方包括瑞士合眾集團、啟城投資、顥騰投資等。而豐樹(shù)集團、吉寶置業(yè)更是讓業(yè)內熟悉的新加坡房地產(chǎn)及投資機構。同時(shí)，主導成交的也并非是個(gè)人投資者，更多以機構投資者為主力。
綜合整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，從2018年到2019年一季度，外資機構在中國北京參與的大宗房產(chǎn)交易約超過(guò)10宗，交易金額超過(guò)250億元?？梢哉f(shuō)，外資入局是未來(lái)下半年的資產(chǎn)交易趨勢。
而大筆的寫(xiě)字樓收購，一來(lái)是企業(yè)規模擴張落地的布局，二來(lái)則是傳統老舊的寫(xiě)字樓升級改造，再以嶄新的面目入市，或自用或實(shí)現價(jià)值的提升。
市場(chǎng)熱度不高，行業(yè)增速平穩
縱觀(guān)2019年前幾個(gè)月的行業(yè)態(tài)勢，受經(jīng)濟大環(huán)境影響，全國寫(xiě)字樓的需求及銷(xiāo)售熱度不高。
從單月的辦公樓銷(xiāo)售額來(lái)看，自去年12月達至高峰后開(kāi)始逐步回落。2月份、3月份、4月份的全國辦公樓銷(xiāo)售額分別同比下降9%、19%、6%。
受市場(chǎng)影響，租戶(hù)需求更趨謹慎，但針對一些新興商務(wù)區與中心區依然有其強勁的吸引力所在，未來(lái)的發(fā)展潛力、企業(yè)的擴張需求與成本的考慮讓新興區成為了新寵。而中心區是資源之所在，有能力的買(mǎi)家或租戶(hù)也會(huì )考慮購置與租賃。
從全國的開(kāi)發(fā)投資熱情看，辦公樓開(kāi)發(fā)投資額月度增幅并不明顯。在2月份全國辦公樓開(kāi)發(fā)投資額同比上升2%后，3月份、4月份分別迎來(lái)了下滑，分別同比下降9%、2%。行業(yè)熱度并不高漲，反而在小幅微降中平穩發(fā)展。
再看辦公樓的供應方面，全國辦公樓新開(kāi)工面積正呈現小幅上漲的趨勢，預期未來(lái)能持續為市場(chǎng)提供更多的供應。2月份全國辦公樓新開(kāi)工面積同比上升了38%，在經(jīng)歷3月份同比微跌0.41%之后，4月份強勢反彈，同比上升了49%。
一線(xiàn)租金下跌，市場(chǎng)趨向謹慎
上文提到，由于經(jīng)濟形勢的變化，加上租戶(hù)決策的謹慎，四大一線(xiàn)城市自一季度以來(lái)租金都呈現小幅下滑的態(tài)勢。
根據觀(guān)點(diǎn)指數統計，盡管北京環(huán)比下跌幅度最大為1.75%，但其月平均租金水平依然領(lǐng)跑，為6.6元/日/平方米 。而廣州稍低，其月平均租金水平為3.6元/日/平方米 ，但卻是一線(xiàn)城市中租金水平唯一環(huán)比上漲的，在一定程度上有可能受益于粵港澳大灣區發(fā)展的推進(jìn)，成為了不少企業(yè)和投資者戰略布局的重點(diǎn)，同時(shí)也可能與廣州的新增供應較低有關(guān)。
根據機構統計顯示，在一季度，四大一線(xiàn)城市中廣州的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓新增供應量最低為6.8萬(wàn)平方米，空置率也是最低，為5.5%。加之寫(xiě)字樓市場(chǎng)活躍，TMT、金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)的用戶(hù)表現積極。此外，琶洲有新寫(xiě)字樓落成，區域熱度升高，有助于繼續推動(dòng)平均租金水平的提高。
同樣地，北京的新增供應也比較低，維持低空置率，但IT行業(yè)依然需求強勁。而上海新增供應較北京與廣州高，但由于經(jīng)濟增速放緩、租戶(hù)更為謹慎，所以在中心商務(wù)區的需求保持平穩，并未快速提升，空置率因此也相對較高。
最多新增供應的深圳，面臨較多的甲級寫(xiě)字樓入市，仍處于去化階段，因此在一定程度上促使空置率有所提升。
觀(guān)察部分城市的寫(xiě)字樓租戶(hù)主導行業(yè)，可以發(fā)現其中金融占絕大部分，而在北京、上海、深圳其比重將近40%。傳統的金融行業(yè)往往租賃面積較多，租金承受壓力較高，也為了彰顯企業(yè)形象因此多選擇中心商務(wù)區，而P2P公司也一度成為了租戶(hù)主力軍。
但由于市場(chǎng)加強防范金融風(fēng)險，對金融行業(yè)的監管力度加大，因此今年金融行業(yè)對于寫(xiě)字樓租用或許會(huì )更為謹慎，加之經(jīng)濟環(huán)境有不穩定因素，投融資監管加大，因此需求或許會(huì )維持穩定。
隨著(zhù)國家不斷加強扶持IT行業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)科技創(chuàng )新，未來(lái)隨著(zhù)行業(yè)的發(fā)展與規模的壯大，相信對寫(xiě)字樓需求的刺激會(huì )更大。
2019全國兩會(huì )中就有提及“科創(chuàng )板”、“工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)”、“智能+”、“互聯(lián)網(wǎng)+”等熱詞，并接連發(fā)布了科創(chuàng )板相關(guān)細則、“2+6”制度規則等系列文件。隨著(zhù)科創(chuàng )版的正式落地，資本市場(chǎng)的開(kāi)放，未來(lái)科技發(fā)展更受鼓勵。
