不少有錢(qián)人買(mǎi)房，其實(shí)也挺懵的
投資買(mǎi)房這件事，在大家的印象中，是分圈層的。
簡(jiǎn)單說(shuō)，老百姓用買(mǎi)房只是維持財富，而有錢(qián)人買(mǎi)房才叫投資。因為他們財富體量大，可以在樓市中做著(zhù)持續的內循環(huán)增值，加上各種資源要比一般人豐富，就算不買(mǎi)對，也很難買(mǎi)錯了。
那么，現實(shí)生活里，真的是這樣嗎？
01
今年上半年有個(gè)炒的挺熱的數據，來(lái)招商銀行2018的年報。日均資產(chǎn)超過(guò)千萬(wàn)的客戶(hù)是7.2萬(wàn)戶(hù)，也就是萬(wàn)分之五的客戶(hù)有著(zhù)近2萬(wàn)億的總資產(chǎn)，比例上占了30%的財富。
如果算上金葵花客戶(hù)，就是日均資產(chǎn)在50萬(wàn)以上客戶(hù)，一共236萬(wàn)戶(hù)，總資產(chǎn)約5.5萬(wàn)億，和上面合在一起，意味著(zhù)這1.9%的客戶(hù)，占了招行總財富的81%。
當然這只是小樣本，但其實(shí)兩條賽道確實(shí)在分開(kāi)，市場(chǎng)也會(huì )遵循這樣的邏輯去做調節產(chǎn)品結構。
我最近就看到一家千億級的開(kāi)發(fā)商就完全放棄成名的剛需產(chǎn)品線(xiàn)，全面收縮到改善上來(lái)，市場(chǎng)就是這么給他信號的，買(mǎi)房真不是件容易的事情了，但能買(mǎi)的一定是沖著(zhù)換房或者讓你自己過(guò)更好的生活來(lái)的。
換句話(huà)說(shuō)，這樣的一群高凈值人群對市場(chǎng)的影響力真的越來(lái)越大，但一方面，對他們認知其實(shí)也依然挺刻板。
今天就想和大家聊聊有錢(qián)人買(mǎi)房投資這件事，誰(shuí)身邊還沒(méi)幾個(gè)有錢(qián)的朋友呢，有時(shí)候，有錢(qián)人買(mǎi)房投資這件事上，可能比你還懵。
02
斐姐，是我的老鄉，父親是我們當地一家醫院的院長(cháng)。上周末，我突然接到斐姐的一個(gè)急電，請馬上趕到一個(gè)售樓處，十萬(wàn)火急的那種。
而到現場(chǎng)了解原因后，多少讓我有點(diǎn)吃驚。
因為這位院長(cháng)夫人從老家過(guò)來(lái)看女兒，中午吃完飯沒(méi)事在小區周邊散步溜達，碰上中介，然后被說(shuō)動(dòng)了心，就想順手買(mǎi)一套投資。
說(shuō)實(shí)話(huà)，當斐姐把地址和案名發(fā)我時(shí)，我就知道這個(gè)產(chǎn)品基本不是好的投資品。簡(jiǎn)單說(shuō)，是一個(gè)在建新城的非核心位置的40年商住樓。
這點(diǎn)上，買(mǎi)這個(gè)商住樓，還是40年產(chǎn)權（這個(gè)城市有70年能落戶(hù)的產(chǎn)權商?。?，因為未來(lái)交易稅費會(huì )吃掉你的大部分利差，會(huì )壓縮接盤(pán)的人的空間，買(mǎi)了不是說(shuō)沒(méi)法投資，但基本會(huì )跑輸大盤(pán)收益很遠。
這么一個(gè)偏遠的位置，也就是商住最能拿的出手，沒(méi)有地鐵口護身，周邊連個(gè)上班的地方都難找到，這樣能用來(lái)回本的出租，都成問(wèn)題。
而且戶(hù)型也很反常態(tài)，90多平到140多平，意味著(zhù)沒(méi)有小戶(hù)型低總價(jià)帶了租售比優(yōu)勢。
雖然理論上這個(gè)產(chǎn)品，應該不好賣(mài)。
03
但院長(cháng)夫人在我趕來(lái)前，真的準備定下了。
現場(chǎng)真的挺火熱。
原因也簡(jiǎn)單，開(kāi)發(fā)商也知道自己斤兩，返傭很高。后來(lái)，我在圈內打聽(tīng)了下，幾乎全城中介帶看熱情都鋪過(guò)來(lái)了。
院長(cháng)夫人本身其實(shí)還是老家知名律師，但即便是以這么理性著(zhù)稱(chēng)職業(yè)，置身在真實(shí)的市場(chǎng)，被市場(chǎng)操弄的人性都是一樣。
加上這個(gè)城市樓市這兩年一直都是上行的，更讓人深信下面預期也不差。這點(diǎn)上，不是有錢(qián)人投資有多懵，而是人性的弱點(diǎn)面前，是沒(méi)有圈層的。
還有，她是真的不了解，因為買(mǎi)過(guò)住宅，也嘗過(guò)甜頭，和同樣要解決“錢(qián)要發(fā)毛”的問(wèn)題，在她的認知中，買(mǎi)房投資是正確的，但沒(méi)有想過(guò)買(mǎi)房這件事上坑也很多。
這也是很多從三四五線(xiàn)和縣城來(lái)到一二線(xiàn)有錢(qián)人的買(mǎi)房特征，因為不像長(cháng)期呆在一二線(xiàn)城市，經(jīng)歷樓市完整的過(guò)渡周期，什么能買(mǎi)，什么不能買(mǎi)，市場(chǎng)已經(jīng)教育很好。
低能級城市雖然以前享受過(guò)樓市的雨露均沾，但是最大的財富效應差不多是這兩年棚改帶來(lái)的，沒(méi)想到樓市可以這么賺錢(qián)，這樣雖然財富是充裕的，但是認知還挺朦朧。
而雖然把整個(gè)邏輯現場(chǎng)講的很清楚，但伯母能信任我，不是我講的多好，也不是看了我多少文章，而是你是圈子里的熟人，比外面中介更值得相信些。
最后，我開(kāi)車(chē)把她們從現場(chǎng)接走后，能感受車(chē)后一道想吃了我的目光。伯母還問(wèn)了我這么一句，“剛剛那個(gè)中介小哥還推薦了這邊的商鋪，我覺(jué)挺不錯的，能投資嗎”
“算了，伯母，我把你推薦給我們真有好房團隊吧”。
04
接著(zhù)，聊聊長(cháng)期待在一二線(xiàn)城市有錢(qián)人，投資房產(chǎn)可能也未必見(jiàn)多應手。
這是我的前輩了，安總，上市美資企業(yè)總裁，業(yè)務(wù)出生，也是真正意義上了買(mǎi)了一條街和一棟樓的“霸道投資客”了。
之所以能買(mǎi)這么多房子和商鋪，他是國內最早的一批英語(yǔ)畢業(yè)生和外貿淘金人，那時(shí)賺錢(qián)太容易了，說(shuō)到他第一次去蘇南某設備廠(chǎng)，一單45萬(wàn)的機器，作為毛頭小伙，沒(méi)被任何為難，這么虛高價(jià)格，就簽了。
“你都不知道，我當時(shí)做公交回來(lái)，在車(chē)上，拿合同手都在抖?！?，現在年輕人聽(tīng)著(zhù)不可思議，但是那時(shí)候稍微像樣的商品真的短缺，并且信息極不透明，能找到報價(jià)的，就認了。
早期資本積累完成后，錢(qián)怎么花就是問(wèn)題了，正好碰上房地產(chǎn)熱剛剛開(kāi)始，就這買(mǎi)了這些房子和商鋪，我至今記得第一次帶我去看他的投資成果說(shuō)的一句，“明天好像是向工商銀行收租的日子”。
按理說(shuō)，作為樓市最大收益者，怎么著(zhù)也該繼續加籌，但卻是后來(lái)對樓市越來(lái)越保守。
當我有99%的把握，確定他所在城市在16年會(huì )有暴擊的時(shí)候，我問(wèn)他要不要參與，拒絕的蠻直接的。
后來(lái)，聊了下，不是不信任三魚(yú)，而是對樓市態(tài)度看的挺空。
因為對一個(gè)每天時(shí)間要飛來(lái)飛去的人，不會(huì )有主要的精力去研究關(guān)注樓市，但他卻在生意中感受經(jīng)濟的壓力。同時(shí)，在其他金融投資上，輸的怪慘，也明白當年樓市怎么買(mǎi)都可以，房?jì)r(jià)也低，屬于運氣好。
至于，未來(lái)樓市能走多遠，看不清，保守點(diǎn)，自然也錯了這次行情的暴擊。
其實(shí)復盤(pán)下，說(shuō)來(lái)錯失很多，就像他做金融投資的失手，背后不是有錢(qián)人就可以無(wú)所不能的，他們的能力圈也是有邊界的。
也許他可以在人際圈中呼風(fēng)喚雨，也能用茅臺干趴客戶(hù)，但是投資是件看似門(mén)檻很低，但是已經(jīng)一條完全獨立的領(lǐng)域體系了，哪怕這投資體系內部，互相間門(mén)檻也遠比外人想象還要高。
割裂能細到什么程度，我見(jiàn)過(guò)幾個(gè)某top3商學(xué)院的投行生，湊了2000萬(wàn)去玩了一把新三板，現在剩下600萬(wàn)在里面糾結著(zhù)。
也就是說(shuō)，投資這條賽道很公平，不管你在其他能力圈再成功，踏入投資的賽道，請保持的必要的學(xué)習和尊重。
要么就外包給值得信任的專(zhuān)業(yè)投資者。
當然，看到他發(fā)過(guò)來(lái)女兒留學(xué)的加拿大學(xué)校，名校加持，我覺(jué)得安總已經(jīng)完成了最大投資了。
05
最后，聊點(diǎn)和自己有關(guān)的，三魚(yú)雖然自認不是什么有錢(qián)人，但是家族好歹有點(diǎn)實(shí)業(yè)生意，也能多少說(shuō)點(diǎn)。
嚴格意義上，元叔也是很尊敬的家族前輩了，從小學(xué)畢業(yè)到打拼到一方人物，雖然一本書(shū)未必能認全所有字，卻“世事洞明皆學(xué)問(wèn)，人情練達即文章”那種，我還沒(méi)有見(jiàn)過(guò)他搞不定的客戶(hù)。
但名聲歸名聲，這些年差不多投資什么虧損什么。之前身邊圈子朋友都在炒一種貴金屬，叫銠粉，在投資上，只要身邊朋友買(mǎi)什么，就是可以跟投的。
就這樣，買(mǎi)完600萬(wàn)銠粉就跌倒了100萬(wàn)市值，躺了10年，而當初這個(gè)錢(qián)，差不多能在上海買(mǎi)四套房。
我曾問(wèn)過(guò)他，為什么當初不買(mǎi)房，他說(shuō)那時(shí)候，生意又好做又太賺錢(qián)了，買(mǎi)房增值那點(diǎn)空間真的看不上。
當然，他真正開(kāi)始買(mǎi)房，也就這兩年行情，因為他發(fā)現生意很多賬開(kāi)始收不回來(lái)了。
還有，身邊朋友越來(lái)越多開(kāi)始買(mǎi)房，他也不懂，跟著(zhù)家里親戚和朋友買(mǎi)就對了，而往往等別人買(mǎi)完，自己再入手，其實(shí)都在高位了。
真實(shí)來(lái)說(shuō)，房子在他資產(chǎn)中比列依然不高，主要是現金流要保證的，而生意的回報還能勉強的超過(guò)房子的，既然生意還能做，那就繼續堅持吧。
前段時(shí)間，我在南京做了一次投資分享會(huì )，從北京趕來(lái)一位?？?，在北京有好幾家通訊賣(mài)場(chǎng)，也是這樣。
雖然賣(mài)場(chǎng)生意在下滑，可除了三環(huán)內一套自住房，也不投資買(mǎi)房，因為他相信可以找到更賺錢(qián)的項目。
有時(shí)候，很多有錢(qián)人在買(mǎi)房投資上很顯得很方，也許只是其他門(mén)路賺錢(qián)的慣性太強了。
只是，有時(shí)候看著(zhù)元叔依舊奔波在一線(xiàn)的背影，還是蠻心疼的。
06
其實(shí)說(shuō)了這么多，不是說(shuō)有錢(qián)人可以如何隨心所欲，那也就是失去這篇文章初心。
而是我覺(jué)的，選擇投資作為自己下半場(chǎng)職業(yè)，多少還是有點(diǎn)意義，這條賽道上，某種意味上，做到了相對公平。
至少投資買(mǎi)房前，請務(wù)必學(xué)習，務(wù)必敬畏。
