連環(huán)出招！南京、廈門(mén)、武漢、沈陽(yáng)、杭州之后，西安正式宣布了
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現在都流行，連環(huán)暴擊。
和蘇州一樣，西安新一輪調控也是不出則已，一出便是連環(huán)招式。
蘇州自5月11日開(kāi)啟大調控后的半個(gè)月里，又接著(zhù)兩次收緊了政策，而西安10天里也出手了兩次。
第一次是6月20號，發(fā)布一紙升級令，具體內容有：
1、外地人落戶(hù)西安，需要落戶(hù)滿(mǎn)一年或連續繳納滿(mǎn)12個(gè)月社保，才能購房；
2、沒(méi)有落戶(hù)的外地人，此前購房需要2年連續社保，如今升級為5年；
3、擴大了限購范圍。
6月24日，西安又發(fā)布文件，宣告要接廣州、深圳、南京、杭州、成都等12個(gè)商改租城市的棒，成為全國第13個(gè)商改租城市，以支持“租購同權”。
之所以連環(huán)暴擊，是因為蘇州、西安兩個(gè)城市都是冒尖特別嚴重的城市。
蘇州是今年以來(lái)樓市成交量與土地市場(chǎng)表現最為突出的城市。4月份，蘇州二手房?jì)r(jià)格領(lǐng)漲熱點(diǎn)城市。土地市場(chǎng)上，半個(gè)月的時(shí)間里，誕生了三個(gè)地王。
西安則是過(guò)去兩年房?jì)r(jià)表現最為突出的城市。
2018年某統計機構統計的數據顯示，西安房?jì)r(jià)漲幅位居全球第三，中國第一。
而之前界面新聞在5月份推送的一篇文章中寫(xiě)出，西安房?jì)r(jià)已經(jīng)連續上漲了38個(gè)月，如今算來(lái)，已連漲39個(gè)月。
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從兩座城市的連環(huán)暴擊中，可以看到：
1、中央穩定樓市的決心。
在樓市關(guān)鍵的十字路口，兩個(gè)在樓市表現中最具代表性的城市遭遇新一輪調控，表明這一次調控非同以往，政府堅決調控到底，維護調控成果。
2、堅定執行年初住建部制定的“穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)、穩預期”任務(wù)。
蘇州、西安、丹東、杭州等城市的政策收緊，是防范房?jì)r(jià)驟起。與此同時(shí)，湖北恩施也發(fā)布了一紙“止跌令”，是為了防范房?jì)r(jià)驟降，目的都一樣，維穩房?jì)r(jià)。
以此可以看到，下半年在不發(fā)生大變數的背景下，樓市仍會(huì )以穩定為主。
蘇州、西安雖然都重啟了新一輪調控，但兩個(gè)城市的路線(xiàn)不同。
蘇州更多仍是沿襲老套路，以限為主，而西安堵與疏并用。
在堵方面，西安開(kāi)啟了鎖樓模式，將原來(lái)非戶(hù)籍人口購房資格從原來(lái)連續繳納社保2年延長(cháng)至了5年，落戶(hù)人口要落戶(hù)滿(mǎn)一年后，才能購房。從限購力度上，控制住宅流動(dòng)性。
在疏方面，西安開(kāi)啟了商改租模式。這是個(gè)大手筆。要知道，目前西安的商業(yè)房規模大，空置率非常高，這批房子如果能改租賃住房，將對西安的租賃市場(chǎng)具有極大的穩定作用。
為了了解西安出臺的這個(gè)“商改租”大招對于西安樓市的影響，不妨先看一張圖。
上圖是第一太平戴維斯披露的2018年熱點(diǎn)城市甲級寫(xiě)字樓的空置率情況。
可以看到，西安的空置率在熱點(diǎn)城市中規模位居第11位，空置率位居全國第4位，超過(guò)30%，僅次于天津、重慶、武漢。
超過(guò)30%的空置率意味著(zhù)什么，意味著(zhù)三套甲級寫(xiě)字樓中，就有一套空置。
這么多的空置房，是對資源與空間的極度浪費，同時(shí)，還占用了住宅開(kāi)發(fā)資源，一定程度上，是租金與房?jì)r(jià)高的幫兇。
至于為什么熱點(diǎn)城市商業(yè)用房（寫(xiě)字樓、廠(chǎng)房等）的空置率為何這般高？主要原因有二：
1、作為城市形象與經(jīng)濟的擔當，各城市盲目規劃建設。
每個(gè)城市夜晚最美麗的地方，基本都是寫(xiě)字樓扎堆的CBD，它是繁榮的象征，也是每個(gè)城市的片區規劃過(guò)程中，最先建設的物業(yè)。由于它的稅收豐厚，可以有效推動(dòng)GDP增長(cháng)，所以這類(lèi)物業(yè)，城市運營(yíng)者都喜歡規劃。
終致存量越來(lái)越大。
2、電商沖擊與商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值收縮，導致需求量急速下滑。
電商盛行的背景下，對商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生了巨大沖擊，再加上寫(xiě)字樓與住宅價(jià)格倒掛，投資屬性越來(lái)越弱，最終導致商業(yè)物業(yè)的需求遞減。
需求遞減，增量如常，空置率焉能不高？
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在這種背景下，再加上租售同權這一長(cháng)效調控機制已經(jīng)推出，中央順勢圈定了12個(gè)城市作為試點(diǎn)，試點(diǎn)“商改租”。
這12個(gè)城市分別是廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶。
允許商改租的意思是，在可行的情況下，一些寫(xiě)字樓、廠(chǎng)房等商業(yè)物業(yè)，可以轉變屬性，變?yōu)樽赓U住宅，以供應租賃市場(chǎng)。
明眼人都能看出來(lái)，如果這種方法大力度執行，必然會(huì )重挫租金。但截至到目前，12個(gè)試點(diǎn)城市執行力弱、效率低，房租均未下滑。
西安如今加入這個(gè)陣營(yíng)，理論上對于穩定西安的租金有幫助，畢竟西安這類(lèi)房子規模不小，空置率位居全國第四。
至于，能不能穩定，還是要看執行力度與效果。
