二三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)庫存持續高企 商改租遇難題
一邊是持續高企的商業(yè)地產(chǎn)庫存難以去化；一邊是海量商業(yè)地產(chǎn)苦尋出路，租賃企業(yè)普遍陷入虧損境地……近日記者采訪(fǎng)中了解到，三年來(lái)我國商業(yè)地產(chǎn)庫存整體居高不下，去化緩慢、供過(guò)于求的矛盾不斷加劇，一直是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的全國性難題，而且近年來(lái)有愈演愈烈的趨勢。
為此，2016年6月，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，鼓勵“將商業(yè)用房等按規定改建為租賃住房”，以破解此難題。市場(chǎng)各方也普遍對此項舉措抱以較多期待，但三年來(lái)具體實(shí)施卻難如人意。
商業(yè)地產(chǎn)庫存持續高企
“自2016年以來(lái)，在新開(kāi)工逐步放緩、銷(xiāo)售減少的情況下，全國新增商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)表現供應過(guò)剩，庫存去化速度放緩?！辈稍L(fǎng)中，相關(guān)專(zhuān)家告訴本刊記者，去庫存是當前房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的主要任務(wù)之一。受互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟沖擊，近年來(lái)實(shí)體商業(yè)，尤其是百貨業(yè)態(tài)不景氣，商業(yè)地產(chǎn)等非住宅去庫存形勢比住宅更為嚴峻。
國家統計局發(fā)布的數據顯示，2019年1～4月份，全國商品房銷(xiāo)售面積42085萬(wàn)平方米，同比下降0.3%。其中，辦公樓銷(xiāo)售面積下降12.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降8.8%。4月末，商品房待售面積5.1億平方米，比3月末減少266萬(wàn)平方米，但商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積反而增加30萬(wàn)平方米。
商業(yè)地產(chǎn)連年銷(xiāo)售下滑，導致投資和開(kāi)工面積也在連續下滑。根據中指院發(fā)布的數據，2018年1～11月，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額18489億元，同比下降10.2%。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資額占整體房地產(chǎn)的比重繼續下降，從2017年1～11月的20.5%，下降到2018年同期的16.8%。
記者了解到，即使近年來(lái)戶(hù)口放開(kāi)力度最大、人才吸引數量最多的二線(xiàn)城市，商業(yè)地產(chǎn)泡沫也未得到充分吸收。
據戴德梁行發(fā)布的數據，2019年一季度，杭州市甲級寫(xiě)字樓總存量為299.1萬(wàn)平方米，空置率環(huán)比上升3.5個(gè)百分點(diǎn)，達到15.3%，濱江部分區域空置率甚至高達35.3%。一季度，杭州市場(chǎng)對辦公空間的需求顯示出緩和、租賃需求減弱，全市凈吸納量下降到-65177平方米。這是杭州自2016年四季度以來(lái)首次降至負值。
同樣根據戴德梁行統計，2018年南京寫(xiě)字樓也持續下滑，多數項目去化低迷，月均去化不足2000平方米。隨著(zhù)供應量加大，全市寫(xiě)字樓庫存量超過(guò)130萬(wàn)平方米，庫存去化周期超過(guò)52個(gè)月。
記者發(fā)現，不僅是強二線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)庫存高企，中等二線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)也同樣面臨這個(gè)問(wèn)題。昆明是中等二線(xiàn)城市中的典型，當地住宅裝修網(wǎng)發(fā)布的數據顯示，目前商業(yè)地產(chǎn)存量連續3年處于500多萬(wàn)平方米的高位，明顯過(guò)大。按照最近三年的平均去化速度，需超過(guò)100個(gè)月才能消化掉。
商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內人士表示，南寧、?？?、徐州、常州等二三線(xiàn)城市都存在CBD規劃過(guò)多、商業(yè)地產(chǎn)空置嚴重等現象。
商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售雪上加霜
采訪(fǎng)中，亞?wèn)|建設集團總裁劉成剛介紹說(shuō),商業(yè)地產(chǎn)有四個(gè)產(chǎn)品形態(tài)，即寫(xiě)字樓、商鋪、公寓以及車(chē)位，其中公寓類(lèi)住宅是四類(lèi)產(chǎn)品中去化周期最短的，預計兩三年時(shí)間就能消化。
相反，商鋪和寫(xiě)字樓的去化周期很長(cháng)，主要受兩大因素影響：一是開(kāi)發(fā)商普遍飽和式供給商鋪，幾乎每個(gè)居民小區周?chē)家抟蝗?；二是受電商的沖擊很大。電商搶奪了傳統商業(yè)的空間，零售額翻了很多倍。而商鋪價(jià)格高又缺乏人氣，很多地段不佳的商鋪都淪為倉庫。
“目前，商業(yè)地產(chǎn)與住宅的金融政策、稅收政策也有很大不同?！北本┿y行南京分行某負責人告訴本刊記者，現在銀行的政策是，購買(mǎi)住宅可以正常貸款，購買(mǎi)商住房只能貸款一次，而購買(mǎi)寫(xiě)字樓基本不放貸。缺乏銀行信貸支持，商業(yè)地產(chǎn)去化更難。
此外，商業(yè)地產(chǎn)的稅收要遠高于普通住宅。一位商鋪投資者介紹說(shuō)，“購買(mǎi)商鋪起初幾年獲得了較好的現金流，但時(shí)間長(cháng)了就會(huì )發(fā)現，由于稅收高，出手轉讓的時(shí)候，大部分商鋪增值收益都交了稅，商鋪的價(jià)格實(shí)際增幅很小，回報率并不理想?！爆F在，即便是大城市，“二手商鋪交易量都非常小，多數商鋪幾乎沒(méi)有人接盤(pán)?！?
40年產(chǎn)權式公寓在紅火了幾年之后，也遭遇市場(chǎng)波動(dòng)。公寓“不限購、不限貸、低總價(jià)、位置佳”，在住宅嚴重供不應求的一線(xiàn)城市以及部分二線(xiàn)城市曾經(jīng)快速增長(cháng)。
鏈家地產(chǎn)研究人士分析，由于北京、上海嚴格控制人口規模等原因，先后出臺嚴厲的商住房調控措施，如今這類(lèi)房產(chǎn)也逐漸降溫。而二線(xiàn)城市住宅供應逐年提高，缺乏學(xué)區保障的商住房也漸受冷落。
三大難題“冷凍”商改租
許多業(yè)內人士向記者表示，商業(yè)地產(chǎn)庫存高、去化慢，在政策鼓勵商改租之后，缺乏配套政策，有的虧本運營(yíng)難以為繼，多數項目仍然無(wú)人接手，造成巨大浪費。
一是法律難題。
北京中聞律師事務(wù)所張勃、南京佳民律師事務(wù)所陳勇等法律人士表示，商改租目前缺乏改造標準。例如，如何申請、審批條件、改建驗收等等，標準都沒(méi)有規定，實(shí)際操作難度大。
而且，我國法律規定租賃期限不得超過(guò)20年，而長(cháng)租公寓要求長(cháng)期持有才能盈利，法律和市場(chǎng)需求有矛盾。尤其是商改租土地使用權出讓年限屆滿(mǎn)后續期問(wèn)題。物權法第149條規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期?！钡珜ι谈淖忭椖可袩o(wú)規定。
二是成本難以化解。
365地產(chǎn)家居網(wǎng)首席戰略官胡光輝說(shuō)，商改租目前最大的問(wèn)題是投資回報期太長(cháng)，成本過(guò)高。他給記者算了一筆賬：一個(gè)5萬(wàn)平方米的商業(yè)體改租賃房項目，目前總成本至少1萬(wàn)元/平方米，整個(gè)項目完成商改租需要5億元。改造成30平方米的房間約1600間，按照每間2500元/月租金計算，年租金不到5000萬(wàn)元。
租賃項目按照商業(yè)地產(chǎn)交稅，房產(chǎn)稅和增值稅相加為22%，扣除資金成本和人工成本，以及折舊費，凈利潤1000萬(wàn)元不到，需要50年才能收回投資?！艾F在除非一線(xiàn)城市有高房租支撐，二線(xiàn)及以下城市都沒(méi)有商改租的運作空間?！彼f(shuō)。
三是資產(chǎn)證券化遲遲未能推進(jìn)。
深圳乾運公司董事長(cháng)張俊英表示，如果把酒店當做高級租賃住房，目前全球市值最大的酒店集團也只有250億美元，與國內頭部開(kāi)發(fā)企業(yè)比小很多。而租賃項目主要針對新市民和中低收入者，租房實(shí)力弱，企業(yè)規模難以做大。再從全球范圍看，租賃市場(chǎng)主要是政府、機構以及普通房東從事，從未出現過(guò)大企業(yè)收取住宅租金為主業(yè)的。
胡光輝表示，發(fā)展住宅租賃市場(chǎng)，“應以直接融資的條件，推進(jìn)資產(chǎn)證券化；應有相應的稅收減免，否則對于企業(yè)缺乏吸引力。目前條件下，只有國有機構能夠從事商改租業(yè)務(wù)?！?
