易憲容：中國房地產(chǎn)開(kāi)啟真正的調整
時(shí)間：2019/8/1
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對于一般行業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)破產(chǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟優(yōu)勝劣汰的常態(tài)，人們也不會(huì )因有些企業(yè)的破產(chǎn)而感到驚訝。沒(méi)有一些企業(yè)破產(chǎn)，這個(gè)行業(yè)是無(wú)法有市場(chǎng)競爭力并向前發(fā)展的。
不過(guò)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)則不同。2003年中國的房地產(chǎn)企業(yè)大約有3萬(wàn)家，到2018年底工商注冊的房地產(chǎn)企業(yè)就達到9.7萬(wàn)家。十幾年的時(shí)間里，國內的房地產(chǎn)企業(yè)增加3倍多。試想，十幾年來(lái)，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格只漲不跌，誰(shuí)拿到土地，誰(shuí)就可利用金融杠桿成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)只能是越做越大，而進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的企業(yè)也就越來(lái)越多，尤其是2016年以后，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)空前繁榮，更是吸引各種各樣的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
隨著(zhù)國內房地產(chǎn)的繁榮與發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度越來(lái)越高。比如，2018年，中國500強房地產(chǎn)企業(yè)全年商品房銷(xiāo)售面積總額7.16億平方米，同比增長(cháng)12.58%;銷(xiāo)售金額創(chuàng )下9.9萬(wàn)億元新高，同比增長(cháng)17.1%。中國500強房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額，按面積和金額分別為41.73%和66.01%，而剩下34%銷(xiāo)售金額約由96500家企業(yè)來(lái)分享(即使扣除其中一半以上可能是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的空殼企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)其數量之大也是絕無(wú)僅有的)。無(wú)論是從融資的角度，還是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)的角度來(lái)說(shuō)，這自然會(huì )導致房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競爭，國內房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰也自然出現，加上政府出臺一些房地產(chǎn)調控政策更是讓這種競爭加劇。
作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)，融資渠道的收緊同樣加劇了這種市場(chǎng)競爭。繼5月銀保監會(huì )重申嚴格監管房地產(chǎn)融資后，銀保監會(huì )主席郭樹(shù)清在6月的陸家嘴論壇上指出，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問(wèn)題;7月初，房地產(chǎn)信托被收緊規范;7月12日，發(fā)改委發(fā)文要求，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內到期的中長(cháng)期境外債務(wù)。而作為房地產(chǎn)企業(yè)融資的主渠道，銀行貸款更是有嚴格的規定。中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要從銀行獲得貸款幾乎是不可能。政府對房地產(chǎn)的融資全面緊縮，一些負債率過(guò)高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商走向破產(chǎn)也是必然。根據國內媒體報告，截至7月21日，2019年總計有271家的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商宣布破產(chǎn)。
對于今年上半年有271家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，這樣的情況應該是今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種常態(tài)，并不值得大驚小怪。因為當前國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商過(guò)多過(guò)爛，早就該讓一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商淘汰出局。271家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，在總量看上去是一個(gè)不小的數字，但它們占全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商家數比重不足3%。因此，這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響完全可以忽略不計，根本上對當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有多少關(guān)系。
但有一個(gè)方面意義重大，就是以往國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一本萬(wàn)利，誰(shuí)做房地產(chǎn)，誰(shuí)都能獲得暴利，十幾年來(lái)，只是看到做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的越做越大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商掠奪的社會(huì )財富越來(lái)越多，導致整個(gè)社會(huì )經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從來(lái)就不存在破產(chǎn)淘汰的。這只能說(shuō)明這種房地產(chǎn)市場(chǎng)，在政府嚴重參與干預下，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的機制無(wú)法發(fā)揮作用。當前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現一些中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，這就意味著(zhù)國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現重大轉折，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的機制開(kāi)始顯示作用，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度在提升。
而這種房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大轉折，不僅意味著(zhù)國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)這種市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的機會(huì )將成為常態(tài)，也意味著(zhù)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系正在發(fā)生重大變化，以往房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格只漲不跌的態(tài)勢正在改變或正在逆轉。如果國內房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格只漲不跌的態(tài)勢正在逆轉，也意味著(zhù)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的調整由此開(kāi)始。
然而，要實(shí)現國內房地產(chǎn)市場(chǎng)重大調整，并讓房地產(chǎn)市場(chǎng)走上持續健康發(fā)展之路，就得讓當前政府的各種房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政性調控政策逐漸退出市場(chǎng)，就得是通過(guò)堅持“只住不炒”的市場(chǎng)定位。而要做到這點(diǎn)，不僅政府不能夠托住房?jì)r(jià)，讓行政性調控政策退出市場(chǎng)，而且加大房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟杠桿的調控力度。比如，堅決用稅收政策把住房的投資與消費區別開(kāi)(如調整房地產(chǎn)交易稅及房地產(chǎn)交易所得稅，以此有利于只有一套住房的消費者，嚴厲打擊二套以上住房的投機炒作者)，堅決遏制房地產(chǎn)投機炒作，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到以消費為主導的市場(chǎng)，而且還得全面收緊金融杠桿，讓房地產(chǎn)投機炒作者退出市場(chǎng)。唯有這樣，國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能逐漸地回歸理性，走持續健康之路。
不過(guò)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)則不同。2003年中國的房地產(chǎn)企業(yè)大約有3萬(wàn)家，到2018年底工商注冊的房地產(chǎn)企業(yè)就達到9.7萬(wàn)家。十幾年的時(shí)間里，國內的房地產(chǎn)企業(yè)增加3倍多。試想，十幾年來(lái)，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格只漲不跌，誰(shuí)拿到土地，誰(shuí)就可利用金融杠桿成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)只能是越做越大，而進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的企業(yè)也就越來(lái)越多，尤其是2016年以后，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)空前繁榮，更是吸引各種各樣的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
隨著(zhù)國內房地產(chǎn)的繁榮與發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度越來(lái)越高。比如，2018年，中國500強房地產(chǎn)企業(yè)全年商品房銷(xiāo)售面積總額7.16億平方米，同比增長(cháng)12.58%;銷(xiāo)售金額創(chuàng )下9.9萬(wàn)億元新高，同比增長(cháng)17.1%。中國500強房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額，按面積和金額分別為41.73%和66.01%，而剩下34%銷(xiāo)售金額約由96500家企業(yè)來(lái)分享(即使扣除其中一半以上可能是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的空殼企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)其數量之大也是絕無(wú)僅有的)。無(wú)論是從融資的角度，還是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)的角度來(lái)說(shuō)，這自然會(huì )導致房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競爭，國內房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰也自然出現，加上政府出臺一些房地產(chǎn)調控政策更是讓這種競爭加劇。
作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)，融資渠道的收緊同樣加劇了這種市場(chǎng)競爭。繼5月銀保監會(huì )重申嚴格監管房地產(chǎn)融資后，銀保監會(huì )主席郭樹(shù)清在6月的陸家嘴論壇上指出，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問(wèn)題;7月初，房地產(chǎn)信托被收緊規范;7月12日，發(fā)改委發(fā)文要求，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內到期的中長(cháng)期境外債務(wù)。而作為房地產(chǎn)企業(yè)融資的主渠道，銀行貸款更是有嚴格的規定。中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要從銀行獲得貸款幾乎是不可能。政府對房地產(chǎn)的融資全面緊縮，一些負債率過(guò)高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商走向破產(chǎn)也是必然。根據國內媒體報告，截至7月21日，2019年總計有271家的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商宣布破產(chǎn)。
對于今年上半年有271家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，這樣的情況應該是今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種常態(tài)，并不值得大驚小怪。因為當前國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商過(guò)多過(guò)爛，早就該讓一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商淘汰出局。271家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，在總量看上去是一個(gè)不小的數字，但它們占全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商家數比重不足3%。因此，這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響完全可以忽略不計，根本上對當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有多少關(guān)系。
但有一個(gè)方面意義重大，就是以往國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一本萬(wàn)利，誰(shuí)做房地產(chǎn)，誰(shuí)都能獲得暴利，十幾年來(lái)，只是看到做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的越做越大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商掠奪的社會(huì )財富越來(lái)越多，導致整個(gè)社會(huì )經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從來(lái)就不存在破產(chǎn)淘汰的。這只能說(shuō)明這種房地產(chǎn)市場(chǎng)，在政府嚴重參與干預下，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的機制無(wú)法發(fā)揮作用。當前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現一些中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，這就意味著(zhù)國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現重大轉折，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的機制開(kāi)始顯示作用，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度在提升。
而這種房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大轉折，不僅意味著(zhù)國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)這種市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的機會(huì )將成為常態(tài)，也意味著(zhù)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系正在發(fā)生重大變化，以往房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格只漲不跌的態(tài)勢正在改變或正在逆轉。如果國內房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格只漲不跌的態(tài)勢正在逆轉，也意味著(zhù)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的調整由此開(kāi)始。
然而，要實(shí)現國內房地產(chǎn)市場(chǎng)重大調整，并讓房地產(chǎn)市場(chǎng)走上持續健康發(fā)展之路，就得讓當前政府的各種房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政性調控政策逐漸退出市場(chǎng)，就得是通過(guò)堅持“只住不炒”的市場(chǎng)定位。而要做到這點(diǎn)，不僅政府不能夠托住房?jì)r(jià)，讓行政性調控政策退出市場(chǎng)，而且加大房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟杠桿的調控力度。比如，堅決用稅收政策把住房的投資與消費區別開(kāi)(如調整房地產(chǎn)交易稅及房地產(chǎn)交易所得稅，以此有利于只有一套住房的消費者，嚴厲打擊二套以上住房的投機炒作者)，堅決遏制房地產(chǎn)投機炒作，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到以消費為主導的市場(chǎng)，而且還得全面收緊金融杠桿，讓房地產(chǎn)投機炒作者退出市場(chǎng)。唯有這樣，國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能逐漸地回歸理性，走持續健康之路。
