兼并、倒閉、關(guān)店，曾經(jīng)大熱的聯(lián)合辦公開(kāi)始洗牌
2015年，全國上下興起“大眾創(chuàng )業(yè)萬(wàn)種創(chuàng )新”的浪潮，直接帶動(dòng)辦公需求水漲船高，“共享辦公”概念流行開(kāi)來(lái)，主打彈性空間彈性租期的聯(lián)合辦公這一新物種開(kāi)始走向公眾視野，涌現出一大批眾創(chuàng )空間、聯(lián)合辦公空間。
不過(guò)，在經(jīng)歷4年野蠻生長(cháng)之后，聯(lián)合辦公這一香餑餑似乎變成了一塊難啃的骨頭，呈現兩極分化，頭部玩家在資本助力下瘋狂擴張，資本退潮后中小玩家無(wú)力擴張，要么被兼并要么被淘汰出局。一時(shí)之間，兼并、倒閉、裁員、關(guān)店、轉型的消息不絕于耳，而融資等利好消息則越來(lái)越少。
去年，裸心社以半價(jià)賤賣(mài)給聯(lián)合辦公鼻祖WeWork、優(yōu)客工場(chǎng)接連并購四個(gè)聯(lián)合辦公品牌讓人印象深刻。今年1月，金地旗下ibase黯然退出聯(lián)合辦公行業(yè)。5月底，聚夢(mèng)空間進(jìn)入破產(chǎn)清算程序。
其實(shí)，不光中小玩家存活越來(lái)越困難，即便頭部玩家也不得不面臨高速擴張的陣痛，在經(jīng)歷裁員、關(guān)店風(fēng)波后，氪空間宣布從“聯(lián)合辦公”向“綜合辦公服務(wù)+新型資產(chǎn)管理”升級，試圖以輕資產(chǎn)運營(yíng)方式破局。
把時(shí)間倒回到4年前，一切都很美好，優(yōu)客工場(chǎng)、夢(mèng)想加、氪空間、納什空間等玩家爭相入局，并不是為了單純響應國家雙創(chuàng )的號召，而是看中聯(lián)合辦公市場(chǎng)前景廣闊，希望從中分一杯羹。
納什空間創(chuàng )始人張劍直言，聯(lián)合辦公在未來(lái)幾十年內將達到一個(gè)萬(wàn)億級別的市場(chǎng)?！拔艺J為其增長(cháng)空間還很大，因為隨著(zhù)技術(shù)進(jìn)步帶來(lái)的兩個(gè)改變——企業(yè)的小型化和移動(dòng)辦公的出現正深刻改變企業(yè)組織方式和辦公形態(tài)，這是聯(lián)合辦公未來(lái)發(fā)展的基礎?！?
除了上述玩家卯足勁搶占市場(chǎng)，欣欣向榮的聯(lián)合辦公市場(chǎng)還吸引一眾房地產(chǎn)企業(yè)大舉殺入，龍湖、碧桂園、當代、中駿、遠洋等躍躍欲試，這些地產(chǎn)大鱷優(yōu)勢和劣勢都很明顯。優(yōu)勢是手中擁有充裕資金，可以實(shí)現規?；瘮U張，自持物業(yè)可以很方便地改造成聯(lián)合辦公空間；劣勢則是缺乏成熟的運營(yíng)經(jīng)驗，且希望能盡快獲利，無(wú)法忍受長(cháng)期虧損。
眾所周知，聯(lián)合辦公是借著(zhù)雙創(chuàng )東方、披著(zhù)共享經(jīng)濟外衣才迎來(lái)爆發(fā)式增長(cháng)，其商業(yè)模式與共享單車(chē)有一定相似，但也存在明顯不同，后者是購買(mǎi)單車(chē)，前者則是租用辦公空間，因此常被稱(chēng)為“二房東”。這也沒(méi)毛病，因為聯(lián)合辦公玩家都是靠成本差來(lái)做基礎收入，即賺取工位租金的價(jià)差。
業(yè)內人士披露，物業(yè)租金、折舊、人員是聯(lián)合辦公的成本大頭，其中物業(yè)租金占到50%-60%，而“租桌子”是其現階段主要收入來(lái)源，一度占到90%?！拔覀冊趪L試多元化的收益模式，但現階段租金仍然是我們收入的核心?！眱?yōu)客工場(chǎng)首席戰略官張鵬曾表示。
盡管不同玩家有不同的側重點(diǎn)，比如氪空間在高端產(chǎn)品上更具優(yōu)勢；優(yōu)客工場(chǎng)在不斷提出新鮮玩法和概念吸引客群；老司機WeWork勝在運營(yíng)經(jīng)驗；納什空間則側重滿(mǎn)足中國企業(yè)對于獨立空間的需求，但實(shí)質(zhì)上最終收益都要回歸到租金上，這是顛撲不滅的。
事實(shí)上，不重視聯(lián)合辦公工位租金收益，單純地做產(chǎn)品增值服務(wù)和滿(mǎn)足用戶(hù)體驗感，很難持續運營(yíng)下去。走到賣(mài)身這一步的裸心社就曾犯下這方面的錯誤，其在擴張時(shí)盲目打造許多公共空間，導致整個(gè)空間的坪效降低，從而影響整體租金收益。
不難看出，租金是聯(lián)合辦公玩家不可動(dòng)搖的根本。不過(guò)，它們并不滿(mǎn)足于只當個(gè)收租的“二房東”，希望可以為入駐企業(yè)提供超越辦公場(chǎng)所本身的各種價(jià)值，比如工商行政、資源對接、融資路演等配套服務(wù)。只可惜，在經(jīng)歷4年高速裂變之后，聯(lián)合辦公本質(zhì)并未發(fā)生根本性轉變，“租桌子”仍是主要盈利手段，社群及附屬服務(wù)幾乎不盈利。
優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng )始人毛大慶曾直言，優(yōu)客工場(chǎng)里有一半是小微企業(yè)，但“我們這里邊好多小微企業(yè)連融資都不用”。這些看起來(lái)很美好的配套服務(wù)，除了用于講故事、樹(shù)立人設之外，似乎并沒(méi)有太大用處，至少目前在營(yíng)收結構上沒(méi)有體現。
因此，在資本寒冬下，聯(lián)合辦公玩家還是老老實(shí)實(shí)地收租為生，努力做大工位租金收益，“抓大放小”或是可行策略。換言之，聯(lián)合辦公玩家應該花大力氣拓展大客戶(hù)，中小客戶(hù)順帶兼顧即可。
大客戶(hù)出手闊綽，通常整租上百個(gè)工位甚至一個(gè)空間，它們的到來(lái)更容易解決聯(lián)合辦公入駐率和收入穩定性的問(wèn)題，銷(xiāo)售也樂(lè )意去開(kāi)拓這類(lèi)客源，因為租金收入高返點(diǎn)自然高，這是中小客戶(hù)所不具備的優(yōu)勢。
同時(shí)，大客戶(hù)還有更多潛力可以挖掘，比如WeWork推出名為“Powered by We”的大企業(yè)定制項目，將空間、高效及建立公司文化融合在一起，通過(guò)提供設計、科技、創(chuàng )新、運營(yíng)和變更管理，幫助大企業(yè)成員提高效率與創(chuàng )新文化，吸引氪空間、優(yōu)客工場(chǎng)爭相效仿。目前，工裝整體服務(wù)已成為優(yōu)客工場(chǎng)第三大收入來(lái)源。
當然，一大片辦公區租給大客戶(hù)收租爽是爽，但也有一定的煩惱。比如，大客戶(hù)續租時(shí)不夠爽快，溢價(jià)較中小客戶(hù)更低。因此，聯(lián)合辦公玩家“抓大放小”需要靈活應變，不能陷入唯大客戶(hù)的誤區，否則聯(lián)合辦公就不成立，與傳統寫(xiě)字樓出租沒(méi)有兩樣，真正的聯(lián)合辦公應該吸引不同規模、不同大小、不同發(fā)展階段的企業(yè)入駐。
值得注意的是，寫(xiě)字樓投資管理業(yè)內有個(gè)不成文規定，任何一個(gè)大客戶(hù)不要超過(guò)這個(gè)項目體量的20%，這一鐵律同樣適用于聯(lián)合辦公行業(yè)。另外，想要吸引大客戶(hù)入駐，除了仰仗于銷(xiāo)售的三寸不爛之舌，過(guò)硬業(yè)績(jì)才是最好的幫手，因為大客戶(hù)通常會(huì )優(yōu)先選擇規模較大的共享辦公品牌作為長(cháng)期合作的辦公場(chǎng)所供應商。
在我看來(lái)，現階段聯(lián)合辦公應追求規模為王，在這一前提下持續優(yōu)化服務(wù)，從而在未來(lái)不斷提升利潤空間。不過(guò)，與共享單車(chē)行業(yè)類(lèi)似，聯(lián)合辦公行業(yè)特別依賴(lài)資本，頭部玩家有擴張的資本，融資受阻的中小玩家無(wú)力擴張，無(wú)法邁過(guò)全國25-30個(gè)站點(diǎn)這個(gè)門(mén)檻，突圍無(wú)望后只能想方設法做利潤，活下來(lái)才是第一要務(wù)。
一個(gè)不爭的事實(shí)是，聯(lián)合辦公行業(yè)洗牌已經(jīng)開(kāi)始，第一太平戴維斯中國區高級董事溫書(shū)閱曾表示，“目前市場(chǎng)上雖然活躍著(zhù)上千家的聯(lián)合辦公品牌，但在不遠的未來(lái)，可能會(huì )只剩下不超過(guò)五家大型聯(lián)合辦公品牌?！彼€表示，由于資本熱情高漲，行業(yè)發(fā)展速度極快，寡頭化趨勢可能會(huì )比想象的要早很多年出現。在資本面前，小而精的運營(yíng)模式后繼乏力，會(huì )一個(gè)接一個(gè)被市場(chǎng)吞沒(méi)。
資本離場(chǎng)，需求仍在，未來(lái)聯(lián)合辦公最大看點(diǎn)將是頭部玩家在爭奪市場(chǎng)中上演激烈廝殺，剩者為王。
