剛需可以笑了！降價(jià)猝不及防，房企面臨生存考驗
近段時(shí)間，關(guān)于房企融資收緊的消息不絕于耳。打蛇打七寸，前有730會(huì )議給出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的定調，后有涉及銀行貸款嚴控、發(fā)改委限制海外債、銀保監會(huì )規范房地產(chǎn)信托等多個(gè)渠道，接連對樓市釜底抽薪，專(zhuān)捏房企要害之處。
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2019年是房地產(chǎn)政策最密集的年份，公開(kāi)數據顯示，中央今年已發(fā)布過(guò)18次強調關(guān)于注意防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的講話(huà)。銀行方面，7月初，銀保監會(huì )對部分銀行約束房地產(chǎn)貸款額度，并對增量過(guò)大的信托公司進(jìn)行約談警示；8月初，銀保監會(huì )對32個(gè)城市再開(kāi)展對銀行機構房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專(zhuān)項檢查工作，嚴查違規信貸業(yè)務(wù)。房企的資金情況不斷惡化，多地房地產(chǎn)市場(chǎng)像經(jīng)歷過(guò)一場(chǎng)“傷筋動(dòng)骨”的大手術(shù)，退燒跡象明顯。
據8月14日國家統計局發(fā)布的2019年1-7月份全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況數據顯示，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資72843億元，同比增長(cháng)10.6%，增速比1-6月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，已連續3個(gè)月增速回落?？梢?jiàn)金融措施的收緊導致房企融資進(jìn)一步承壓影響投資開(kāi)發(fā)進(jìn)度。
同時(shí)，房企土地購置面積9761萬(wàn)平方米，同比下降29.4%，降幅比1-6月份擴大1.9個(gè)百分點(diǎn)，新開(kāi)工面積增速下降，帶動(dòng)開(kāi)發(fā)投資增速繼續回落。
一方面，在國管、信托、海外債等融資渠道屢屢被封的情況下，開(kāi)發(fā)商現金流被上了緊箍咒，前期瘋狂拿地導致負債增加，另一方面樓市企穩，購房者觀(guān)望情緒濃烈，樓盤(pán)去化率低周期長(cháng)，賣(mài)房著(zhù)實(shí)困難。
據媒體報道，截至今年7月末，破產(chǎn)企業(yè)達257家，雖說(shuō)多半是中小開(kāi)發(fā)商，但這一局面的出現，無(wú)疑是在給所有開(kāi)發(fā)商發(fā)出預警。有專(zhuān)家大膽預測，到今年年底至少會(huì )有600家開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，或在瀕臨破產(chǎn)的路上。這不是危言聳聽(tīng)，對于負債高企的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，對樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)、加快銷(xiāo)售、“以?xún)r(jià)換量”的方式，是唯一能回籠資金實(shí)現自救的方法。
這不，“金九銀十”還沒(méi)來(lái)，樓市降價(jià)打折的大門(mén)已開(kāi)啟，萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是，這次打響降價(jià)第一槍的竟是一線(xiàn)城市——廣州。
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近日，廣州多地樓盤(pán)大幅降價(jià)的消息此起彼伏。以番禺大樓盤(pán)“祈福繽紛匯”為例，房?jì)r(jià)從去年6月份開(kāi)盤(pán)帶裝修叫價(jià)4.5萬(wàn)/平，而今打出“不分樓層不分戶(hù)型全部一口價(jià)，現在一次性付款只要3.39萬(wàn)/米，按揭貸款3.6萬(wàn)元/平，三年分期付款3.7萬(wàn)元/平”的口號，降幅超過(guò)20%！
某些特價(jià)房、員工專(zhuān)場(chǎng)也是花樣百出，甚至多次下調價(jià)格，首付僅需12萬(wàn)起。
據了解，此項目是從8月9日開(kāi)始降價(jià)甩賣(mài)，也是因為這次降價(jià)力度的確很大，因此成交容易，降價(jià)三天后賣(mài)掉362套，幾乎整個(gè)番禺的中介都來(lái)了，現在只剩10幾套。
當初該項目憑借地鐵22號線(xiàn)及學(xué)位等利好，后期部分產(chǎn)品甚至傳出售價(jià)4.7萬(wàn)-5.2萬(wàn)元/平。當時(shí)就有專(zhuān)家預測，這個(gè)單價(jià)已透支了地鐵、社區及學(xué)校的價(jià)值，后期降價(jià)是必然。此次降價(jià)消息一出，令前期高價(jià)買(mǎi)入的業(yè)主扛不住了，雖說(shuō)是買(mǎi)賣(mài)自由，但與今年4月相比，每平米差價(jià)3000多元，與去年成交均價(jià)4.3萬(wàn)/平相比，按揭貸款差價(jià)更是達到了7000元/平。這意味著(zhù)，若按照100平米的三居戶(hù)型算，去年買(mǎi)和現在買(mǎi)，差價(jià)達到幾十萬(wàn)近百萬(wàn)！業(yè)主心態(tài)難免會(huì )不平衡。
面對前期高價(jià)買(mǎi)房業(yè)主的激憤，開(kāi)發(fā)商作何回應？該項目?jì)炔咳藛T給出了回應，表示此舉是祈福清尾貨，是正常的市場(chǎng)行為，就像買(mǎi)衣服一樣，買(mǎi)當季的貴一些，季末就會(huì )打折促銷(xiāo)，并且他們準備推出新貨了。
這種房?jì)r(jià)驟降的例子，是不是說(shuō)明樓市面臨崩盤(pán)呢？站長(cháng)認為，祈福屬于一個(gè)非主流房企的個(gè)案營(yíng)銷(xiāo)，是由于開(kāi)發(fā)商此前定價(jià)高，脫離市場(chǎng)，如今資金承壓去化壓力大而產(chǎn)生的特殊情況。目前四季度房企新盤(pán)集中上市，舊盤(pán)搞大促也是正常，但并不至于崩盤(pán)。
雖不至于崩盤(pán)，但新房市場(chǎng)降價(jià)依然是普遍現象，而且二手房市場(chǎng)也呈低迷態(tài)勢。據業(yè)內機構監測數據顯示，2019年上半年，廣州二手住宅累計成交53372套，同比去年下滑22.3%，創(chuàng )近四年歷史最低記錄；從掛牌均價(jià)看，今年2月份還是每平米4萬(wàn)出頭，如今每平米已下降了5000元。
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和廣州情況類(lèi)似，近期鄭州二手房供應量也有所增加，降價(jià)同樣成為普遍現象。相關(guān)數據顯示，自2018年6月份以來(lái)，鄭州二手房掛牌價(jià)已經(jīng)連續下跌12個(gè)月，從當初的1.68萬(wàn)元每平米跌至7月的1.53萬(wàn)每平米。相比2016年至17年初的大牛市，如今鄭州樓市整體趨穩，市場(chǎng)觀(guān)望預期強，成交不給力，加上短期內金融調整不會(huì )放松，開(kāi)發(fā)商為了周轉，價(jià)格下調實(shí)屬正?，F象。
新房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)保持同步，從房管局發(fā)布的6月份數據來(lái)看，鄭州全市商品房批準預售面積408.49萬(wàn)平方米，較去年同期下降了2.96%；商品住宅批準預售面積284.39萬(wàn)平方米，較去年同期下降了21.86%。
此外，武漢和成都最近的二手房掛牌量都超過(guò)10萬(wàn)套，嚴重供過(guò)于求，被迫降價(jià)預期明顯。
同樣降價(jià)售賣(mài)的還有杭州。今年上半年杭州的土拍市場(chǎng)火爆，1-6月各區出讓土地共139宗，總成交價(jià)超1375億元，創(chuàng )下歷史同期第二的成績(jì)，遙遙領(lǐng)先全國其他城市。而緊隨其后的是“雙限”措施出臺，直接給過(guò)熱的杭州房?jì)r(jià)加了一個(gè)頂蓋。
處于暴風(fēng)眼中的新城控股也在杭州玩起了促銷(xiāo)房。7月末，新城璟雋名邸促銷(xiāo)的消息在購房圈不脛而走，最低95折購房，最大優(yōu)惠幅度達到12萬(wàn)元。
當然，新城出現打折房的情況有點(diǎn)特殊，與公司今年遭遇的道德事件有關(guān)。非常時(shí)期，7月份新城迅速轉讓出售項目40余個(gè)，在融資受阻、銷(xiāo)售預期不足的情況下，回籠資金渡過(guò)危機乃是當務(wù)之急，對容易變現的項目進(jìn)行降價(jià)處理，也是預料之中的事。
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不管怎樣，降價(jià)的口子已被撕開(kāi)，這是調控的必然結果、樓市已然進(jìn)入下半場(chǎng)，只漲不跌的神話(huà)不復存在，所有開(kāi)發(fā)商都將面臨新一輪的生存考驗，誰(shuí)能越早回籠資金穩住現金流，誰(shuí)就能在樓市周期中占據先機。
在今年6月末發(fā)布的上半年品牌房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)排行榜中，受以穩為主、一城一策基調的影響，全國商品房成交規模穩步增長(cháng)，銷(xiāo)售面積下滑，銷(xiāo)售增速小幅回落。從公布銷(xiāo)售目標的39家房企來(lái)看，目標增長(cháng)率均值僅為19.2%，較2018年降低24.8%，完成率超50%的僅有14家，也就是說(shuō)六成公司達成率未過(guò)半。
每逢行業(yè)遭遇危機，都是重新洗牌整合的好時(shí)機。對比來(lái)看，碧萬(wàn)恒在三甲位置屹立不倒，上半年分別取得3920億元、3276億元、2928.7億元的銷(xiāo)售額。碧桂園、萬(wàn)科追求高質(zhì)量、規模與效益均衡發(fā)展，恒大則主動(dòng)進(jìn)行戰略調整，適當降低銷(xiāo)售目標，維持平穩發(fā)展。相反，一部分房企接下來(lái)可能會(huì )很難受，比如債務(wù)高企的泰禾或被爆出道德危機的新城，必然壓力山大。
8月份，開(kāi)發(fā)商迎來(lái)新的拐點(diǎn)，在面臨政策、資金、庫存多重壓力下，只有精準把握市場(chǎng)節奏，實(shí)現房屋高質(zhì)量，布局城市區域優(yōu)質(zhì)板塊，才能增強抵御風(fēng)險的能力。
就像郁亮說(shuō)的：“地產(chǎn)行業(yè)以后會(huì )越走越窄，市場(chǎng)份額卻還可以進(jìn)一步提高，比如在服務(wù)領(lǐng)域，如果一定要說(shuō)每個(gè)業(yè)務(wù)都很難，就必須全力以赴做好它?！?
開(kāi)發(fā)商擔心的事接踵而至，炒房客失去炒作空間，剩下的購房者當然是值得慶賀的。雖然目前市場(chǎng)趨穩，房?jì)r(jià)下跌幅度并不會(huì )很大，但市場(chǎng)得到凈化，房?jì)r(jià)逐漸回歸理性，不僅可供挑選的房源增多，還有足夠可以與開(kāi)發(fā)商或二手房業(yè)主講價(jià)讓利的空間。對于真正想買(mǎi)房子住的人來(lái)說(shuō)，這是最好入場(chǎng)的時(shí)機。
