樓市迎來(lái)房貸新政：以后每月還的房貸會(huì )增加嗎？
8月25日，中國央行發(fā)布公告調整新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，自2019年10月8日起施行。
調整是因為，改革完善貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)形成機制后，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準也需從貸款基準利率轉換為L(cháng)PR。
“專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)太強，看不懂！”很多網(wǎng)友看完公告后紛紛表示，“有課代表出來(lái)解釋一下啥意思嗎？”
“房貸利率是變高了還是降了？”
這是網(wǎng)友關(guān)注度最高的問(wèn)題。
根據公告，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應期限的貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準加點(diǎn)形成。
而2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執行。
中國人民銀行有關(guān)負責人表示，定價(jià)基準轉換后，全國范圍內新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%)；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)，與當前我國個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當。
8月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心首次發(fā)布新的LPR，一年期LPR4.25%，比原來(lái)基準利率降10個(gè)基點(diǎn)，比以前老的LPR降6個(gè)基點(diǎn)；五年期以上LPR為4.85%。
在上述新政實(shí)施前，目前房貸的貸款基準利率是：一至五年(含五年)期限的為 4.75%，五年以上期限的為 4.90%。由于絕大多數房貸期限都是五年以上，4.90%成為民眾所熟悉的買(mǎi)房貸款基準利率。
即，如果按貸款期限5年以上計算，新政實(shí)施后，首套房的利率下限4.85%，相比之前4.90%的基準利率降低了5個(gè)基點(diǎn)。
但是實(shí)際操作中，目前，按照顯性或者隱形規定，一般首套房貸利率不低于基準利率的9折，二套房一般不低于基準利率的1.1倍，由此計算出來(lái)的數值分別為4.41%和5.39%。
自2016年“9.30”樓市調控收緊政策后，房貸利率折扣優(yōu)惠基本銷(xiāo)聲匿跡，更多是采取了利率上浮措施。融360大數據研究院統計并監測的35個(gè)城市房貸市場(chǎng)數據顯示，2019年7月，全國首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.76%。
也就是說(shuō)，目前銀行實(shí)際的房貸利率高于現行的房貸基準利率(4.9%)，也高于即將實(shí)施的新政的利率下限(首套房利率下限4.85%)。
房貸利率未來(lái)會(huì )下降嗎？
LPR下降了，新房貸利率下限也比以前基準利率低，豈不是房貸利率也下降？對此，日前央行副行長(cháng)劉國強表示，房貸利率由參考基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最后出來(lái)的貸款利率水平要保持基本穩定。
此次央行公告也明確，為落實(shí)好“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效管理機制，確保定價(jià)基準平穩有序轉換，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩定。
“根據央行的規定，如果LPR利率下調，首套、二套房貸的最低利率自然也會(huì )隨之下調?！比?60大數據研究院分析師李萬(wàn)賦解釋?zhuān)@僅指最低利率，實(shí)際發(fā)放的利率還會(huì )受調控政策、銀行信貸資源的影響。
交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，一是新機制下新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率基本不變；二是央行各地分支行會(huì )結合各地情況，規定加點(diǎn)下限。因此，新的個(gè)人住房貸款利率得以保持穩定，既不下降，也不會(huì )明顯增加利息負擔。該舉措避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，充分體現了不以刺激房地產(chǎn)為短期刺激手段的意圖。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，新機制下，房貸利率沒(méi)有變化，存量和增加都基本沒(méi)有變化。目前看大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩，有輕微波動(dòng)，但主流是平穩。
“預計執行利率短期內很難出現顯著(zhù)的、普遍性下降?！崩钊f(wàn)賦認為，從短期的實(shí)際利率水平來(lái)看，新政僅會(huì )對極少數最優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)產(chǎn)生輕微影響，對絕大部分購房人來(lái)說(shuō)，影響不大。
有一點(diǎn)值得關(guān)注的是，根據李萬(wàn)賦的計算，執行新政后，二套房貸最低利率將由5.39%上升為5.45%。諸葛找房副總裁苑承建認為，未來(lái)一段時(shí)間二套房房貸利率可能會(huì )呈現上升趨勢，對房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售將會(huì )產(chǎn)生一定的抑制作用。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，從下半年的情況看，考慮到政策依然從緊，實(shí)際上具體的貸款利率只會(huì )上調，而不會(huì )下調。
未來(lái)房貸利率或呈現因人而異現象
嚴躍進(jìn)還表示，央行利率改革不能簡(jiǎn)單理解為利率上升或下調，而應該理解為未來(lái)貸款的定價(jià)將更具市場(chǎng)化。
根據央行公告，人民銀行省一級分支機構在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢變化，確定轄區內首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。銀行業(yè)金融機構應根據各省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制確定的加點(diǎn)下限，結合本機構經(jīng)營(yíng)情況、客戶(hù)風(fēng)險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數值。
在嚴躍進(jìn)看來(lái)，未來(lái)房貸的計算或呈現因人而異、因額度而異、因市場(chǎng)而異的現象。在實(shí)際操作過(guò)程中，一些房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市，未來(lái)將可以適當在央行標準下，進(jìn)行基點(diǎn)的上調。此類(lèi)上調最后也會(huì )影響到具體商業(yè)銀行房貸部門(mén)的貸款利率。
此外，根據新政，未來(lái)借款人申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商約定利率重定價(jià)周期，重定價(jià)周期最短為1年。
嚴躍進(jìn)認為，明確購房者可約定利率重定價(jià)周期，其含義是未來(lái)房貸的按揭貸款利率計算，可以基于購房者的需要進(jìn)行微調，但需要提前約定定價(jià)周期，同時(shí)也需要明確定價(jià)的基準利率。這一規定將有助于形成更多樣的貸款利率計算方式，后續也將成為銀行房貸工作人員需要積極和購房者協(xié)調的地方。
