房?jì)r(jià)到底會(huì )橫盤(pán)幾年？
8月23日，北京開(kāi)了一場(chǎng)會(huì )。
會(huì )議上，國務(wù)院關(guān)于今年以來(lái)國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展計劃執行情況做了一份報告。報告顯示，今年三大攻堅戰取得新進(jìn)展，為全面建成小康社會(huì )打下堅實(shí)基礎。而在房地產(chǎn)部分，卻只提及了16個(gè)字：
“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段?！?
這句話(huà)雖不再新鮮，但在這樣重要的場(chǎng)合下再次強調，也反映了官方當下對房地產(chǎn)在經(jīng)濟中起到的作用的態(tài)度已經(jīng)非常堅決，那么「尿壺理論」將大概率推出歷史舞臺。
凡是關(guān)注樓市的人，應該都會(huì )發(fā)現一個(gè)現象。今年無(wú)論是官方還是民間主流媒體，大小新聞都離不開(kāi)3月會(huì )議倡導的三穩大基調，「穩房?jì)r(jià)，穩地價(jià)，穩預期」。
那么，“穩”到底是什么意思呢？
換算到市場(chǎng)情況，其實(shí)就是「樓市橫盤(pán)」，房?jì)r(jià)不漲不跌，最好一成不變，今年北京房?jì)r(jià)是6.2萬(wàn)元/平，明年是6.2萬(wàn)/平，后年最好還是6.2萬(wàn)/平。即使跌宕，也要在一個(gè)合理的微調區間內。
那么房?jì)r(jià)到底能不能橫得??？我們還要從20年房地產(chǎn)史中去尋找影子，它對我們即將面對的樓市有極大的借鑒作用。
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其實(shí)不難找，往前數1個(gè)周期，2010-2015年，就是為期5年的橫盤(pán)大周期。
2010年4月，“新國十條”出爐，規定全國購房貸款首付比例從20%上調為30%，二套房首付不低于50%，大幅提高三套及以上首付和貸款利率，無(wú)1年以上納稅證明或者社保證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款。
在4萬(wàn)億刺激下接近沸騰的房?jì)r(jià)，這時(shí)候終于斷了根基。
后在9月，調控窮追猛打。財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉建設部又連手發(fā)布新五條，上浮交易契稅，取消個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。這才將中國樓市徹底送進(jìn)寒冬，進(jìn)入所謂的「橫盤(pán)時(shí)代」。
那么在2010年-2015年這段橫盤(pán)時(shí)期，各地房?jì)r(jià)發(fā)生了怎樣的變化呢？我特地把70個(gè)城市5年的房?jì)r(jià)對比整理了出來(lái)。
你會(huì )看到，5年內70個(gè)城市中，有62個(gè)城市的房?jì)r(jià)是上漲的，8個(gè)是下跌的。在上漲的城市中，房?jì)r(jià)漲幅最高的是深圳63.50%，其次是北京30.90%，上海，廈門(mén)和廣州。發(fā)現沒(méi)，和今天房?jì)r(jià)五虎的格局如出一轍。
其次，大部分城市均處于中部區間，如果把70個(gè)城市的漲幅進(jìn)行平均值計算，得出的數值為8.69%，意味著(zhù)在5年橫盤(pán)期內中國房?jì)r(jià)整體上漲了8.69%！
有人這時(shí)候就開(kāi)始疑惑了，不是說(shuō)好的橫盤(pán)嗎？國十條壓的這么嚴，房?jì)r(jià)還上漲了？
其實(shí)現實(shí)很殘酷，橫盤(pán)5年，房產(chǎn)實(shí)際上是嚴重縮水的。如果把通脹、貨幣發(fā)行，還有房貸利息考慮進(jìn)去，你就明白了。
我在之前的一篇文章《7年大周期，房?jì)r(jià)最有潛力的城市》里曾寫(xiě)過(guò)，2010-2015年，每年的通脹率大約為7%左右。那么我在2010年買(mǎi)了一套100平米的房子，花了100萬(wàn)，那么到了2015年呢？
通過(guò)復利計算，這套房子的價(jià)值只剩下了69.5萬(wàn)，憑空蒸發(fā)了30.5萬(wàn)人民幣！意味著(zhù)，5年內房?jì)r(jià)必須上漲30.5%，才能勉強跑贏(yíng)通脹。
我們再反過(guò)來(lái)看房?jì)r(jià)表現。橫盤(pán)5年內，其實(shí)只有深圳和北京在字面意義上跑贏(yíng)了通脹，其他城市一律貶值！換句話(huà)說(shuō)，通脹情況下，所謂的橫盤(pán)市場(chǎng)，房?jì)r(jià)其實(shí)是下行的。
所以在這個(gè)時(shí)期內，剛需觀(guān)望，投機基本絕跡，庫存閑置商品房數量飛速增加，「買(mǎi)漲不買(mǎi)跌」情緒加速蔓延到各個(gè)角落，這也是我們接下來(lái)要面對的市場(chǎng)。
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歷史規律，房?jì)r(jià)只要1-2年不漲，就會(huì )引發(fā)炒房客恐慌，因為一部分玩家身上背著(zhù)高杠桿，如果短炒無(wú)法高位套現，意味著(zhù)每時(shí)每刻都在吞噬著(zhù)他們的資金成本。
這點(diǎn)在溫州和杭州市場(chǎng)表現的非常明顯。
在2010-2015年大橫盤(pán)周期中，房?jì)r(jià)跌的最多的莫過(guò)于溫州，這個(gè)炒房客的天堂完全是把自己玩崩了，其次就是被浙江炒房軍團殃及的杭州。
說(shuō)實(shí)話(huà)，在這5年間，杭州的發(fā)展并不差。經(jīng)濟增長(cháng)，以阿里巴巴為首的科技企業(yè)在快速崛起，人口凈流入，基建和環(huán)境在加速優(yōu)化，然而房?jì)r(jià)卻連續下跌和滯漲，甚至跑輸了鄭州、合肥和南京。
為何？房?jì)r(jià)太過(guò)虛高。
2010之前，杭州是溫州、臺州炒房客的主要陣地，以賺快錢(qián)為目的的炒房客成群結隊踏上這片投資熱土，甚至把當時(shí)鳥(niǎo)不拉屎的下沙炒到了2萬(wàn)元以上，這是當初連北京都不敢想象的。
以當時(shí)杭州的基本面，無(wú)論是人均收入還是經(jīng)濟結構、常住居民的承載能力，都無(wú)法支撐如此之高的房?jì)r(jià)，杭州樓市成為空中樓閣，接盤(pán)乏力。
而在杭州炒房的溫臺炒房客們，其主要資金來(lái)源是地下錢(qián)莊、民間借貸，鏈條錯綜復雜，房子賣(mài)不出去，收益無(wú)法兌現，層層逼債，房子只能打折拋售。那時(shí)候在杭州法院最多的案件，就是房子司法拍賣(mài)。
2010年之后，大概是杭州樓市史上最陰暗的時(shí)期。降價(jià)維權籠罩在城市上空，尤其下沙、閑林等郊區新盤(pán)房?jì)r(jià)下跌慘烈，無(wú)數炒房客被套其中，因民間借貸糾紛，將親戚送上法庭的例子，司空見(jiàn)慣。
隨后杭州應調控要求，啟動(dòng)歷史最嚴房地產(chǎn)調控政策，再加上歷史天量賣(mài)地供地，讓本就虛高的杭州房?jì)r(jià)，更是雪上加霜。
樓市不同于股市的一個(gè)地方在于，成交量極小，整個(gè)小區如果只有你一個(gè)人降價(jià)30%出售，那么你這個(gè)成交價(jià)也就代表了整個(gè)小區的價(jià)格。這在橫盤(pán)周期中，異常明顯。
2010-2015年，杭州以5年連續下跌，成為中國樓市的一道靚麗的風(fēng)景線(xiàn)。但這5年，實(shí)屬是杭州不斷筑底的過(guò)程，也是杭州修復樓市，回歸真實(shí)價(jià)值的一次機會(huì )。
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之所以拿2010-2015年的杭州舉例，是在告訴大家，即使是「基本面」優(yōu)質(zhì)的城市，只要房?jì)r(jià)虛高，橫盤(pán)周期會(huì )加速暴露其原形，接下來(lái)會(huì )有一批城市將會(huì )重走杭州的老路。
至于是哪些城市，我把它們的共性總結出來(lái)，大家自行判斷。
1.周邊炒房客炒作是主要原因。
除了2010年杭州和溫州以外，2008年的深圳樓市也很深刻。2008年之前，港澳炒房客扎堆沖進(jìn)深圳炒房，把深圳房?jì)r(jià)一度炒到天價(jià)，然而風(fēng)暴來(lái)襲后，這些炒房客的資產(chǎn)一夜成負，為了曲線(xiàn)自救，只能選擇拋售房產(chǎn)。
2008年是地產(chǎn)最慘的一年，無(wú)數炒樓人虧得血本無(wú)歸……這句話(huà)尤其表現在深圳，那時(shí)候關(guān)內房?jì)r(jià)低至7380元/平米，豪宅一夜之間慘跌50%，斷供、跑路，已不再是新鮮事。
所以你也就明白了，為什么這兩年當局一直把「嚴打炒房客」作為首要調控任務(wù)，對炒房客如此深?lèi)和唇^，就是因為他們才是房地產(chǎn)風(fēng)險的一大由頭。換句話(huà)說(shuō)，只要這個(gè)城市的購房者結構良好，炒房客少，那么即使房?jì)r(jià)橫盤(pán)，也不會(huì )引發(fā)大規模降價(jià)事件。
2.合理的供應量。
你會(huì )發(fā)現，無(wú)論是2010年的杭州還是溫州，他們在橫盤(pán)周期內，對土地的供應不會(huì )節制，只要有地基本都招拍掛了。當市場(chǎng)供應遠超過(guò)需求，房子不再是稀缺品時(shí)，買(mǎi)不買(mǎi)房就成了“佛系”選擇。
供地是一門(mén)藝術(shù)，多了利空房?jì)r(jià)，少了利多房?jì)r(jià)，當年黃奇帆就用天量供應把重慶房?jì)r(jià)常年壓在一個(gè)較低的區間內，不得動(dòng)彈。所以，大家一定要關(guān)注自己所在城市的供應，不過(guò)大多數城市都難以抵擋土地的誘惑，背后原因你懂的。
3.人口是最大防跌因素。
房?jì)r(jià)炒起來(lái)不可怕，可怕的是，房?jì)r(jià)炒起來(lái)之后沒(méi)人接盤(pán)。也就是說(shuō)，在橫盤(pán)時(shí)間內根本沒(méi)有外來(lái)人口流入。
上面舉例的杭州和深圳，之所以后期可以修復反彈，是因為杭州在2010-2015年是長(cháng)三角地區人口流入最多的城市，而深圳則一直是珠三角地區的翹楚。源源不斷流入的需求，不斷夯實(shí)虛高的房?jì)r(jià)，才讓他們迎來(lái)橫盤(pán)之后的崛起。但有些城市就不那么幸運了。
這時(shí)候一定有人要反駁了。按照你這么說(shuō)，大部分三四線(xiàn)城市正是屬于沒(méi)有人口流入的地區，為什么橫盤(pán)之后也跟著(zhù)崛起了？
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要記住，上輪大牛市，一二線(xiàn)是報復性反彈，三四線(xiàn)是強制性激漲。
三四線(xiàn)問(wèn)題，我在之前的文章里已經(jīng)寫(xiě)過(guò)很多了。當年在2010-2015年大橫盤(pán)周期中，三四線(xiàn)一直維持著(zhù)天量土地供應，直至把地產(chǎn)逼到了庫存風(fēng)險。
什么叫庫存風(fēng)險？
城市內的存量房根本無(wú)法消化，市場(chǎng)供過(guò)于求，開(kāi)發(fā)商為了爭奪有限的客源，房?jì)r(jià)開(kāi)始不斷推低，從而傳導至地價(jià)下滑，形成惡性循環(huán)。
如果不是2016-2018年這一輪轟轟烈烈的樓市去庫存計劃，三四線(xiàn)會(huì )繼續橫盤(pán)下去，10年？15年？乃至更久……
為什么我一直強調三四線(xiàn)城市存在風(fēng)險？
是因為上一輪通過(guò)棚改貨幣化去掉了橫盤(pán)期積壓的舊庫存，但是從2015年到現在，庫存增長(cháng)的速度不比2015年之前差，又積壓了天量的新庫存。2015年，三四線(xiàn)城市庫存占比高達80.67%，2018年，這個(gè)數值是81.33%。
棚改是把周邊的村民引進(jìn)城內買(mǎi)房，短期內催生了一大波新的需求，市場(chǎng)供不應求，引發(fā)樓市大熱，房?jì)r(jià)上漲，也把城市內的偽剛需和投資客引了進(jìn)來(lái)。官方數據稱(chēng)，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。
但是2018年之后呢？該買(mǎi)的都買(mǎi)了，剛需購買(mǎi)力消化殆盡，新的庫存又靠誰(shuí)消化？我相信以現在這個(gè)房?jì)r(jià)水平，如果沒(méi)有棚改貨幣化政策支撐，有能力進(jìn)城買(mǎi)房的農民，不在多數。
而且值得注意的是，2016年，全國居民人均住房建筑面積達40.8平方米，據測算，三四線(xiàn)城市居民人均住房面積更是達到了42.12平方米。經(jīng)過(guò)去庫存周期，三年后的今天，這個(gè)數值又該是多少？顯然，居民的居住需求顯然已經(jīng)“過(guò)分”滿(mǎn)足。
所以未來(lái)，絕大數三四線(xiàn)會(huì )進(jìn)入漫漫橫盤(pán)期，可能是5年，也可能是十年，而今天在三四線(xiàn)炒房的人群也會(huì )被長(cháng)期套牢。當然這是在不出意外政策的情況下！如果5年之后再出一個(gè)類(lèi)似于棚改的政策，就不好說(shuō)了，給錢(qián)讓人買(mǎi)房，這事兒擱哪兒房?jì)r(jià)都得漲。
有人說(shuō)那么現在把三四線(xiàn)房子出手了吧。不好意思，據我所知，大部分三四線(xiàn)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入「有價(jià)無(wú)市」周期，房子是賣(mài)不出去的。如果硬要賣(mài)，只能打折出售，而這顯然滿(mǎn)足不了你對房?jì)r(jià)回報的預期。大部分人會(huì )抱著(zhù)僥幸心理，期待著(zhù)三四線(xiàn)房?jì)r(jià)的再次崛起。從而最后被漫漫橫盤(pán)所吞噬，人性使然，誰(shuí)都掙脫不開(kāi)。
那么橫盤(pán)期買(mǎi)不買(mǎi)房呢？如果你是潛力城市的純剛需，就應該買(mǎi)。要知道橫盤(pán)越久，市場(chǎng)就更容易傾向買(mǎi)方，議價(jià)和選擇空間大，橫盤(pán)淘筍的機會(huì )也就越多。
然而就過(guò)去的形勢看，只要房?jì)r(jià)不漲，世界上就好像沒(méi)有剛需這么一個(gè)群體。但只要房?jì)r(jià)一漲，頓時(shí)又跑出來(lái)一大群剛需購房者開(kāi)始搶房?！纲I(mǎi)漲不買(mǎi)跌」已經(jīng)根植在每個(gè)購房者的心中，而這，也是讓80%的人成為韭菜的真正原因。
橫盤(pán)市場(chǎng)是一個(gè)非常好的真空期，所有城市都在夯實(shí)房?jì)r(jià)，將真實(shí)價(jià)值回歸，也在這個(gè)時(shí)期，我們可以看到到底哪些城市具有真正的競爭力，哪些城市是站在風(fēng)險頂端的小丑。
2019年是一道分界嶺，5年之后，有的城市崛起了，有的城市徹底暗淡了。但無(wú)論與否，大家都應該做好迎接橫盤(pán)大周期的準備。
