“金九”遇冷 “銀十”也將落空？
“金九銀十”本是開(kāi)發(fā)商的傳統營(yíng)銷(xiāo)節點(diǎn)，通過(guò)加大推盤(pán)量、促銷(xiāo)力度以實(shí)現快速銷(xiāo)售，但是近兩年，“金九銀十”成色明顯不足，尤其今年，“金九”已經(jīng)過(guò)半，各項數據顯示，多城新房、二手房整體成交疲軟。業(yè)內專(zhuān)家表示，預計2019年將沒(méi)有“金九銀十”，而北京樓市的“金九銀十”或將是近幾年最差的。
1 多城新房成交下降
根據監測的35個(gè)典型城市樓市數據顯示，2019年9月上半月，新建商品住宅成交面積相比8月上半月環(huán)比下降7%，同比去年下降7%。
分城市來(lái)看，2019年9月上半月，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積相比8月上半月下降7%，同比下降14%；16個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積相比8月上半月下降8%，同比下降2%；15個(gè)三四線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積相比8月上半月下降3%，同比去年同期下降16%。分析顯示，三四線(xiàn)城市2018年成交最火熱，購買(mǎi)力透支嚴重，也是今年以來(lái)降溫最快的城市，在三類(lèi)城市中同比降幅最大。
研究員沈昕表示，35城新建住宅成交面積相比8月上半月和去年同期都下降，今年“金九銀十”開(kāi)局階段樓市遇冷。而且與8月上半月和去年同期相比，成交下降的城市多于成交增長(cháng)的城市，這說(shuō)明大部分城市并沒(méi)有出現預期中的“金九銀十”現象。
10個(gè)重點(diǎn)城市樓市數據顯示，2019年第37周（2019年9月9日-9月15日）新建商品住宅成交套數為18786套，環(huán)比上周微漲0.1%?！敖鹁拧币呀?jīng)過(guò)半，新房市場(chǎng)成交量并未有明顯上漲。
具體到北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，根據中原地產(chǎn)統計數據顯示，截至9月17日，9月份北京新建商品住宅簽約1640套，二手房住宅簽約5831套，環(huán)比同比均出現下調。尤其是中秋小長(cháng)假期間，并未明顯刺激購房需求，北京新建商品房住宅簽約101套，而2018年同期是309套。上海、廣州、深圳等中秋小長(cháng)假的新建商品住宅成交數據也有明顯下調。
在業(yè)內人士看來(lái)，有網(wǎng)簽數據滯后的原因，并不代表市場(chǎng)當下真實(shí)的簽約狀況，但整體來(lái)看，全國一二線(xiàn)城市樓市告別金九已成定局。
2 促銷(xiāo)難掩疲軟態(tài)勢
對于金九開(kāi)局遇冷，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，多個(gè)城市樓市逐漸開(kāi)始出現沖高回落現象，在2019年上半年部分區域出現了小陽(yáng)春，但隨后樓市逐漸回落，熱點(diǎn)城市開(kāi)始下行，購買(mǎi)力很難再支撐市場(chǎng)繼續沖高。
從2019年8月份的數據可以看出端倪。9月17日，國家統計局公布了2019年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。8月份，共有55個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格出現環(huán)比上漲，相比7月份的60城減少5個(gè)；二手房方面，8月份銷(xiāo)售價(jià)格上漲城市為43個(gè)，比7月份減少5個(gè)。值得關(guān)注的是，這也是二手房?jì)r(jià)連續3個(gè)月出現20城下跌的情況，說(shuō)明了樓市下調趨勢早已出現，其中四個(gè)一線(xiàn)城市8月份二手房?jì)r(jià)同比下降0.2%，是去年6月以來(lái)的首次轉降。
另一份數據顯示，從今年4月份開(kāi)始，我國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速連續5個(gè)月下滑。國家統計局數據顯示，2019年1-8月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資84589億元，同比增長(cháng)10.5%，增速比1-7月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅投資62187億元，增長(cháng)14.9%，增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。
事實(shí)上，雖然早已意識到金九銀十成色不再，仍有不少房企選擇加大推盤(pán)量并推出不同程度的折扣促銷(xiāo)動(dòng)作，以刺激購房需求帶動(dòng)銷(xiāo)售增長(cháng)，此舉是否有效？
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，降價(jià)促銷(xiāo)在不同項目上的效果不同，一方面和降價(jià)的幅度相關(guān)，目前北京很難出現大幅降價(jià)的新房項目；另一方面和區域內項目的同質(zhì)化相關(guān)，北京限競房聚集區域的房?jì)r(jià)下降難度較大，但總體來(lái)看，降價(jià)對于成交的帶動(dòng)將起到正向作用。
但是，數據研究中心分析師國仕英認為，降價(jià)或打折促銷(xiāo)力度較大的多為邊角樓或者采光不好的房屋，并不會(huì )帶動(dòng)整體成交。
3 成交量難明顯增長(cháng)
在張大偉看來(lái)，“金九”遇冷，另一個(gè)原因是樓市調控持續影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。
中原地產(chǎn)統計數據顯示，2019年1-8月，全國出臺房地產(chǎn)調控政策高達367次，相比2018年1-8月份的315次上漲了17%，累計次數刷新了房地產(chǎn)調控紀錄。
尤其是7月30日，中央政治局召開(kāi)會(huì )議強調，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。中央定調樓市調控走向，體現了控制房?jì)r(jià)上漲、確保房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展的決心，年內政策松綁的可能性微乎其微。
同時(shí)，央行會(huì )議要求保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(cháng)，嚴禁消費貸款違規用于購房。據媒體報道，監管正在嚴查信用卡資金流入樓市情況，包括境內房地產(chǎn)類(lèi)商戶(hù)、房產(chǎn)相關(guān)契稅等。檢查范圍涉及信用卡與房地產(chǎn)相關(guān)的多個(gè)業(yè)務(wù)類(lèi)別，包括住宅與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)代理和經(jīng)紀、房地產(chǎn)建筑安裝工程、不動(dòng)產(chǎn)管理、出租等休假類(lèi)房地產(chǎn)。與此同時(shí)，多家銀行信用卡中心下調房地產(chǎn)類(lèi)商戶(hù)交易限額，并限制在住宅、地產(chǎn)中介等商戶(hù)刷卡交易。在業(yè)內人士看來(lái)，這限制了居民加杠桿的空間。
此外，包括杭州、蘇州、南京等二線(xiàn)城市房貸利率收緊，部分銀行首套、二套房貸利率收緊，上調幅度多為5%，上調后，多個(gè)城市首套房貸利率是基準利率上浮20%。
國仕英認為，近兩三年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控不斷加碼，到今年為止國家及各地調控政策都已處于嚴格態(tài)勢，且并未有放松跡象。在此背景下，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)，對樓市的刺激作用也是有限的。今年高壓的調控環(huán)境及購房者的觀(guān)望情緒濃厚，多重因素影響下，今年的“金九銀十”期望或落空。
沈昕表示，四季度部分房企由于資金面緊張會(huì )加大推盤(pán)力度，打折促銷(xiāo)現象增多。但在中央的明確表態(tài)下，居民對房地產(chǎn)的預期已經(jīng)發(fā)生轉變，成交量難以明顯增長(cháng)，今年大概率難以出現過(guò)去的“金九銀十”樓市盛況。
