開(kāi)封：庫存攀升 新盤(pán)促銷(xiāo)噱頭多
隨著(zhù)中原城市群的崛起和鄭汴一體化的推進(jìn)，與鄭州接壤的開(kāi)封西部成為整個(gè)開(kāi)封市發(fā)展的壓軸線(xiàn)。這個(gè)壓軸線(xiàn)主要以鄭開(kāi)大道為中心軸，兩邊云集了全國知名的開(kāi)發(fā)商，包括恒大、碧桂園、綠地、融創(chuàng )……原先荒蕪的村莊不復存在，取而代之的是鱗次櫛比的新房，整個(gè)開(kāi)封市的居民也開(kāi)始了一場(chǎng)“東賣(mài)西進(jìn)”的換房行動(dòng)。
在開(kāi)封向西發(fā)展的進(jìn)程中，隨著(zhù)開(kāi)封市政府的西遷、名校的進(jìn)駐，開(kāi)封新區的房?jì)r(jià)一路上漲，從5年前的單價(jià)5000元左右到如今單價(jià)突破萬(wàn)元。但是，自從2018年下半年以來(lái)，開(kāi)封樓市止漲，新房房?jì)r(jià)穩定，部分新盤(pán)售價(jià)出現小幅回落。
此次，“十一”黃金周，新京報記者走訪(fǎng)鄭開(kāi)大道多家樓盤(pán)發(fā)現，新盤(pán)售價(jià)雖然較去年并無(wú)明顯下跌，但是，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始以多種方式變相降價(jià)，多個(gè)樓盤(pán)推出“十一”特價(jià)房，并且在“十一”定房還有9.8折優(yōu)惠，甚至有些樓盤(pán)在優(yōu)惠基礎上還送車(chē)位、送家電。
2018年下半年以來(lái)，開(kāi)封樓市止漲，新房房?jì)r(jià)穩定，部分新盤(pán)售價(jià)出現小幅回落。新京報記者徐倩攝
新盤(pán)9.8折促銷(xiāo)，推出特價(jià)房
恒大是進(jìn)駐開(kāi)封樓市較早的大型開(kāi)發(fā)商之一。在鄭開(kāi)大道上，恒大大手筆建設開(kāi)封恒大文化旅游城，定位為“世界級文化旅游勝地”，其中，涵蓋正在建設中的恒大童世界、五國風(fēng)情溫泉小鎮等產(chǎn)業(yè)配套集群。
目前，恒大文化旅游城正在出售的住宅樓盤(pán)為恒大未來(lái)城、恒大文化旅游城，精裝修房源價(jià)格約為8800元/平方米，實(shí)行一房一價(jià)。在走訪(fǎng)中，新京報記者獲悉，恒大未來(lái)城在“十一”假期執行9.8折優(yōu)惠。
不僅如此，恒大未來(lái)城還在“十一”假期拿出一棟樓以毛坯房出售，售價(jià)為6500元/平方米，低于精裝修房源2300元/平方米，吸引了不少前來(lái)問(wèn)詢(xún)的購房者。
“十一”黃金周，恒大未來(lái)城執行9.8折優(yōu)惠。新京報記者徐倩攝
不僅是恒大，位于鄭開(kāi)大道兩側的第六大街的美的國賓府在“十一”假期也推出了多套特價(jià)房，特價(jià)房源單價(jià)約為8700元。目前，美的在開(kāi)封的首個(gè)項目美的國賓府住宅推出精裝修房源，除特價(jià)房之外，其他在售房源單價(jià)在9000元-13000元不等。美的國賓府置業(yè)顧問(wèn)表示，“所有房源‘十一’假期執行‘一萬(wàn)抵三萬(wàn)元’的優(yōu)惠，而且定房還送全屋家電?！?
同樣位于六大街附近的弘陽(yáng)地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)的燕瀾府復式房源的單價(jià)約為1.1萬(wàn)元，“十一”假期享受“一萬(wàn)抵三萬(wàn)元”的優(yōu)惠，另外附送一年的物業(yè)費。此外，非復式房源毛坯房目前單價(jià)約為8000元，在“十一”假期內，部分房源還有“買(mǎi)房送車(chē)位”的活動(dòng)。
開(kāi)封樓市降溫，投資變自住
回顧整個(gè)開(kāi)封樓市近年來(lái)的發(fā)展，從漲價(jià)到趨穩，從投資到自住，呈現了先漲后穩的態(tài)勢。
2016年、2017年兩年間，開(kāi)封樓市呈現活躍態(tài)勢。據開(kāi)封市2016年和2017年的統計公報數據顯示，2016年全年，開(kāi)封市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資211.80億元，同比增長(cháng)25.9%，其中，住宅投資152.90億元，同比增長(cháng)25.2%。2017年，開(kāi)封全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資273.96億元，同比增長(cháng)29.3%，其中住宅203.69億元，同比增長(cháng)33.2%。
正是在2016年，以碧桂園、恒大為首的全國性開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)駐開(kāi)封，開(kāi)封新盤(pán)中也率先出現了以萬(wàn)元開(kāi)頭的單價(jià)。以汴西湖為例，建業(yè)所開(kāi)發(fā)的海馬公館2015年以5000元左右的單價(jià)入市銷(xiāo)售，如今洋房的單價(jià)已經(jīng)上漲為1.4萬(wàn)元，而同區域的來(lái)自綠城所開(kāi)發(fā)的桃李春風(fēng)洋房的售價(jià)也已達到1.4萬(wàn)元/平方米-1.5萬(wàn)元/平方米。
但是，自從2018年，開(kāi)封市執行嚴格的樓市調控政策以來(lái)，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的趨穩和市場(chǎng)熱度的回落。開(kāi)封市統計局官網(wǎng)數據顯示，2018年，開(kāi)封全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（含蘭考）240.84億元，同比下降12.1%，其中住宅181.25億元，下降11.0%；全市商品房銷(xiāo)售面積（含蘭考）同比下降10.6%。
與此同時(shí)，開(kāi)封新房的庫存量攀升?？硕饒蟾骘@示，過(guò)去兩年，開(kāi)封市土地出讓量過(guò)大，導致目前的存量問(wèn)題較為嚴重，市場(chǎng)成交量最高的三年（2016年-2018年）平均每年市場(chǎng)容量在160億元左右，但目前市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商2019年計劃推貨量已經(jīng)達到240億元。
在市場(chǎng)趨穩的背景下，購房人群的結構也發(fā)生了變化，購房的目的也從投資變成了自住?！白钤鐏?lái)鄭開(kāi)大道兩側投資買(mǎi)房的大部分客戶(hù)是鄭州人，隨后是開(kāi)封改善客群，現在增加了附近郊縣的人，鄭州人買(mǎi)房很少了?！背Ｄ甏磬嶉_(kāi)大道兩側樓盤(pán)的中介人員小張表示。
另有克而瑞報告顯示，2019年以來(lái)，郊縣客戶(hù)的比例上升至4成左右，開(kāi)封城區客戶(hù)降至2成，鄭州投資客因為開(kāi)封房?jì)r(jià)與鄭州房?jì)r(jià)差距縮小而明顯減少。
汴西湖、中意湖打響價(jià)格戰
庫存量攀升，樓市降溫，不少新盤(pán)加推的去化率下降。據克而瑞預測，2019年4月-5月，鄭州市場(chǎng)有一定程度回暖，反而加劇了開(kāi)封市場(chǎng)的低迷。不少項目整體去化只完成年度目標的兩到三成，全年預計只能完成年度目標六成左右。
同時(shí)，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始暗中降價(jià)。一位在去年買(mǎi)了恒大未來(lái)城房子的購房者向新京報記者表示：“去年我買(mǎi)房的時(shí)候單價(jià)是10200元，目前單價(jià)降到了不到9000元，特價(jià)毛坯房單價(jià)6500元，我買(mǎi)虧了啊?！?
開(kāi)封西部的購房熱度從汴西湖轉移至中意湖。新京報記者徐倩攝
目前，開(kāi)封市洋房?jì)r(jià)格的高點(diǎn)還是在汴西湖區域，建業(yè)和綠城在售的洋房?jì)r(jià)格依然在1.4萬(wàn)元/平方米，但是去化情況并不理想，畢竟客戶(hù)的選擇層面更為廣泛。汴西湖以西的中意湖已經(jīng)取代汴西湖成為新盤(pán)的扎堆地，洋房?jì)r(jià)格在1萬(wàn)元/平方米左右，而更往西的北大資源開(kāi)發(fā)的紫鏡府洋房單價(jià)在7500元左右。
“相比于去年，今年，不管是小高層還是洋房的價(jià)格都有一定程度的下跌。例如，某剛需樓盤(pán)已經(jīng)跌至單價(jià)6000多元，而洋房單價(jià)7500元的價(jià)格相比于去年也明顯下跌?！币晃婚_(kāi)封業(yè)內人士表示。
