廣深寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求放緩供應攀升 新商務(wù)區空置率高企
時(shí)間：2019/10/31
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與傳統住宅市場(chǎng)不同，一線(xiàn)城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)普遍被認為供過(guò)于求。寫(xiě)字樓租賃情況是經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表，廣州、深圳的成熟商務(wù)中心區寫(xiě)字樓市場(chǎng)正悄然發(fā)生變化。
上海甲級寫(xiě)字樓
世邦魏理仕數據指出，北京、上海、深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率居高不下，一連創(chuàng )下多個(gè)“歷史新高”。
019年第三季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率上升至10.9%，創(chuàng )近八年來(lái)最高水平；上海寫(xiě)字樓的空置率在上半年達到頂峰至18.5%，創(chuàng )下近十年新高。
縱觀(guān)整個(gè)深圳，第一太平戴維斯最新報告顯示，第三季度深圳甲級寫(xiě)字樓空置率已達22.4%，同比上升4.8%，部分片區如寶安區空置率超過(guò)50%，而南山區未來(lái)兩年有大量新增供應，空置率或持續上升；第三季度廣州甲級寫(xiě)字樓空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至3.7%，創(chuàng )歷史新低。
同屬于一線(xiàn)城市，廣深兩地的寫(xiě)字樓市場(chǎng)卻呈現出“冰火兩重天”的特征。自去年第四季度以來(lái)，諸多金融公司大面積撤退，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的退租跡象顯現，加上新商務(wù)區大量新增項目入市，將導致空置率進(jìn)一步上升。
一線(xiàn)城市“冰火兩重天”
寫(xiě)字樓空置率的市場(chǎng)變化情況，一定程度上可以從廣深的地標性超高層建筑中窺得一二。
近日，《中國經(jīng)營(yíng)報》記者分別走訪(fǎng)廣州、深圳部分寫(xiě)字樓區域，發(fā)現廣州寫(xiě)字樓空置率持續走低，達到歷史新低；而深圳則相反，隨著(zhù)部分片區空置率持續上升，整體租金略有下降。
記者走訪(fǎng)珠江新城CBD最高建筑物之一的廣州周大福金融中心(又稱(chēng)“廣州東塔”)發(fā)現，整個(gè)廣州東塔共有116層，其中7～66層為辦公區域。
據銷(xiāo)售中介向記者介紹，廣州東塔目前出租率大約為70%，租金在280元/平方米/月，目前已入駐包括大成Dentons、花旗銀行、畢馬威會(huì )計師事務(wù)所、視覺(jué)中國、招商蛇口華南區域總部等企業(yè)。
戴德梁行第三季度報告顯示，珠江新城商務(wù)區部分物業(yè)下調租金，平均租金環(huán)比下降1.0%，從而帶動(dòng)租賃成交，在無(wú)新增供應的情況下，全市空置率降至3.9%，再創(chuàng )歷史新低。
作為當前深圳寫(xiě)字樓最為集中的片區，福田中央商務(wù)區的寫(xiě)字樓空置率卻逐漸上升，租金亦隨之下滑。
以深圳最高地標建筑平安金融中心為例，2016年竣工時(shí)租金曾一度逼近600元/平方米/月，而據中原地產(chǎn)數據顯示，當前出租價(jià)格集中在400元～500元/平方米/月之間。
戴德梁行分析指出，第三季度對于福田區而言，其平均租金小幅下滑2.5%至272.6元/平方米/月，空置率上升1.05個(gè)百分點(diǎn)至15.47%。
主力客群金融業(yè)所面臨的宏觀(guān)環(huán)境近期并沒(méi)有改善，行業(yè)難言復蘇，金融類(lèi)企業(yè)需求處于萎縮狀態(tài)，加上中心區較高的租金水平，市場(chǎng)略有下行。
租金差別也是影響廣深兩地空置率的重要因素之一。
戴德梁行數據披露，廣州價(jià)格最高的兩個(gè)區域為珠江新城、體育中心，甲級寫(xiě)字樓每月平均租金分別為211.3元/平方米、187.8元/平方米；
而深圳價(jià)格最高的福田、南山區，甲級寫(xiě)字樓每月平均租金分別為272.6元/平方米、229.1元/平方米，差距較大。
第一太平戴維斯商業(yè)樓宇租賃部高級董事黎青山向記者分析，“廣深兩地寫(xiě)字樓空置率相差較大，與租金高低、產(chǎn)業(yè)結構有關(guān)。香港、深圳兩地GDP差不多，但寫(xiě)字樓租金卻相差三倍，因為香港高端服務(wù)業(yè)能承受更高租金，對于廣州、深圳而言，廣州還有很多貿易、物流企業(yè)，產(chǎn)業(yè)結構決定了對高端寫(xiě)字樓需求小，租金相對要低一些，供求關(guān)系更容易達到均衡?！?br /> 新商務(wù)區空置率仍高企
廣州和深圳作為一線(xiàn)城市，近年來(lái)不斷擴展新商務(wù)區，寫(xiě)字樓的新增供應量可能會(huì )進(jìn)一步導致空置率提升。
對于深圳而言，當前重點(diǎn)建設的深圳南山前海商務(wù)區，在近兩年內建設了大量的寫(xiě)字樓。據高力國際的報告指出，上半年深圳南山前海片區甲級寫(xiě)字樓空置率高達65.7%，這意味超過(guò)半數面積的甲級寫(xiě)字樓處于空置狀態(tài)。
記者近日走訪(fǎng)前海寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)現，前海桂灣片區主要項目為華潤前海中心和卓越前海壹號，多棟嶄新的寫(xiě)字樓附近，行人十分稀少，一層商鋪也都處于招商狀態(tài)，暫時(shí)未有商鋪入駐，一位現場(chǎng)施工人員告訴記者，“這些大樓都是在這兩年蓋起來(lái)的，有些還在施工?！?br /> 華潤前海大廈總建筑面積約34萬(wàn)平方米，由三棟國際甲級寫(xiě)字樓組成，最高塔樓高度近300米，將是今年前海片區最大新增供應項目。
華潤置地相關(guān)負責人告訴本報記者，“華潤前海中心項目總投資約200億元，是華潤置地為前海量身打造的首個(gè)金融綜合體。預計將于2019年底至2020年初交付，自持比例50%?！倍鴮τ谟浾咛岢龅捻椖孔馐矍闆r以及如何應對片區高空置率等問(wèn)題則沒(méi)有回應。
值得注意的是，作為商業(yè)地產(chǎn)巨頭，華潤置地近年來(lái)對寫(xiě)字樓的大力投入有目共睹，2018年，華潤置地在建及擬建的寫(xiě)字樓總樓面面積分別為229.15萬(wàn)平方米，同期寫(xiě)字樓在營(yíng)總面積僅為63.29萬(wàn)平方米，這意味著(zhù)未來(lái)幾年入市的面積是在營(yíng)面積的3.6倍。
由于前海片區空置率持續高企，當地政府推出了補貼措施。租賃中介陳先生告訴本報記者：“現在前海多數寫(xiě)字樓都有政府租賃補貼，租賃面積不低于150平方米即可，但公司注冊地址必須在前海?！?br /> 另一家租賃公司的中介林女士則透露了更多信息，“這種租金補貼根據企業(yè)類(lèi)型分為三類(lèi)，補貼幅度在30%～50%之間，補貼上限金額在300萬(wàn)元～500萬(wàn)元之間，可連續補貼3年，一般是今年申請，明年補貼今年租金，總體還是要看企業(yè)的基本情況?！?br /> 今年6月17日，深圳市前海深港現代服務(wù)業(yè)合作區管理局印發(fā)《前海深港現代服務(wù)業(yè)合作區促進(jìn)企業(yè)回歸辦公用房租金補貼辦法》(下稱(chēng)《租金補貼辦法》)的通知。
記者查閱《租金補貼辦法》發(fā)現，補貼類(lèi)別分為一般補貼對象、重點(diǎn)補貼對象、特殊補貼對象三類(lèi)。其中，一般補貼對象面向所有企業(yè)；重點(diǎn)補貼對象指總部、持牌金融機構和上市等大型企業(yè)；特色補貼對象則指港企。
林女士還告訴記者，由于之前深圳P2P公司、私募基金企業(yè)出現過(guò)大規模退租的情況，這類(lèi)型企業(yè)目前在市場(chǎng)上都不太受歡迎?！叭绻闶荘2P公司、私募基金企業(yè)，那進(jìn)來(lái)會(huì )比較受限制，因為業(yè)主們都希望企業(yè)比較穩定，而且不希望自身的形象受到影響?！?br /> 聯(lián)合辦公成租賃主力軍
新商務(wù)區大量入市的新寫(xiě)字樓將導致供應過(guò)剩，沖擊已有的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，導致空置率進(jìn)一步上升。
第一太平戴維斯的報告指出，2019年第三季度，深圳甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)九個(gè)新增項目(共11棟寫(xiě)字樓)入市，季內新增供應量共計約69.1萬(wàn)平方米，是2018年同期的3.1倍。
截至2019年第三季度，全市甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)總存量環(huán)比上升11.4%至676.9萬(wàn)平方米。
戴德梁行報告也指出，第四季度廣州甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)將有三個(gè)項目集中入市，帶來(lái)約24萬(wàn)平方米的新增供應，屆時(shí)越秀和珠江新城兩大商務(wù)區近兩年來(lái)無(wú)新增供應入市的局面將被打破，全市存量將攀升至509.9萬(wàn)平方米。
對于大量新增供應，聯(lián)合辦公的興起成為吸納新增和空置寫(xiě)字樓的主力軍。此外，在不少公司退租、改租的情況下，聯(lián)合辦公也成為商業(yè)寫(xiě)字樓領(lǐng)域的黑馬，甚至開(kāi)始承接許多退出甲級寫(xiě)字樓的用戶(hù)。
聯(lián)合辦公企業(yè)ATLAS寰圖CEO陳思烺在受訪(fǎng)時(shí)曾表示，“中國數量龐大的中小企業(yè)其實(shí)也有租用甲級寫(xiě)字樓的需求，這時(shí)候我們發(fā)現聯(lián)合辦公可以分攤很多成本，這樣就能將進(jìn)入門(mén)檻降低，吸引中小企業(yè)入駐，通過(guò)精細化運營(yíng)，我們也能為租客提供更加多元化的產(chǎn)品線(xiàn)?！?br /> 從2015年開(kāi)始，聯(lián)合辦公行業(yè)就開(kāi)始出現爆發(fā)式增長(cháng)。在廣州、深圳兩地市場(chǎng)，聯(lián)合辦公運營(yíng)商繼續加速擴張。
據高力國際的統計數據顯示，2018年深圳有超過(guò)60家聯(lián)合辦公的運營(yíng)商。戴德梁行發(fā)布的《大中華區的聯(lián)合辦公空間》報告則顯示，至今約有40個(gè)主要的聯(lián)合辦公空間分布在廣州的甲級和乙級寫(xiě)字樓、創(chuàng )意園內。
寰圖相關(guān)負責人告訴記者，受經(jīng)濟形勢影響，不少企業(yè)下調其行業(yè)的未來(lái)經(jīng)營(yíng)展望，進(jìn)而縮減開(kāi)支、節省成本，而聯(lián)合辦公拎包入駐、靈活方便的辦公策略可以滿(mǎn)足企業(yè)攤銷(xiāo)裝修成本以及降低運營(yíng)風(fēng)險的辦公訴求。
官網(wǎng)數據顯示，寰圖一個(gè)聯(lián)合辦公工位的價(jià)格僅為2380元/月，并包含了前臺接待、行政服務(wù)支持、免費茶水等相關(guān)服務(wù)，對于用人單位而言能有效降低各項成本。
第一太平戴維斯深圳投資部副董事總經(jīng)理吳睿指出，聯(lián)合辦公早期主要服務(wù)于初創(chuàng )類(lèi)公司。但由于創(chuàng )業(yè)公司承租能力低、租期短、續約率低等特點(diǎn)，使得聯(lián)合辦公的盈利空間較小。
上海甲級寫(xiě)字樓
世邦魏理仕數據指出，北京、上海、深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率居高不下，一連創(chuàng )下多個(gè)“歷史新高”。
019年第三季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率上升至10.9%，創(chuàng )近八年來(lái)最高水平；上海寫(xiě)字樓的空置率在上半年達到頂峰至18.5%，創(chuàng )下近十年新高。
縱觀(guān)整個(gè)深圳，第一太平戴維斯最新報告顯示，第三季度深圳甲級寫(xiě)字樓空置率已達22.4%，同比上升4.8%，部分片區如寶安區空置率超過(guò)50%，而南山區未來(lái)兩年有大量新增供應，空置率或持續上升；第三季度廣州甲級寫(xiě)字樓空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至3.7%，創(chuàng )歷史新低。
同屬于一線(xiàn)城市，廣深兩地的寫(xiě)字樓市場(chǎng)卻呈現出“冰火兩重天”的特征。自去年第四季度以來(lái)，諸多金融公司大面積撤退，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的退租跡象顯現，加上新商務(wù)區大量新增項目入市，將導致空置率進(jìn)一步上升。
一線(xiàn)城市“冰火兩重天”
寫(xiě)字樓空置率的市場(chǎng)變化情況，一定程度上可以從廣深的地標性超高層建筑中窺得一二。
近日，《中國經(jīng)營(yíng)報》記者分別走訪(fǎng)廣州、深圳部分寫(xiě)字樓區域，發(fā)現廣州寫(xiě)字樓空置率持續走低，達到歷史新低；而深圳則相反，隨著(zhù)部分片區空置率持續上升，整體租金略有下降。
記者走訪(fǎng)珠江新城CBD最高建筑物之一的廣州周大福金融中心(又稱(chēng)“廣州東塔”)發(fā)現，整個(gè)廣州東塔共有116層，其中7～66層為辦公區域。
據銷(xiāo)售中介向記者介紹，廣州東塔目前出租率大約為70%，租金在280元/平方米/月，目前已入駐包括大成Dentons、花旗銀行、畢馬威會(huì )計師事務(wù)所、視覺(jué)中國、招商蛇口華南區域總部等企業(yè)。
戴德梁行第三季度報告顯示，珠江新城商務(wù)區部分物業(yè)下調租金，平均租金環(huán)比下降1.0%，從而帶動(dòng)租賃成交，在無(wú)新增供應的情況下，全市空置率降至3.9%，再創(chuàng )歷史新低。
作為當前深圳寫(xiě)字樓最為集中的片區，福田中央商務(wù)區的寫(xiě)字樓空置率卻逐漸上升，租金亦隨之下滑。
以深圳最高地標建筑平安金融中心為例，2016年竣工時(shí)租金曾一度逼近600元/平方米/月，而據中原地產(chǎn)數據顯示，當前出租價(jià)格集中在400元～500元/平方米/月之間。
戴德梁行分析指出，第三季度對于福田區而言，其平均租金小幅下滑2.5%至272.6元/平方米/月，空置率上升1.05個(gè)百分點(diǎn)至15.47%。
主力客群金融業(yè)所面臨的宏觀(guān)環(huán)境近期并沒(méi)有改善，行業(yè)難言復蘇，金融類(lèi)企業(yè)需求處于萎縮狀態(tài)，加上中心區較高的租金水平，市場(chǎng)略有下行。
租金差別也是影響廣深兩地空置率的重要因素之一。
戴德梁行數據披露，廣州價(jià)格最高的兩個(gè)區域為珠江新城、體育中心，甲級寫(xiě)字樓每月平均租金分別為211.3元/平方米、187.8元/平方米；
而深圳價(jià)格最高的福田、南山區，甲級寫(xiě)字樓每月平均租金分別為272.6元/平方米、229.1元/平方米，差距較大。
第一太平戴維斯商業(yè)樓宇租賃部高級董事黎青山向記者分析，“廣深兩地寫(xiě)字樓空置率相差較大，與租金高低、產(chǎn)業(yè)結構有關(guān)。香港、深圳兩地GDP差不多，但寫(xiě)字樓租金卻相差三倍，因為香港高端服務(wù)業(yè)能承受更高租金，對于廣州、深圳而言，廣州還有很多貿易、物流企業(yè)，產(chǎn)業(yè)結構決定了對高端寫(xiě)字樓需求小，租金相對要低一些，供求關(guān)系更容易達到均衡?！?br /> 新商務(wù)區空置率仍高企
廣州和深圳作為一線(xiàn)城市，近年來(lái)不斷擴展新商務(wù)區，寫(xiě)字樓的新增供應量可能會(huì )進(jìn)一步導致空置率提升。
對于深圳而言，當前重點(diǎn)建設的深圳南山前海商務(wù)區，在近兩年內建設了大量的寫(xiě)字樓。據高力國際的報告指出，上半年深圳南山前海片區甲級寫(xiě)字樓空置率高達65.7%，這意味超過(guò)半數面積的甲級寫(xiě)字樓處于空置狀態(tài)。
記者近日走訪(fǎng)前海寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)現，前海桂灣片區主要項目為華潤前海中心和卓越前海壹號，多棟嶄新的寫(xiě)字樓附近，行人十分稀少，一層商鋪也都處于招商狀態(tài)，暫時(shí)未有商鋪入駐，一位現場(chǎng)施工人員告訴記者，“這些大樓都是在這兩年蓋起來(lái)的，有些還在施工?！?br /> 華潤前海大廈總建筑面積約34萬(wàn)平方米，由三棟國際甲級寫(xiě)字樓組成，最高塔樓高度近300米，將是今年前海片區最大新增供應項目。
華潤置地相關(guān)負責人告訴本報記者，“華潤前海中心項目總投資約200億元，是華潤置地為前海量身打造的首個(gè)金融綜合體。預計將于2019年底至2020年初交付，自持比例50%?！倍鴮τ谟浾咛岢龅捻椖孔馐矍闆r以及如何應對片區高空置率等問(wèn)題則沒(méi)有回應。
值得注意的是，作為商業(yè)地產(chǎn)巨頭，華潤置地近年來(lái)對寫(xiě)字樓的大力投入有目共睹，2018年，華潤置地在建及擬建的寫(xiě)字樓總樓面面積分別為229.15萬(wàn)平方米，同期寫(xiě)字樓在營(yíng)總面積僅為63.29萬(wàn)平方米，這意味著(zhù)未來(lái)幾年入市的面積是在營(yíng)面積的3.6倍。
由于前海片區空置率持續高企，當地政府推出了補貼措施。租賃中介陳先生告訴本報記者：“現在前海多數寫(xiě)字樓都有政府租賃補貼，租賃面積不低于150平方米即可，但公司注冊地址必須在前海?！?br /> 另一家租賃公司的中介林女士則透露了更多信息，“這種租金補貼根據企業(yè)類(lèi)型分為三類(lèi)，補貼幅度在30%～50%之間，補貼上限金額在300萬(wàn)元～500萬(wàn)元之間，可連續補貼3年，一般是今年申請，明年補貼今年租金，總體還是要看企業(yè)的基本情況?！?br /> 今年6月17日，深圳市前海深港現代服務(wù)業(yè)合作區管理局印發(fā)《前海深港現代服務(wù)業(yè)合作區促進(jìn)企業(yè)回歸辦公用房租金補貼辦法》(下稱(chēng)《租金補貼辦法》)的通知。
記者查閱《租金補貼辦法》發(fā)現，補貼類(lèi)別分為一般補貼對象、重點(diǎn)補貼對象、特殊補貼對象三類(lèi)。其中，一般補貼對象面向所有企業(yè)；重點(diǎn)補貼對象指總部、持牌金融機構和上市等大型企業(yè)；特色補貼對象則指港企。
林女士還告訴記者，由于之前深圳P2P公司、私募基金企業(yè)出現過(guò)大規模退租的情況，這類(lèi)型企業(yè)目前在市場(chǎng)上都不太受歡迎?！叭绻闶荘2P公司、私募基金企業(yè)，那進(jìn)來(lái)會(huì )比較受限制，因為業(yè)主們都希望企業(yè)比較穩定，而且不希望自身的形象受到影響?！?br /> 聯(lián)合辦公成租賃主力軍
新商務(wù)區大量入市的新寫(xiě)字樓將導致供應過(guò)剩，沖擊已有的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，導致空置率進(jìn)一步上升。
第一太平戴維斯的報告指出，2019年第三季度，深圳甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)九個(gè)新增項目(共11棟寫(xiě)字樓)入市，季內新增供應量共計約69.1萬(wàn)平方米，是2018年同期的3.1倍。
截至2019年第三季度，全市甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)總存量環(huán)比上升11.4%至676.9萬(wàn)平方米。
戴德梁行報告也指出，第四季度廣州甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)將有三個(gè)項目集中入市，帶來(lái)約24萬(wàn)平方米的新增供應，屆時(shí)越秀和珠江新城兩大商務(wù)區近兩年來(lái)無(wú)新增供應入市的局面將被打破，全市存量將攀升至509.9萬(wàn)平方米。
對于大量新增供應，聯(lián)合辦公的興起成為吸納新增和空置寫(xiě)字樓的主力軍。此外，在不少公司退租、改租的情況下，聯(lián)合辦公也成為商業(yè)寫(xiě)字樓領(lǐng)域的黑馬，甚至開(kāi)始承接許多退出甲級寫(xiě)字樓的用戶(hù)。
聯(lián)合辦公企業(yè)ATLAS寰圖CEO陳思烺在受訪(fǎng)時(shí)曾表示，“中國數量龐大的中小企業(yè)其實(shí)也有租用甲級寫(xiě)字樓的需求，這時(shí)候我們發(fā)現聯(lián)合辦公可以分攤很多成本，這樣就能將進(jìn)入門(mén)檻降低，吸引中小企業(yè)入駐，通過(guò)精細化運營(yíng)，我們也能為租客提供更加多元化的產(chǎn)品線(xiàn)?！?br /> 從2015年開(kāi)始，聯(lián)合辦公行業(yè)就開(kāi)始出現爆發(fā)式增長(cháng)。在廣州、深圳兩地市場(chǎng)，聯(lián)合辦公運營(yíng)商繼續加速擴張。
據高力國際的統計數據顯示，2018年深圳有超過(guò)60家聯(lián)合辦公的運營(yíng)商。戴德梁行發(fā)布的《大中華區的聯(lián)合辦公空間》報告則顯示，至今約有40個(gè)主要的聯(lián)合辦公空間分布在廣州的甲級和乙級寫(xiě)字樓、創(chuàng )意園內。
寰圖相關(guān)負責人告訴記者，受經(jīng)濟形勢影響，不少企業(yè)下調其行業(yè)的未來(lái)經(jīng)營(yíng)展望，進(jìn)而縮減開(kāi)支、節省成本，而聯(lián)合辦公拎包入駐、靈活方便的辦公策略可以滿(mǎn)足企業(yè)攤銷(xiāo)裝修成本以及降低運營(yíng)風(fēng)險的辦公訴求。
官網(wǎng)數據顯示，寰圖一個(gè)聯(lián)合辦公工位的價(jià)格僅為2380元/月，并包含了前臺接待、行政服務(wù)支持、免費茶水等相關(guān)服務(wù)，對于用人單位而言能有效降低各項成本。
第一太平戴維斯深圳投資部副董事總經(jīng)理吳睿指出，聯(lián)合辦公早期主要服務(wù)于初創(chuàng )類(lèi)公司。但由于創(chuàng )業(yè)公司承租能力低、租期短、續約率低等特點(diǎn)，使得聯(lián)合辦公的盈利空間較小。
未來(lái)應順應需求端市場(chǎng)變化，部分聯(lián)合辦公品牌對辦公空間以及功能進(jìn)行改善，并且為大企業(yè)客戶(hù)提供定制化服務(wù)。
