土地延包明年試點(diǎn) 放活宅基地和農房使用權
為落實(shí)“三權分置”制度，農業(yè)農村部近日對《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》進(jìn)行了修訂，修改為《農村土地經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》(下稱(chēng)《農地流轉辦法》)，自2020年1月1日起正式施行。
修改后的《農地流轉辦法》貫徹了“三權分置”理念，專(zhuān)節分別設置“土地承包經(jīng)營(yíng)權”和“土地經(jīng)營(yíng)權”，對土地承包經(jīng)營(yíng)權轉讓、互換和土地經(jīng)營(yíng)權流轉(出租、轉包、入股或其他方式)作出了明確區分。
“農村大量的宅基地和農房被閑置，是一種資源浪費。盤(pán)活了農村的住房，不僅能夠幫助農民實(shí)現增收，還能幫助城里人到農村生活、度假或養老，可謂一舉多得?！倍嗄陮?zhuān)注土地市場(chǎng)研究的京兆律師事務(wù)所律師杜兆勇對《華夏時(shí)報》記者表示。
宅基地改革的底線(xiàn)是不能讓城鎮人口到農村去購買(mǎi)宅基地和農房。中國社會(huì )科學(xué)院農村發(fā)展研究所主任李國祥表示，按照《農地流轉辦法》的精神，國家鼓勵各地創(chuàng )新土地經(jīng)營(yíng)權流轉形式，鼓勵村集體和農民盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過(guò)自主經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)等方式，依法依規發(fā)展農家樂(lè )、民宿、鄉村旅游等，但農地“可租用不可買(mǎi)賣(mài)”的原則依然不會(huì )改變。
此前，中辦、國辦于今年5月5日印發(fā)了《關(guān)于建立健全城鄉融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見(jiàn)》，其最大的亮點(diǎn)就是，允許村集體在農民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地轉變?yōu)榧w經(jīng)營(yíng)性建設用地入市，但必須遵守“可租，不可賣(mài)” 的規定?！俺抢锶瞬荒艿睫r村買(mǎi)宅基地，嚴格禁止利用農村宅基地建設別墅大院和私人會(huì )館等原則不會(huì )改變?！眹野l(fā)改委有關(guān)負責人如是解讀。
放活土地經(jīng)營(yíng)權
在“三權分置”背景下，針對防范農民失地風(fēng)險的問(wèn)題，中央農村工作領(lǐng)導小組辦公室主任、農業(yè)農村部部長(cháng)韓長(cháng)賦在最近的一次新聞發(fā)布會(huì )回答了記者的提問(wèn)。當被問(wèn)及深化農村土地制度改革的進(jìn)展時(shí)，韓長(cháng)賦強調，近年來(lái)農業(yè)快速發(fā)展，農村社會(huì )保持穩定，其中很重要的一條就是我們始終堅持并且不斷鞏固家庭承包經(jīng)營(yíng)責任制，穩定農村土地承包關(guān)系。
“土地是農民的命根子，動(dòng)搖不得的?！表n長(cháng)賦還指出，農村的改革是從土地制度改革開(kāi)始的，下個(gè)階段深化農村改革還要堅持處理好農民和土地關(guān)系這條主線(xiàn)。他說(shuō)，農村承包地的改革主要是實(shí)行“三權分置”和搞好30年的延包，落實(shí)集體所有權、穩定農戶(hù)承包權、放活土地經(jīng)營(yíng)權。
數據顯示，目前全國耕地有5.4億畝在各種主體間進(jìn)行流轉，有7200萬(wàn)戶(hù)的農戶(hù)參與了流轉土地，有的是流轉出去，有的是流轉進(jìn)來(lái)。
記者注意到，土地承包到期之后再延長(cháng)30年，這是黨的十九大給廣大農民的一顆“定心丸”，也寫(xiě)進(jìn)了今年修訂的《土地管理法》。新的《土地管理法》規定，嚴格落實(shí)“一戶(hù)一宅”規定、鼓勵盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅等規定。
據韓長(cháng)賦介紹，從這輪土地承包算起，我國農村土地承包關(guān)系將穩定75年，讓各方面都有穩定的預期。目前，我們已經(jīng)基本完成了農村承包地的確權登記，這為下一步的30年延包打下了基礎?！皬拿髂觊_(kāi)始，我們將選擇一部分縣市進(jìn)行延包試點(diǎn)，總結經(jīng)驗，在試點(diǎn)基礎上形成全國的配套政策和延包的辦法，確保這項大政策能夠很好地銜接、平穩地過(guò)渡?！表n長(cháng)賦說(shuō)。
《農地流轉辦法》也明確提出，農村土地經(jīng)營(yíng)權流轉不得改變承包土地所有權的性質(zhì)及其農業(yè)用途，流轉期限不得超過(guò)承包期的剩余期限，增加對工商企業(yè)等社會(huì )資本流轉取得土地經(jīng)營(yíng)權的監管和風(fēng)險防范。
據了解，這一輪農村土地制度改革試點(diǎn)始于2014年12月，當時(shí)選在山東、浙江、四川等地試點(diǎn)，試點(diǎn)堅持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線(xiàn)不突破、農民利益不受損。數據顯示，自2015年以來(lái)，全國有33個(gè)縣(市、區)開(kāi)展了農村宅基地制度改革試點(diǎn)，重點(diǎn)是探索宅基地“三權分置”，落實(shí)宅基地集體所有權，保障宅基地農戶(hù)資格權，適度放活宅基地使用權，既維護農民權益，又為鄉村振興增添活力。
激活閑置農房
盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅，被業(yè)界解讀為農村宅基地改革的又一次制度創(chuàng )新?！盀樘剿鬓r村宅基地三權分置，2018年的中央一號文件明確提出‘適度放活宅基地和農民房屋使用權’?！崩顕檎f(shuō)，這為激活大量的農村閑置農房和宅基地提供了制度保障，有利于規范農村隱形“地產(chǎn)”市場(chǎng)。
記者采訪(fǎng)了解到，浙江義烏2015年4月上報的《義烏市農村宅基地制度改革試點(diǎn)實(shí)施方案》中首次在全國提出農村宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”制度設計。該方案稱(chēng)，強化村集體宅基地分配權、處置權和收益權，突出農民主體地位，以最大化提升宅基地集體所有權功能性收益水平。
隨后記者在義烏農業(yè)系統的官網(wǎng)查知，義烏對試點(diǎn)的表述為“放活使用權，彰顯住房保障和財產(chǎn)權利雙重屬性，允許宅基地使用權轉讓?zhuān)瑫r(shí)開(kāi)展宅基地使用權抵押貸款，持有農房不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)的農戶(hù)，允許以農村住房抵押擔保方式申請貸款”。在此期間，義烏市在堅持落實(shí)村集體所有權基礎上，固化資格權，充分尊重農戶(hù)參與權、知情權與話(huà)語(yǔ)權，對農村宅基地及住房進(jìn)行確權登記頒證。截至2018年3月，義烏已累計發(fā)放農民住房抵押貸款7029筆，貸款金額34.09億元。
同時(shí)，一些試點(diǎn)地方還把“閑置農房激活計劃”與美麗鄉村建設等工作結合起來(lái)，同步謀劃、統一規劃、整體實(shí)施，利用閑置農房培育鄉村旅游新業(yè)態(tài)，效果明顯。比如，浙江紹興市實(shí)施的“閑置農房激活計劃”就明確：堅持農房產(chǎn)權要清晰、歷史遺留問(wèn)題要處理好、村莊建設有規劃管控、閑置農房底數要摸清、農民流轉交易意愿要掌握、流轉交易要有平臺和服務(wù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展要有良好業(yè)態(tài)、激勵機制要有政策體系等八大原則。紹興試點(diǎn)出臺的《宅基地及房屋租賃使用權登記辦法》，頒發(fā)浙江首例宅基地及房屋租賃使用權證書(shū)。
除了浙江，山東、四川等其他地方的放活宅基地和農房使用權的內容，基本原則也大同小異，只不過(guò)有些細節問(wèn)題略有不同。
“放活宅基地和農房使用權改革，使農村宅基地實(shí)現了從死資產(chǎn)到活資產(chǎn)的質(zhì)變，達到農民歡迎、農村發(fā)展、市場(chǎng)活躍、政府滿(mǎn)意的多贏(yíng)效果?！崩顕檎J為，按照現行宅基地制度的有關(guān)政策，無(wú)限制地增加宅基地分配和供應，也并不現實(shí)，激活閑置農房和宅基地看上去只涉及到“一塊地”，但實(shí)際上涉及到農村集體產(chǎn)權制度改革的方方面面。
